David Martín es un experto inmobiliario hecho a sí mismo. Arquitecto de profesión, abrió su mente al estudio de las finanzas y las inversiones para convertirse hoy en uno de los nuevos referentes del sector en la provincia. Ahora está al frente de Longline Capital, que impulsar varios e importantes proyectos inmobiliarios en la ciudad y que tiene presencia en Madrid. De la compra de un aparcamiento en un pueblo de Granada a administrar diez sociedades.

¿Quién es David Martín?

Soy nacido en Málaga, pero mi familia es de Granada. Estudié Arquitectura en Granada. Cuando estudiaba aprovechaba la madrugada, sobre las 02:00 o las 03:00 horas, para estudiar temas de finanzas. Inversión en bolsa, análisis técnico… Y cuando entendí que ya estaba cultivado en esa materia, seguí estudiando inversión en el inmobiliario y la ley de Propiedad Horizontal, la ley de Enjuiciamiento Civil, compra de créditos inmobiliarios y subasta… Era un estudiante sin un duro en el bolsillo que trasnochaba para ver qué oportunidades presentaba el mercado. Eso me permitió empezar a hacer mis primeras operaciones.

¿Cuál fue su primera operación?

Mi primera compra inmobiliaria fue en una plaza de aparcamiento en un pueblo de la periferia de Granada. Recuerdo cuando llegué con el testimonio de adjudicación al Ayuntamiento y me dijo el secretario que estaba completamente loco, que cómo me metía en ese follón. Le dije: ‘Mire usted, la plaza me ha costado 1.200 euros. Si hay algo escondido que no haya podido ver, perderé esos 1.200 euros. No van a embargarle la casa a mis padres, ni nos van a echar… No se preocupe, que esos 1.200 euros están asumidos como riesgos’. Ese aparcamiento lo tuve alquilado 3 o 4 años, ganándole el orden de un 20% anual y luego lo revendí como por el triple de lo que me había costado.

Esos fueron sus pinitos…

Sí, lo hacía por gusto, porque no tenía capacidad de asumir ningún volumen en inversión. Cuando ya terminé Arquitectura y trabajaba para la empresa familiar, dedicada a la venta de material de construcción, vi un anuncio de un puesto en una consultora boutique de inversiones en Málaga. Tuve la suerte de que me llamaron cuando había 280 inscritos. Justo estaba montando el estudio de Arquitectura por mi cuenta y trabajaba en la empresa de mi padre. Así que les dije que no podría estar implicado al 100%. Empecé a colaborar y el primer día me presenté allí con un portfolio de inversión superior a 60 millones de euros.

¿Qué edad tenía?

26 años. A los 6 u 8 meses saqué otra plaza y ya estaba convencido de que mi vida tenía que girar en torno a las inversiones y no al negocio familiar. Al poco tiempo me nombraron director del departamento de inversiones. Y después conocí al que fue mi último jefe, Jorge Borrego, el dueño de Bilba, quien me llamó y me dijo que estaba pensando en montar una promotora. Me aventuré con él a montar lo que hoy es SUBA. Unos tres años después fue cuando me salí y decidí montar Longline Capital.

Cuando usted empieza a tomar contacto con el mundo inmobiliario, imagino que Málaga tenía poco o nada que ver con lo que es ahora.

Nada que ver. Era un muerto resucitando de la crisis. Estamos hablando del año 2016-2017. Fue en 2014 cuando Mario Draghi dijo aquello de que haría lo que fuese necesario para acabar con la crisis. Pero la realidad es que pasaron algunos años. Porque 2014 siguió siendo insufrible, 2015 fue muy duro y fue en 2016 cuando vimos que el mercado empezaba a levantar. Recuerdo que en 2016 y 2017 empecé a vender suelos en Málaga. En aquellos años, por ejemplo, nadie quería comprarnos suelo en Puerto de la Torre. Y en cuestión de años todo ese espacio está completamente vendido, promovido y algunos se dan tortas por si encuentran algún resquicio de terreno. Esa transformación del apetito inversor por Málaga, de los precios, del mercado, de los compradores, sí la hemos vivido.

Actualmente estás al frente de Longline Capital. ¿Qué puede decirme de la empresa?

Hace tres constituí la sociedad matriz. Recuerdo haber ido con los 3.000 euros de capital social al banco, a la oficina que me pillaba más cerca de casa y cuando le explicaba que el objetivo era afrontar inversiones millonarias la gente me miraba raro, casi se reía. A los pocos meses llamé a la oficina para avisarles de que iban a entrar 2,7 millones de euros para hacer la primera compra de suelo, en Madrid. Les pedí que no bloqueasen los fondos porque necesitaba disponibilidad inmediata para pagar el terreno. A día de hoy, Longline Capital y David Martín administran más de 10 sociedades.

Cada una de ellas sociedades vehículos de los proyectos que tenemos. Son operaciones estratégicas en Málaga, que es un gran mercado a nivel de España, pero también a nivel de Europa y un referente fuera del continente. Tenemos una posición privilegiada en todo. El paisaje, la infraestructura, la cultura, el clima… Ahora tenemos un momento de esplendor que tiene sus pros y sus contras. Uno de los pro es que el negocio es fluido, que el dinero corre y que podemos aprovecharlo para hacer muchas operaciones y transformar la ciudad. Desde mi punto de vista hay un punto de responsabilidad importante del promotor en esa transformación, ya que vamos a dejar una huella prácticamente imborrable sobre todo lo que hagamos.

Y luego están los contra. La falta de vivienda asequible. Yo soy una persona que tiene 35 años y que conoce perfectamente cuáles son las dificultades para adquirir un nuevo hogar. Pero creo que la mayor estrategia de mi empresa tiene que estar aquí, en Málaga. La Costa del Sol hace que Málaga todavía pueda resplandecer un poquito más.

Hablaba antes de Madrid. ¿Qué proyecto fue?

Uno en Arturo Soriano. Esa fue nuestra primera operación y a partir de ahí fuimos desarrollando más proyectos en Málaga Capital. Compramos Lagunillas, 48, que ya hemos entregado; en Carrera de Capuchinos, 14 y 16; dos proyectos más en Pintor Sorolla y en calle Jarama.

Desde su punto de vista, ¿cuáles son los riesgos a los que se enfrenta actualmente Málaga capital y la Costa del Sol?

Tengo la impresión de que la Costa del Sol es un mercado más volátil. La experiencia que tengo es que ese mercado se puede enfriar y pueden caer los precios con más brusquedad o recuperarse y pegar un subidón por encima del último máximo que tuvieron. Sin embargo, Málaga me la creo. De hecho, considero que el Centro está a mitad de precio. Creo que lo veremos en tres o en cuatro años al doble. No puede ser que, desde mi punto de vista, valga lo mismo un piso en el Centro que en Distrito Z.

"Málaga capital confío, tanto en su valor, en sus atributos, en el mercado tan grande al que accede y en la nueva proyección que está teniendo. Antes Málaga no estaba a ojos vistas del mundo entero como ahora"

En Málaga capital confío, tanto en su valor, en sus atributos, en el mercado tan grande al que accede y en la nueva proyección que está teniendo. Antes Málaga no estaba a ojos vistas del mundo entero como ahora. Hay otras posiciones en Costa del Sol… Estepona lo está haciendo muy bien, pero a casi una hora del aeropuerto y no concibo los precios del mercado allí. Creo que es un mercado creado porque dentro del inmobiliario hay una parte, que es la comercialización, que se ha tergiversado, porque hay zonas donde se llega a pagar hasta un 12% en comisión.

En este momento de mercado sigo confiando en Málaga; si no, no hubiéramos podido comprar los suelos que hemos comprado. Hemos pagado repercusiones muy altas. Y sigo confiando en Madrid. Cuando compramos el suelo en Madrid, muchísimas agencias nos decían que no íbamos a poder vender a mucho más de 1.850.000 euros. Desde que hicimos nuestro estudio de mercado dijimos que iban a salir por encima de 2.300.000 euros. La primera vivienda la vendimos hace justo un año por ese precio. Ese mercado nos dio la razón y las siguientes unidades han subido.

¿Cree que el ruido que hay en torno a la llegada masiva de turistas, a los altos precios, a la vivienda turística puede afectar al interés que genera la ciudad?

Sin lugar a dudas afecta. Pero si hablamos de comprar, de invertir, 4.000 euros el metro o 5.000 el Centro, para mí, es un valor seguro. Es cierto que es un lugar más incómodo para vivir. El Ayuntamiento debería dar un poquito más de cariño y cuidado por el local. Estamos encantados de que vengan turistas y que la calle Larios esté llena; estamos encantados de poder vender las viviendas a un precio alto, pero también hay que apostar para que la gente pueda seguir viviendo en el Centro y viniendo a trabajar.

Voy a aprovechar para hacer una crítica. Se nos llena la boca diciendo que queremos tener oficinas en el Centro, pero no es cómodo venir, porque no hay aparcamiento para motos. ¿Por qué me convierten calle larios en un parque temático en una feria? Tenemos que tener y mantener un estándar de calidad. No podemos querer que vengan las mayores multinacionales del planeta y después tener constantemente espectáculos de feria en el mismo sitio. Todo puede convivir, pero con una cierta regulación y cariño, de manera que esta máquina que se llama Málaga funcione.

"Estamos encantados de que vengan turistas y que la calle Larios esté llena; de poder vender las viviendas a un precio alto, pero también hay que apostar para que la gente pueda seguir viviendo en el Centro y viniendo a trabajar"

Yo estoy enamorado de Málaga y su sentir. Pero Málaga no puede ser sólo política a favor del empresario extranjero y del turista. Aquí también estamos los empresarios locales arriesgando y poniendo de nuestra parte lo que tenemos y lo que no tenemos y, sin embargo, no paro de ver incentivos y publicidad y promoción de todas las empresas que vienen de fuera. También estamos aquí los locales.

¿Es sostenible en el tiempo el crecimiento continuo de los precios del residencial?

A mí me preocupa muchísimo la vivienda, no voy a decir asequible, porque vivienda asequible no hay ninguna. ¿Lo asequible son 300.000 euros? Para poder acceder a una casa de 300.000 euros tienes que tener unos 70.000 euros líquidos en tu cuenta para ir a buscar una hipoteca. Esto me preocupa porque no somos capaces de satisfacer la demanda de vivienda para el malagueño medio. Ya no hablo del humilde. Ese chicle tiene un límite.

Es decir, no se puede tensar de forma infinita. Al principio se decía que la idea es que el comprador de una casa destinase un 25% de sus ingresos a la hipoteca. De ese porcentaje hemos pasado al 30% y ahora el esfuerzo está en el 45% o el 50%. ¿Y qué vamos a hacer? ¿Dejamos de comer para seguir pagando la hipoteca? Ha subido la vivienda pero no los salarios ni la capacidad adquisitiva del público en general. Ese mercado medio es el que me preocupa muchísimo. El de lujo me preocupa muy poco.

¿Por qué?

Porque el perfil de comprador que está llegando aquí es una señora o un señor que viene de Miami, que viene de Saint-Tropez, que viene de Dubái, que viene de Londres o que viene de Amsterdam. Para ellos pagar 7.000, 10.000, 15.000 o 20.000 euros el metro es, por así decirlo, su zona de confort. Vemos distorsiones de precio en el mercado del lujo como las vemos en las torres de Metrovacesa y Sierra Blanca. Tengo que ser honesto y desde el principio no confiaba en que ese producto se iba a desarrollar con los precios que se han puesto. Y no solo se han puesto, sino que se ha subido el precio y se ha desarrollado. Y van a desarrollar todos los sectores que hay alrededor. Ese espacio es oro molido. Saldrán y el mercado internacional y local de alto poder adquisitivo pagará repercusiones que en Málaga no se han visto antes. El que me preocupa es el mercado que viene a suplir la necesidad de la primera vivienda.

"Vivienda asequible no hay ninguna. ¿Lo asequible son 300.000 euros? Para poder acceder a una casa tienes que tener unos 70.000 euros líquidos en tu cuenta para ir a buscar una hipoteca"

El de los mortales, vamos. Por lo que me dice no parece que la escalada de precios se vaya a frenar.

En el lujo no, porque cada día siguen llegando perfiles internacionales de altísimo nivel que se quieren instalar en Málaga. Alguien que tiene la capacidad y el poder de elegir el sitio que quiera, paga el precio que el mercado le pone.

Para el común de los mortales es para el que, de momento, no parece que haya una solución clara.

No. La única solución es que se agilicen los trámites con las Administraciones públicas y que se transformen los suelos a una mayor velocidad. Y luego está todo el tema de los impuestos. Si coges un Excel y cargamos todos los tributos que se aplican a la vivienda desde el principio hasta el fin, hay como un 40% del precio que se paga en impuestos.

Desde la Asociación de Constructores y Promotores se hace un gran trabajo y se transmite la emergencia existente, pero la Administración no está siendo lo suficientemente ágil. Y no solo eso, sino que tampoco entona el mea culpa, porque eso no ha pasado de un día para otro. Parece que de un día para otro nos hemos encontrado con que no hay vivienda y que el precio está alto. El precio lleva subiendo desde 2014 y cada vez está subiendo más y hay menos oferta y más demanda. Todos nos hemos dado cuenta tarde o no hemos querido sacar antes el problema a relucir.

Hay dos grandes proyectos en Málaga, el de los suelos de Repsol y el de la Torre del Puerto, que están afectados por procesos judiciales. ¿Cree que eso afecta a la imagen que genera la ciudad ante los potenciales inversores?

Afecta muchísimo. Piensa que llevo desde 2017 sentándome con esos grupos que vienen a Málaga a buscar el negocio, a buscar un valor seguro. La gente no invierte en Málaga porque ahora está de moda, invierte porque hay una capacidad real de obtener retorno y entiende que hay una garantía en el valor de lo que compran. A eso se suma un punto sentimental y es que casi toda esta gente viene en verano y le gusta sentirse identificada con el sitio al que van con su inversión.

Son operaciones singulares en las que ha habido un concurso público, una subasta, en las que se han realizado depósitos… Se genera sobre el sistema español una inseguridad tremenda. Son actuaciones necesarias para la Málaga 2.0, para esa Málaga reconocida a nivel internacional y que algún día puede llegar a tutear a todas las grandes capitales. Para lograr eso, este tipo de proyectos de ciudad y este tipo de inversores son necesarios. Tenemos que dejar de ser la ciudad del proyecto de los 30 adosados en Puerto de la Torre. Málaga tiene que cambiar su forma de ver las cosas para realmente transformarse.

"La Administración no está siendo lo suficientemente ágil. Y no solo eso, sino que tampoco entona el mea culpa, porque eso no ha pasado de un día para otro. Parece que de un día para otro nos hemos encontrado con que no hay vivienda y que el precio está alto"

En el caso de la Torre del Puerto no tengo información, pero en el del suelo de Repsol sí puedo opinar. Es completamente injusto lo que está pasando. ¿Por qué? Porque hay una parcela que es enorme, en la que, gracias a que se ha dado una edificabilidad en altura, se va a liberar la mayor parte del suelo para uso público. Aquí el tema en que se quiere el uso público para todo. Pero esa gente que pide eso en algo tendrá que trabajar. Seguro que hay albañiles, que hay gente alicata, que hay instaladores; hay gente que necesita vivienda y personas que necesitan oficinas.

Hablamos de desarrollar nuestra ciudad, de crear un nuevo polo de atracción, de reconvertir un espacio que tradicionalmente ha estado denigrado en una zona de centralidad. Y usted no lo quiere porque quiere todo parque. Pero ¿qué hay en contra del desarrollo? Me parece una incongruencia total.

Sí da la impresión de que existe una corriente que pone en duda el valor del desarrollo.

Lo que pasa es que tenemos que empezar a cambiar la visión. El problema está cuando la gente vive al día y aquí en Málaga se vive al día. Vas a los barrios y todos están llenos de gente cenando en los bares. Esa gente no gana más de 1.200 o 1.500 euros al mes. Todo lo que ganan lo gastan. El problema es que hemos pasado a que el euro no valga nada. No es que todo esté caro, es que el dinero no vale.

¿Qué proyecto cree que le hace falta a Málaga?

Ahora mismo no hay un proyecto con una identidad tan potente como para poder completar Málaga o el proyecto de Málaga en sí. Es cierto que Málaga está en la posición en la que está a nivel nacional e internacional por el desarrollo tan fuerte que tuvo en su momento en materia de infraestructuras. Y es preciso que las infraestructuras no se queden atrás. Hablo de las conexiones viarias, de los servicios de transporte público, de zonas verdes. Todas esas infraestructuras, equipamientos y dotaciones tienen que evolucionar al mismo ritmo que está evolucionando la ciudad.

¿Y de todo lo que hay ahora en marcha o en pensamiento?

El que considero más importante y más acuciante es la apertura del Muelle Heredia y su integración con el barrio del Soho. Eso permitirá el desarrollo de un polo de oficinas y comercios que dará a la ciudad un salto cualitativo. Esa zona está ahora mismo, urbanísticamente, muy mal resuelta. A eso sumo la intervención sobre el Guadalmedina. La ejecución de esas dos actuaciones supondrían un antes y un después para toda la centralidad de Málaga. Un embovedado total del río generaría un espacio muy representativo.

¿Y qué asignatura pendiente ve?

Algo que pasa en las grandes ciudades. En el caso de Málaga, el 90% de la gente que nos visita ve el 20% de la ciudad, que consiste en el paseo marítimo, el puerto, el Centro y poco más. El 80% restante, que es mucho barrio, no lo ve. Málaga necesita hacer un urbanismo quirúrgico para reposicionar tantísimo barrio como tiene. La transformación de Málaga tiene que ser total, no sólo parcial. Tiene que producirse no sólo en la parte bonita, la que ven los turistas, sino en la que vivimos el resto de ciudadanos. Y tiene que llegar a los barrios.