La demanda de vivienda en Madrid ha crecido mucho mientras la oferta sigue siendo limitada desde la crisis de 2008.
Las inmobiliarias reciben cientos de solicitudes en pocos días por cada piso en precio de mercado, lo que ha obligado a limitar publicaciones.
El encarecimiento del centro de Madrid está desplazando a compradores e inquilinos hacia la periferia y municipios cercanos.
Se estima un déficit de 750.000 viviendas en España, con la necesidad de 2,2 millones adicionales hasta 2060; se reclama un pacto de Estado y más colaboración público-privada.
El mercado de la vivienda en Madrid atraviesa una situación que Ana Luengo, vicepresidenta de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (AMADEI), califica de "histórica".
La demanda ha crecido con fuerza en los últimos años mientras la oferta no ha conseguido recuperarse de la caída que sufrió tras la crisis de 2008. El resultado es un mercado especialmente tensionado, tanto en la compraventa como en el alquiler.
Una de las imágenes que mejor refleja esta situación está en las propias inmobiliarias. "Cuando las viviendas salen en el precio que corresponde al mercado según las zonas, hay una demanda masiva de más de 200 personas", explica Luengo.
Y, según señala, 200 contactos pueden quedarse cortos: "Si se publica un viernes, el lunes puede haber fácilmente 350 contactos".
La presión ha llevado a algunas inmobiliarias a limitar la publicación de determinadas propiedades porque el volumen de llamadas y mensajes resulta difícil de gestionar. "Ya no publicamos la propiedad porque se descontrola", apunta.
Para Luengo, este escenario no es consecuencia únicamente de la situación actual, sino de un problema que comenzó a gestarse hace casi dos décadas.
La crisis inmobiliaria de 2007 y 2008 provocó una fuerte reducción de la actividad promotora y constructora y, desde entonces, considera que la oferta no ha logrado recuperar los niveles necesarios.
A esto se suma un incremento de la demanda. España se ha convertido, a su juicio, en un país "especialmente atractivo para vivir", mientras que el teletrabajo y la globalización han facilitado que muchas personas puedan trasladarse de ciudad o incluso de país.
Madrid, además, mantiene factores que la hacen especialmente atractiva: buenas conexiones de transporte, un nivel de vida que considera competitivo frente a otras grandes capitales y una oferta laboral amplia.
"La demanda es brutal y sigue creciendo", resume. Esta presión se ha trasladado especialmente al alquiler y a la vivienda de segunda mano, mientras que los precios por metro cuadrado han aumentado y cada vez resulta más complicado encontrar vivienda dentro de la M-30.
De Salamanca a la periferia
El encarecimiento de las zonas más céntricas está provocando también un desplazamiento progresivo de los compradores e inquilinos. Salamanca, Chamberí, Chamartín y Retiro continúan entre las áreas más demandadas, pero el aumento de los precios hace que cada vez más personas busquen alternativas fuera de la zona central.
Entre los municipios que menciona están Pozuelo de Alarcón, Alcalá de Henares o Móstoles, donde el comprador puede encontrar viviendas de mayor superficie por un precio menor.
En cuanto al tipo de inmueble más buscado, sitúa el estándar actual en torno a los 70 metros cuadrados, con dos dormitorios, despacho, dos baños y una cocina abierta o comunicada con el resto de la vivienda.
Los tiempos de construcción
La falta de oferta es, para la vicepresidenta de AMADEI, el principal problema estructural. "Desde que un suelo sale a mercado hasta que se transforma en vivienda el tiempo es mínimo de 10 años", sostiene.
Luengo sitúa en 750.000 las viviendas que faltan actualmente en España y calcula que la necesidad podría alcanzar los 2,2 millones de viviendas de aquí a 2060, sumando el déficit existente y las necesidades futuras.
Ante este escenario, reclama un pacto de Estado en materia de vivienda, "tiene que haber algo que vaya más allá de la política", defiende. En su opinión, la vivienda requiere una colaboración más estrecha entre las administraciones y el sector privado.
También cuestiona el peso de la fiscalidad sobre la actividad inmobiliaria y constructora. Según los datos que maneja, de los 256.000 millones de euros recaudados en impuestos en España el pasado año, 56.000 millones estuvieron relacionados con el sector inmobiliario.
El alquiler turístico
Respecto a las viviendas turísticas, Luengo considera que su impacto sobre el mercado residencial no es tan alto. A su juicio, el problema está más relacionado con la falta de una regulación adecuada que con el volumen de viviendas turísticas en sí mismo.
"El alquiler turístico tiene un impacto más bajo del que nos imaginamos", señala. Considera que en edificios residenciales donde conviven familias y comunidades tradicionales "deben existir límites claros para evitar problemas de convivencia" y apuesta por concentrar este tipo de actividad en edificios que no tengan un uso residencial convencional.
Usera, Carabanchel y Villaverde
Frente a los distritos más consolidados y caros, Luengo identifica varios barrios del sur de Madrid como zonas donde todavía existe margen para comprar y donde la relación entre precio y alquiler puede resultar atractiva.
"Puente de Vallecas, Carabanchel, Usera y Villaverde son buenas opciones". En particular, destaca Villaverde, donde sitúa la rentabilidad en torno al 10%, al combinar un precio por metro cuadrado todavía más contenido con los ingresos que pueden obtenerse mediante el alquiler.
Para aliviar la tensión, Luengo reclama acelerar la transformación del suelo a finalista y apuesta también por la industrialización de parte de la construcción. Considera que esta última puede ayudar a responder a la necesidad de vivienda y a afrontar, además, parte de los problemas derivados de la falta de mano de obra y la fuga de talento.
La vicepresidenta de AMADEI también pone el foco en el transporte y la seguridad jurídica. A su juicio, "no basta con construir viviendas: las nuevas zonas residenciales deben contar con buenas conexiones y debe existir seguridad jurídica para compradores, vendedores e inquilinos".
En materia de vivienda asequible, defiende la necesidad de mantener un parque público que conserve su carácter asequible de manera permanente. Entre las iniciativas que valora positivamente está el Plan Vive y el modelo de colaboración público-privada para crear vivienda de alquiler asequible y facilitar el acceso de los jóvenes a la compra.
"Hay soluciones, pero hay que tener la valentía de afrontarlas", resume. En su opinión, hay suelo, viviendas que pueden rehabilitarse y edificios que podrían someterse a cambios de uso, pero falta una estrategia a largo plazo que permita aprovechar estos recursos. "Los políticos gobiernan y no preguntan al sector inmobiliario cómo hacer las cosas", concluye.