Leganés apenas tiene viviendas que ofrecer. A cierre del primer semestre de 2025, este municipio del sur de Madrid es el que presenta menos 'stock' disponible de toda España entre las ciudades que no son capitales de provincia, con solo 3,83 viviendas libres por cada 1.000 habitantes. Así lo refleja el Barómetro de Tensión Inmobiliaria de iAhorro.

Es un dato llamativo, aunque ligeramente mejor que en enero, cuando eran apenas 2,62. La falta de oferta contrasta con la media nacional —15,33 por cada mil habitantes— y refleja una tensión inmobiliaria creciente, marcada además por un encarecimiento constante: de los 235.500 euros que costaba de media una vivienda de 100 m² en enero, se ha pasado a 238.900 euros en julio.

El intenso desequilibrio entre oferta y demanda en Leganés se refleja en esa constante subida de precios.

Según datos de Idealista, el precio medio de venta en mayo de 2025 alcanzó los 2 731 €/m², lo que supone un +2,9 % respecto al mes anterior, un +6,6 % en el último trimestre y un +21,9 % en el último año. En junio no se ha publicado dato oficial de venta, pero la tendencia al alza es más que evidente.

Por el lado del alquiler, Idealista sitúa el precio medio en 13,0 €/m² durante junio de 2025, igual que en mayo, si bien con una ligera corrección mensual del –0,1 %, un +4,0 % trimestral y un +7,1 % interanual. Este estancamiento de la renta media tras varios meses de incrementos intensifica la presión sobre quienes compiten por un parque de alquiler reducido y muy demandado.

'Efecto fuga'

El coste de una vivienda estándar de 100 m² en Leganés ha pasado de 235 500 € en enero a 238 900 € en julio de 2025. Las subidas en Madrid capital aumentan la carga hipotecaria de los hogares y empujan a buscar alternativas en municipios vecinos.

Este “efecto fuga” explica por qué poblaciones como Móstoles, con 4,42 viviendas libres por cada 1.000 habitantes, ven también incrementos de precio (hasta 217.900 € de media) y un alza de la tensión inmobiliaria.

En la ciudad de Madrid se observa un ligero alivio en disponibilidad de stock, con 8,7 viviendas libres por cada 1 000 habitantes —casi el doble que Leganés, pero aún muy por debajo de la media nacional de 15,3—.

El precio medio de un piso de 100 m² ha descendido un 2,8 % desde enero (de 458.900 € a 445.900 €), aunque mantiene un +1,7 % interanual. Para afrontar la hipoteca de este inmueble, un comprador necesitaría unos ingresos netos de 4.371 € mensuales, casi el doble de la media española, lo que confirma la barrera de entrada para buena parte de la población madrileña.

Los motivos

Leganés se ha consolidado como una alternativa para quienes no pueden asumir los precios de la capital. A su buena conexión con Madrid —entre 18 y 35 minutos al centro en coche o transporte público— se suma la presencia de un campus de la Universidad Carlos III, lo que incrementa la demanda.

Según agentes inmobiliarios consultados por Madrid Total, parte del interés responde también a una cuestión de percepción: es una ciudad más accesible dentro del contexto metropolitano. Y ese rol de receptor de población no es nuevo. Como recuerda Juan Antonio Alonso Resalt, ya en los años 60 y 70 Leganés fue destino de migraciones internas, y hoy continúa acogiendo a vecinos llegados de países del este de Europa, América o África.

El contexto fuera de Madrid

Pamplona (5,2 viviendas/1.000 hab.), Toledo (6,2), Huelva (6,7) y Jaén (6,9) encabezan el grupo de capitales con menor stock, pero sus números no alcanzan la gravedad de Leganés.

Ourense y Ciudad Real superan las 29 viviendas libres por cada 1.000 habitantes, con precios que no suelen sobrepasar los 1.500 €/m².

En el Índice de Tensión Inmobiliaria —que combina oferta, precios, hipotecas y salarios—, San Sebastián lidera con 95,3 puntos, seguida de Madrid (81,1 puntos) y Barcelona. San Sebastián ronda los 5.600 €/m², con hipotecas que exigen más de 5.500 € netos al mes; Madrid requiere unos 4.371 €, mientras que Barcelona, con 77,5 puntos, exige algo más de 4.300 €.

Málaga ha experimentado la mayor reducción semestral de tensión (–19 puntos) gracias a la reconversión de viviendas turísticas en venta, lo que ha rebajado el precio medio de 3.249 €/m² a 2.959 €/m² y ha aliviado cuotas hipotecarias.

Jerez de la Frontera, Salamanca y Granada registran crecimientos interanuales en su índice de tensión del 15,3 %, 23,3 % y 23,1 % respectivamente, evidenciando la extensión del problema más allá de los grandes núcleos.