Históricamente comprar una casa, fuese en el territorio que fuese, implicaba vender tu alma al banco de turno. La firma de una hipoteca era, por así decirlo, una especie de segundo matrimonio, para el que ya estuviese casado, con el financiador de la operación. Una pesada carga que se extendía en el tiempo durante varias décadas.
Y esta fórmula, que sigue siendo mayoritaria, se ha ido modificando con el paso de los años. No solo por el endurecimiento de las condiciones por parte de las entidades financieras, cuya disposición a conceder préstamos de esta naturaleza se ha rebajado (en especial si se compara con lo que sucedió en los años del boom inmobiliario), sino por el nuevo perfil del comprador.
Las estadísticas oficiales conocidas en los últimos meses permiten confirmar que hay un elevado porcentaje de adquirentes que, para asumir el reto de hacerse con una vivienda, no necesita pasar por el banco. Una circunstancia que, en el caso de Málaga, puede justificarse en un aumento considerable de nuevos vecinos llegados de fuera de la provincia, en muchos casos con alto poder adquisitivo.
Poniendo el foco sobre lo sucedido en 2024, nos basta acudir a las cifras publicadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE) tanto en lo que a las operaciones hipotecarias realizadas para la compra de un piso como a las operaciones de compraventa formalizadas en el mismo ejercicio.
Tomando como referencia estas fuentes, puede concluirse que hubo un 43,3% de las compras de vivienda que se realizaron sin hipoteca de por medio. El valor es un 1% superior al de 2023 y está por debajo del de 2022.
Según el INE, en 2024 se firmaron 20.070 hipotecas con el fin de comprar una vivienda, mientras que se cerraron 35.385 operaciones de compraventa. Enlazando ambos valores, podemos concluir que hubo algo más de 15.300 inmuebles que fueron adquiridos sin préstamo hipotecario de por medio. Y esto es lo mismo que 43 de cada 100.
La media, pese a guardar cierta relación con lo ocurrido en los ejercicios anteriores, es de enorme impacto si se tiene en cuenta el crecimiento desbocado de los precios, ya sea en la vivienda nueva como de segunda mano.
Crecimiento de los precios
De acuerdo con los datos del Ministerio de Transportes, la provincia de Málaga cerró 2024 con un precio medio de 2.932 euros el metro cuadrado, en el caso de la vivienda de menos de 5 años de antigüedad. Es un 12% más que en el último trimestre de 2023. Y un 75% superior al precio del metro cuadrado registrado a finales de 2014 (1.675,2 euros el metro).
Eso en el conjunto de la provincia, pero hay municipios donde este mismo producto inmobiliario alcanza valores medios de 4.203 euros, como Marbella (+15,3%); 3.206 euros, como Málaga (+12,4%), o 3.435 euros, como Torremolinos (+27,9%).
Una realidad que confirma el endurecimiento de las condiciones para acceder al mercado residencial. Un análisis de los ejercicios anteriores, cuando los precios no eran ni mucho menos los actuales, constata que siempre ha habido un porcentaje relativamente elevado de compradores que han formalizado compras sin préstamos de por medio.
De la serie anual destaca el caso del año 2013, cuando se cerró la venta de 19.540 viviendas y solo se formalizaron 8.393 hipotecas. De acuerdo con esta relación, 57 de cada 100 inmuebles fueron adquiridos sin financiación bancaria de por medio.
La tendencia fue parecida en 2014, cuando se vendieron 22.236 viviendas y se otorgaron 9.893 hipotecas, y en 2025, cuando fueron enajenados 24.553 pisos y se otorgaron 12.203 préstamos. En ambos casos los porcentajes de casas compradas sin financiación bancaria fueron del 55,5% y del 50,3%.
En el otro lado de la balanza, 2011, cuando los pisos vendidos fueron 19.211 y se concedieron 15.606 hipotecas. Eso implica que sólo un 18,8% de las compras se hicieron con fondos propios. Más cerca en el tiempo, en 2020, el año de la Covid, únicamente el 28,9% de las compras de viviendas no necesitaron de una hipoteca.
Hay otros ejercicios, los más alejados en esta serie, en los que destaca el hecho de que la cifra de hipotecas concedidas para la compra de una vivienda estuviese muy por encima de los inmuebles que fueron enajenados. En 2007, los préstamos alcanzaron los 54.581 mientras que las unidades residenciales vendidas fueron 42.386.