La apuesta del Gobierno central por levantar un nuevo barrio de vivienda asequible en Málaga capital sigue cumpliendo etapas.
Aunque con muchos años de retraso, la Entidad Pública de Suelo, SEPES, está avanzando en las diferentes fases administrativas previas a la puesta en marcha de la maquinaria sobre los terrenos de Buenavista, situados en la zona oeste de la ciudad.
Pendientes de que el Ayuntamiento dé luz verde definitiva al proyecto de urbanización, que va a suponer una inversión cercana a los 29 millones de euros, el organismo estatal puso sobre la mesa del Consistorio el pasado mes de septiembre el proyecto de reparcelación, que se encuentra ya en proceso de tramitación.
Este documento es clave para regularizar jurídicamente las fincas, hasta el punto de que fija la distribución de aprovechamientos.
La operación afecta a un ámbito que, pese a haber sido adquirido hace años por SEPES, se encuentra abandonado, sin uso alguno y marcado por un pasado industrial que dejó importantes transformaciones antrópicas en el paisaje.
El organismo estatal, que actúa como agente urbanizador público, impulsa esta actuación en coordinación con el Ayuntamiento de Málaga para convertir este sector en una zona residencial con equipamientos y amplios espacios libres.
Reparto de edificabilidad
Según la reparcelación, SEPES asume el 95,984% del aprovechamiento total del sector, lo que equivale a 261.482 metros cuadrados de superficie aportada y 130.740 metros de techo edificable. Por su parte, el Ayuntamiento ostenta el 4,016%, correspondiente a 10.941 metros de suelo y 5.470 metros de techo para uso residencial protegido. Suficiente para unas 60 unidades.
El Consistorio solicitó que todo su aprovechamiento edificable quedara concentrado en una única parcela, próxima al suelo de origen y sin proindiviso.
Ese criterio ha dado lugar a la división de una de las parcelas, la R5 en dos. Así, la R5.1, de 2.974 metros, es la que es adjudicada al Consistorio, que pasa a disponer de 5.114 metros cuadrados de edificabilidad residencial protegida, a los que sumar 356 metros de comercial. El resto de las fincas lucrativas son asignadas a SEPES.
El planeamiento ordena un total de 82.961 metros de parcelas lucrativas destinadas a vivienda plurifamiliar protegida, con locales comerciales en algunos casos. El reparto queda así configurado:
- R1 a R4: parcelas residenciales protegidas, de entre 3.351 y 9.147 m², adjudicadas íntegramente a SEPES, con edificabilidades máximas que alcanzan entre 5.221 y 14.249 m².
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R5.1 (Ayuntamiento) y R5.2 (SEPES): uso residencial protegido con comercial en planta baja, con alturas de B+4+A.
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R6 a R14: parcelas de uso residencial protegido, algunas con uso comercial, todas adjudicadas a SEPES, con superficies edificables que van desde 3.306 a 13.303 m²c.
Además de la parcela destinada a VPO, el Ayuntamiento obtiene la cesión de todas las dotaciones públicas previstas en la ordenación:
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32.672 m² para uso dotacional deportivo, social y escolar.
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49.150 m² para parques y jardines de uso público.
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107.640 m² destinados a viarios, calles y ejes internos del ámbito.
Urbanización por valor de 29,38 millones de euros
El coste total de las obras de urbanización asciende a 29.386.708,01 euros (IVA no incluido). Con estos criterios, al Ayuntamiento —que participa en un 4,016% del total del aprovechamiento— le corresponde asumir 1.180.137,09 euros en concepto de costes de urbanización.
El documento advierte de que, si el Consistorio decidiera no abonar esa cuantía en la liquidación provisional, sería necesario modificar el reparto de cargas y redistribuir las parcelas adjudicadas, lo que alteraría la actual configuración de la reparcelación.