Ignacio Peinado, con apenas 37 años, es una de las voces más autorizadas en España para hablar de vivienda. O, mejor dicho, de la falta de vivienda. Y eso lo convierte en protagonista indiscutible de la actualidad informativa. De acuerdo con los datos manejados por el sector, a finales de año Andalucía presentará un déficit de 200.000 casas, 70.000 de ellas en la provincia de Málaga.

La mayor parte de la gente le conoce por ser una de las principales voces del sector de la promoción inmobiliaria en Málaga y Andalucía. Pero serán pocos los que conocen de verdad a Ignacio Peinado. ¿Quién es?

Diría que soy un malagueño, cateto de Rincón de la Victoria, de 37 años, papá de tres niños y casado con una maravillosa maestra malagueña.

¿Sus padres eran de Rincón?

Mi padre era de Jaén. Falleció hace ya 15 años. Me quedé sin él cuando estaba estudiando en la Universidad. Y mi madre sí es malagueña, pero no del Rincón. Yo sí nací allí y he vivido siempre, que he tenido mi residencia en la provincia. Rinconero pa siempre.

¿Cómo recuerda aquellos primeros años en Rincón?

Vivía en La Cueva del Tesoro, un pequeño pueblecito rodeado de campo, entre La Cala y el Rincón. Allí estábamos familias que vivíamos todo el año, pero también muchos malagueños, que vivían en la capital y tenían allí su segunda residencia. En verano se animaba mucho la cosa con muchos niños. Lo echo de menos.

¿Qué quería ser cuando era niño?

Tenía la ilusión de ser policía, como casi todos los niños, o torero. En mi caso, torero a caballo. Quería ser rejoneador. Y la cosa fue evolucionando, por otros derroteros, hasta acabar siendo ingeniero de Caminos.

¿A qué se dedicaban sus padres?

Mi padre fue empresario y mi madre ha estado trabajando mucho tiempo como profesora de danza y en las tareas del hogar.

¿Y cómo acabó usted metido en el sector de la construcción y la promoción?

Acabé la carrera de Ingeniería de Caminos, a la que llegué, en cierto modo, empujado por mi padre. Se me daban bien las matemáticas y las ciencias, pero no tenía tanta vocación técnica. Me atraía mucho la economía. Sin embargo, descubrí en Caminos una carrera preciosa y que desde la ingeniería se podía influir en la economía, en la ciudad.

Pero fue el mismo año que mi último curso, cuando hice un máster con la Fundación Rafael del Pino y tuve un periodo de formación, en Santander Global Property, con quien fue mi mentor y mi padre profesional, don Luis Arredondo Malo.

Fue una de las mejores experiencias y me hizo enamorarme del sector inmobiliario. Entendí que era la industria que combinaba perfectamente la ingeniería, el urbanismo y la economía.

Cuando hablo con los hosteleros suelen subrayar el peso que su sector tiene en la economía de la provincia. En el caso de la construcción y la promoción, ¿cree que la gente es consciente de lo que genera?

Creo que ahora se está notando y mucho. Antes de la crisis del 2008 la gente era consciente de su valor porque era el refugio del empleo. Pero la crisis hizo que esto se viniera abajo, también en la mente de las personas, casi pasó a estar demonizado.

Ahora lo que estamos sufriendo es que el acceso a la vivienda es imposible. Después de haber estado años con unos mantras de buscar culpables, ahora parece que hay cierto consenso en que lo que faltan son viviendas.

Y faltan viviendas por un montón de temas burocráticos, pero también por la falta de mano de obra. Ahora sí que se evidencia que la construcción es un pilar fundamental para el desarrollo de todas las actividades. Porque si no se promueven nuevos territorios urbanizados no es que no haya viviendas, es que tampoco puede haber hospitales, colegios, supermercados, oficinas…

¿Hasta qué punto existe el riesgo de que la falta de vivienda frene el crecimiento de Málaga?

El riesgo es total. Igual que con el problema de la falta de vivienda: es matemático. Porque es la diferencia entre las viviendas que existen y las familias que hay. No poder crecer va a provocar que puedan estar en Málaga solamente los más fuertes.

¿Cuando habla de los más fuertes se refiere a los que más dinero tienen?

Yo diría que es el que gana el juego. Con las reglas que hay. Es como el juego de la silla. Hay cinco sillas y siete personas dando vueltas. En el caso de Málaga, el que más dinero tiene, evidentemente, tendrá más opciones. Pero hay políticas, con otras restricciones, y sospecho que el más débil va a ser la clase media. En cualquier caso, serán unos pocos privilegiados. Por eso hay que evitarlo: poniendo sillas y no eliminando a gente.

"Si no se aborda esta solución de una manera urgente, se acabará haciendo, más tarde, y de una manera atropellada y, quizá, con poco orden. Tenemos la oportunidad para hacer un desarrollo equilibrado, pero si perdemos esa opción, lo haremos tarde y desordenado"

¿El sector se siente acompañado por las Administraciones?

Quiero pensar que hay buena voluntad de todas las administraciones. Creo que se reconoce el problema. Lo único es que las soluciones no llegan a tiempo. Este es un problema muy dinámico. Lo que me preocupa es que las soluciones lleguen tarde.



Van cayendo gota a gota iniciativas que nosotros, el sector, recetó hace diez años. Pero esas son las medidas de entonces, ahora deben ser de más calado.

¿Qué intuyo? Que si no se aborda esta solución de una manera urgente, se acabará haciendo, más tarde, y de una manera atropellada y, quizá, con poco orden. Y volveremos a algo muy español que es el efecto péndulo. Tenemos la oportunidad para hacer un desarrollo equilibrado, pero si perdemos esa opción, lo haremos tarde y desordenado.

Con las herramientas que hay actualmente sobre la mesa, como la nueva ley andaluza de vivienda, el Plan Estatal de Vivienda… ¿Eso soluciona el problema?

Si obvia de la pregunta la ley estatal, diría que en Andalucía hay una programación del viaje correcta, pero falta que mejoremos la potencia del vehículo. Apunta en la buena dirección porque concreta la necesidad de más viviendas.

Sin embargo, las iniciativas no son contundentes. La previsión es que el déficit de viviendas en Andalucía alcance las 200.000 unidades a final de este año.



La ley andaluza ha trazado un buen recorrido, pero hacen falta iniciativas un poquito más potentes. Una de ellas es poder hacer más viviendas protegidas en cada nuevo desarrollo urbanístico que esté en marcha.

Esto permitiría crear más oferta a la vez que nos aseguramos de que un porcentaje importante va a ir a una parte de la población que no puede jugar a ese baile de la silla. Y, además, permitiría reducir el coste de todo el desarrollo. La consecuencia es que habría mucha más vivienda, mucho más barata y mucho más rápido.

¿Pero cuánta vivienda más?

Nosotros hemos solicitado que se incremente en un 30% el número de viviendas protegidas de cada nuevo desarrollo. Ahora mismo, en la mayoría de nuevos desarrollos en Andalucía, de cada 1.000 viviendas se hacen 700 libres y 300 de VPO.

Lo que proponemos es que en vez de 300 de VPO se hagan 600, pero sin robar una sola vivienda libre al mercado. Solo sumando. Eso es algo posible porque la ingeniería lo permite y la restricción es artificial, ¡nos inventamos la edificabilidad.

Imagino que la propuesta ha llegado a la Junta de Andalucía.

La última vez, lo planteamos en las alegaciones que presentamos en septiembre de 2024.

¿Y no fueron atendidas?

Esta no fue atendida. Es una iniciativa social, amplia y que no requiere esfuerzo presupuestario. Además no tiene componente ideológico. Esperamos que algún grupo político de la oposición o el propio Gobierno andaluz la puedan recuperar en el trámite parlamentario.

El asunto es que cualquier joven que hoy tiene imposible acceder a una vivienda se preguntará cómo es posible que hayamos llegado a esta situación.

Usted dice que el sector viene planteando medidas desde hace diez años. ¿Ningún político vio lo que se avecinaba?

Quiero pensar que nadie se percató. Eso no quiere decir que no lo advirtiéramos. Es cierto que es un mal que tarda mucho tiempo en manifestarse. Porque es una industria de enormes plazos de maduración. Y por otro lado es muy humano no afrontar los problemas que se ven a muy largo plazo.

Prefiero pensar que no lo vieron a decir que eran conscientes y lo dejaron de lado. Ahora, sin embargo, el problema está y se nota y hay que tomar decisiones.

Lo que parecía un futurible se ha manifestado y la gente está en la calle. Vemos cómo la edad de emancipación se retrasa, cómo baja la natalidad, el esfuerzo de las familias es insostenible y el problema sigue creciendo.

Mientras tanto algunos políticos convierten las dificultades en aprovechar algo más fácil de tuitear y se habla de la inmigración y del turismo.

Pero hay que tener en cuenta la realidad de las nuevas familias, que pasa desapercibida, que genera más hogares sin más población, y que no se tuvo en cuenta en los planes generales antiguos; en el 50% de los matrimonios, de una familia se convierten en dos. El doble de demanda, pero la misma programación de viviendas y de los mismos tamaños.

Hablaba de que Andalucía necesitará unas 200.000 viviendas nuevas a finales de año. ¿Cuántas de ellas en Málaga?

Alcanzaremos las 70.000.

¿Cubrir ese déficit con el ritmo de construcción actual y con la planificación existente es posible?

No se cubrirá.

¿No se cubrirá?

No. Con lo que tenemos encima de la mesa no se cubrirá nunca.

¿Cuánto se necesitaría construir cada año?

Necesitaríamos hacer una programación en la que se pudiera incrementar un 40% el número de viviendas programadas en todos los ámbitos de Málaga. Pero para poder hacer eso habría que volver a la casilla de salida con los sectores. Y eso son 10 años más.

Hay que incrementar la programación, y acelerar los tiempos, no eficientarlos, batirlos a casi lo que se tarda en construir. Es una emergencia. En 2030 las 200.000 viviendas que faltan en Andalucía hoy, serán medio millón.

"Necesitaríamos hacer una programación en la que se pudiera incrementar un 40% el número de viviendas programadas en todos los ámbitos de Málaga. En 2030 las 200.000 viviendas que faltan hoy en Andalucía serán medio millón"

Atendiendo a lo que dice da la sensación de que hay varias generaciones de personas que van a tener que seguir viviendo con sus padres toda la vida.

En muchos territorios sí. O de otra forma, ocurrirá, lamentablemente, que muchas familias, muchas personas, deberán elegir otro territorio para vivir.

El problema es territorial. En Málaga lo sufrimos mucho, pero en Jaén no pasa tanto. Incluso en Sevilla la situación es menos aguda. ¿Por qué? Porque el déficit es menor. Hay más viviendas.

En estos meses se ha puesto el foco en que si usted no puede vivir en Málaga capital, asuma que tendrá que comprarse una casa en los municipios de alrededor. Pero ante el desfase que hay de vivienda, lo que le entiendo es que a lo mejor tienen que plantearse ir a otras provincias.

Es posible que esa sea la realidad dentro de 5 o 10 años si no se toman medidas extraordinarias. Eso es algo que puede empezar a ocurrir incluso con los funcionarios de carrera. Es algo que hemos visto ya en las islas.

Es imposible ser policía y vivir en Ibiza. Málaga es una ciudad en la que apetece vivir, pero puede que haya funcionarios de la sanidad, del ámbito educativo o de los cuerpos de seguridad, que opten por irse a otra provincia porque su nivel de vida, con el mismo salario, será mucho más amable.

Eso tiene dos consecuencias. Una es para las familias, que puede que tengan que renunciar a vivir en Málaga, donde tienen sus raíces o donde querían estar. La otra dificultad es para el propio territorio, a la hora de encontrar profesionales de determinados servicios.

¿Hay un antes y un después de la Covid? Parece que fue ese momento cuando muchos descubrieron Málaga

Sí. El mercado de segunda residencia y el mercado internacional tuvo un impulso claro. Para un perfil internacional, concurren muchas circunstancias, para que Málaga sea la mejor opción.

La provincia, sobre todo la Costa del Sol, siempre ha estado preparada para la compra internacional, hasta el punto que determinados desarrollos inmobiliarios se enfocaban a esos clientes internacionales.

Es el caso de algunos desarrollos en la Costa del Sol, que son enormemente atractivos para el público extranjero y no tanto para la demanda doméstica. Están en entornos aislados, sin equipamientos o servicios, hechos casi a la medida del cliente internacional.

Sin embargo, hoy se ha roto la barrera que existía entre lo que llamábamos Málaga y la Costa del Sol. Entre el entorno urbano, que siempre había sido elegido por el local, y las áreas residenciales turísticas.

¿Pero es sostenible el actual escenario de precios que hay en la capital?

La respuesta sobre la evolución de los precios siempre es muy compleja. La realidad es que la tensión actual viene provocada no porque haya algunos extranjeros que compran muy pocas casas muy caras, sino porque no hay viviendas suficientes, aun si no estuviera esa demanda exógena, para cubrir la demanda de nuevos hogares. Sé que es un tema un poco controvertido.

Esas grandes operaciones de edificios muy emblemáticos a grandes precios son muy escandalosas, porque llaman mucho la atención. Pero es como una herida que sangra mucho, pero no es grave.

Llaman la atención, y es fácil fijarse en ellos, pero que en un área metropolitana con cerca de un millón de habitantes haya cinco promociones de lujo de 200 viviendas no es todo el problema, ni siquiera el principal problema. Y lo que temo, es que prestar demasiada atención a ese foco, nos desvíe del asunto más elemental: el déficit.

Creo que la dinámica de precios se va a mantener hasta que seamos capaces de darle la vuelta a la oferta. ¿Cómo sabemos que eso va a ser así? Miremos en otros territorios, donde la dinámica no es tan intensa como la que tiene Málaga, a pesar de tener más población. Y es porque tiene más materia prima. Menos déficit.

¿El más perjudicado por esa dinámica es el cliente local?

Perjudica al más débil. Puede ser local o no. Entras en la escalada de esa pelea, de ese juego de la silla. Ojo a quienes queden atrapados entre el mercado libre, por arriba, y el mercado regulado (el protegido), por abajo. Ahí encontraremos a futuro al gran perjudicado. La clase media.

"Hay mucha demagogia en el tema de la vivienda. He pasado estos años pensando que las distintas políticas eran bien intencionadas, aunque no efectivas; ahora, si no se varían, puede que quepa poner en cuarentena la buena intención"

¿Entiende la preocupación de muchos sobre la expulsión de los malagueños?

100%. Soy consciente de que eso es una realidad. Y hay que brindarles una solución. Que muchas veces no es por el camino que reclaman o las dificultades son las que se apuntan. Pero es que al ciudadano en esta situación no hay que exigirle que proponga una solución, no es el experto, y tampoco hay que rebatirle su reivindicación.

Hay que darle la solución ejecutada. Porque la solución que piden sí es la acertada: una vivienda a la que puedan acceder, en su territorio.

Y también, quizá, y en paralelo, acercar la realidad de la industria, de la economía, de los procesos, de la burocracia y de los impuestos a la sociedad, en los colegios. No hay que esperar a la universidad.

A quienes sí le tenemos que reclamar o afear es a la Administración o a los políticos que arengan soluciones que no son reales. La solución pasa por hacer más viviendas, con más equilibrio y más rápido.

También hay que contar con que el problema de una ciudad igual no se puede reparar desde la propia entidad local. Que la dificultad está más arriba, en un marco normativo y burocrático regional o nacional. No siempre la puerta más cercana es la que hay que tocar.

¿Hay mucha demagogia política en este tema?

Sí. Totalmente. Antes decía que he pasado estos años pensando que las distintas políticas eran bien intencionadas, aunque no efectivas, pero que no se era consciente. Ahora, si no se varían, puede que quepa poner en cuarentena la buena intención. Porque hay consenso en el problema y no se deben reabrir debates en ese punto, sino que se avance en soluciones extraordinarias y reales.

El panorama que dibuja apunta a que el más débil tiene que hacerse a la idea de que va a ser complicado comprar una vivienda en Málaga.

Salvo que podamos poner en marcha iniciativas que de una manera extraordinaria generen mucha más oferta asequible. Hablamos de la vivienda protegida. Pero eso no puede implicar restar vivienda del mercado libre. La mentira que no debería instalarse es que para hacer más VPO hay que hacer menos vivienda libre.

Y eso sin entrar en un bucle pernicioso como el ocurrido en la crisis de 2008.

Las circunstancias eran muy diferentes. Se hicieron muchas viviendas en sitios en los que no hacía falta. Cuando decimos que hay que hacer muchas viviendas en Andalucía, no es poner muchas grúas en Jaén.

El asunto es poner las grúas donde hace falta. El problema de la vivienda es un problema muy territorializado.

En la crisis hubo una escalada de precios artificial, entre otras cosas, porque hubo una financiación excesiva a los promotores y a los que adquirían la vivienda. Ahora ni hay una materia prima abundante ni cualquiera puede pasar por una entidad financiera y convertirse en promotor.

Hoy los promotores son profesionales y la planificación urbanística, aunque escasa, está muy ordenada. Estamos muy lejos de poder cometer esos mismos errores.

Estamos en un tiempo en el que todo el mundo habla de vivienda, pero a la Junta de Andalucía le recuerdo pocas VPO.

A la Junta le tenemos que reclamar medidas legislativas y esfuerzo presupuestario. En el fondo, la ejecución de las viviendas debe centrarse en el sector privado, que es el que tiene capacidad real, y en los ayuntamientos, que tienen la materia prima, que es el suelo y deben promover por medios propios o privados. El precio de una vivienda pública o privada es el mismo, el del régimen de protección que tenga.

Cada vez que los promotores desarrollamos un nuevo sector le tenemos que entregar al ayuntamiento el 10% del aprovechamiento y urbanizado; es decir, gratis. Eso viene a equivaler, en muchos casos, al 30% del total de las viviendas del sector, si son de VPO.

Hablemos de Málaga y de la evolución que ha tenido en los últimos años.

Málaga puede presumir de ser una de las ciudades que más han avanzado de toda España. Y ese es uno de los motivos por los que atrae a tantos nuevos residentes, y por el que nadie se quiere ir voluntariamente.

Cosa distinta es que no hayamos sido capaces de acompañar todos esos servicios culturales y el embellecimiento con las infraestructuras básicas, como es el caso de la movilidad.

La misma falta de previsión y de impulso, que ha tenido la vivienda, ha afectado a las infraestructuras. Había que haberse anticipado. Ahora que se es consciente de ello, pero muchas veces lo complicado es poner en marcha las actuaciones.

En este sentido. la vivienda también es solución. Hay que recordar que del total que paga un cliente por la compra de una vivienda, el 25% es de recaudación pública. Eso quiere decir que la falta de 200.000 viviendas en Andalucía no solo eleva la dificultad de acceso, sino que implica renunciar a una recaudación de 12.000 millones de euros.

De estos 12.000 millones, la mitad habría sido recaudación para el Estado y los otros 6.000 millones para las administraciones regional y local. La pregunta es ¿cuántas líneas de Metro, cuántos hospitales, cuántas carreteras y cuánta VPO se podrían haber construido con la recaudación que se hubiese conseguido con las viviendas que se necesitan?

Hace unos días, la Diputación presentaba un estudio con soluciones para mejorar la movilidad de Rincón de la Victoria con Málaga. Cuando ves la cifra de lo que costarían esas obras te das cuenta de que es lo que recauda la Administración pública en un desarrollo inmobiliario. En ese desarrollo inmobiliario que ha quedado atrás en la burocracia y maraña administrativa.

Y tan malo es malgastar el dinero público recaudado como la dejación en impulsar una actividad básica y necesaria que además permite recaudar ese dinero de todos los ciudadanos.

Esto provoca que al final se quiera subir los impuestos a la poca actividad que hay, en lugar de que crezca la actividad.

En materia de infraestructuras, ¿qué es lo que más echa de menos?

Sobre todo en movilidad. Hace falta poder aliviar el tráfico doméstico de la área metropolitana. Diría que en Rincón de la Victoria y hasta la costa, incluyendo el PTA y Cártama. Todo eso en vía rodada, ya sea ampliando las carreteras existentes o pudiendo hacer una nueva ronda.

"Es absurdo que un territorio como la Costa del Sol no esté cosido por un tren; ahora parece que marcha, aunque de momento solo sea dibujando rayas en un papel"

También es importante la conexión ferroviaria. Es absurdo que un territorio como la Costa del Sol no esté cosido por un tren tan reclamado. Ahora es verdad que parece que marcha, aunque de momento solo sea dibujando rayas en un papel.

Es el momento de que prestar atención al aeropuerto, porque si no lo hacemos, cuando nos demos cuenta se habrá quedado pequeño y será cuando estemos en una situación parecida a la de la vivienda o a la de los tráficos.

Por último, tampoco podemos olvidarnos de los recursos hídricos. Lo hemos pasado muy mal. Esto puede condicionar no solo el confort, sino el crecimiento real de nuestras ciudades.

¿Qué le gusta más de Málaga?

Yo viajo mucho y he de reconocer que lo que más me gusta de Málaga es la gente. No solamente la pandilla, los amigos… Cuando vas a una tienda, a un bar, desde el que te atiende al que está en la mesa al lado, el que te cruzas en el parque o el que guarda cola en un concierto… Málaga es una ciudad amable, abierta, simpática y creo que eso te hace estar bien. Nunca te sientes extraño.

A eso se suma el mar, la belleza que tiene la capital y todos los pueblos de la provincia. Aquí uno es capaz de estar en una provincia muy moderna, muy consolidada, con empresas de primer nivel en tecnología, conectada con la capital y muchos destinos internacionales, a la vez que pasear por pueblos blancos, recrear nuestra historia, remirar a Picasso o disfrutar de una gastronomía importante. Eso también es increíble.

En los últimos años uno tiene la sensación de que cualquier nuevo desarrollo que se planifique en la ciudad está marcado por la sospecha, que puede quedar parado por un vecino que decida ir a los tribunales.

Es la acción pública mal entendida, que ha generado que algunas personas, de manera coercitiva y muy retorcida, usen ese mecanismo no buscando el interés general, sino el interés propio en una especie de chantaje que, a veces, se hace, no al promotor, sino a la sociedad completa.

En un proceso de desarrollo urbanístico se pueden distinguir tres figuras etapas principales. Por un lado, el planeamiento, la reparcelación, y finalmente, lo que sería el libro de instrucciones de y la ejecución, el proyecto de urbanización.

Un desarrollo que, por otro lado, ha sido impulsado por la propia ciudad, por sus mayorías. Eso ha hecho que caigan enormes planeamientos en España y en Andalucía.

En ese proceso pueden opinar más de 30 organismos públicos y verse sometido a más de diez aprobaciones públicas. Pues después de todo esto, más de una década mediante, (a veces dos o tres), puede existir una alegación que sin tener un interés directo sea capaz de poner en jaque, o al menos paralizar por otros 10 años, ese desarrollo de la ciudad.