En Madrid, solo tres distritos mantienen el precio del alquiler por debajo de los niveles registrados durante la burbuja inmobiliaria de 2008, según datos de Idealista correspondientes a julio de 2025. Se trata de Villaverde, Usera y Puente de Vallecas, que continúan sin superar sus máximos históricos previos a la crisis global.
En Villaverde, el precio medio del alquiler se sitúa en 15,7 €/m², lo que representa un 8,5% menos que su récord de febrero de 2008, cuando alcanzó alrededor de 17 €/m². Menos destacado es el caso de Usera, con un precio medio actual de 18,4 €/m², que está un 1,6% por debajo del máximo de octubre de 2007. Y lo mismo con Puente de Vallecas que, por su parte, registra un alquiler de 17,7 €/m², aún un 1,2% por debajo del pico alcanzado en abril de 2008.
Además, estos tres distritos experimentaron en julio de 2025 una ligera caída mensual en los precios de alquiler, con descensos del 0,7%, 1,2% y 1,0%, respectivamente.
Una realidad alternativa
Esta situación contrasta con la mayoría de los barrios madrileños, que han superado con creces los precios máximos de la burbuja. Lugares como Salamanca, Chamberí o Retiro, entre otros, registran hoy precios que superan entre un 15% y un 60% sus récords anteriores, con Salamanca llegando a 26,8 €/m², un 11,7% más que hace un año.
Los distritos de Carabanchel, Moratalaz y San Blas fueron de los últimos, los pasados meses, en superar los máximos de 2008, pero ya han rebasado esos registros con diferencias reducidas, entre el 1% y el 2%.
Este escenario evidencia una clara asimetría en la evolución del precio del alquiler en la ciudad.
Los municipios, otro cantar
En cuanto a los municipios del área metropolitana de Madrid, son varios los que mantienen todavía los precios del alquiler por debajo de sus máximos históricos previos a la crisis de 2008. En la mayoría de los casos, el máximo corresponde al período de la burbuja inmobiliaria previa a la crisis de 2008─aunque en algunos municipios fue alcanzado en años posteriores, como 2010/2011
Colmenar de Oreja aún está un 21,1% por debajo de su máximo histórico previo, alcanzado en junio de 2011, mientras que Torres de la Alameda y San Martín de la Vega están un 15,8% y 8,6% por debajo, respectivamente.
Otras zonas como Eurovillas, Brunete o El Álamo también registran diferencias significativas, con descensos que llegan hasta el 23,6% dependiendo del municipio y la tipología de vivienda.
Parla, San Martín de Valdeiglesias, Aranjuez, Villa del Prado y La Moraleja: también figuran por debajo de su máximo, aunque el margen es más reducido y suele oscilar entre el -1% y el -7%.
Este comportamiento refleja una menor presión de demanda y un mercado menos tensionado en estas áreas periféricas, donde la inversión ha sido más limitada durante la recuperación post-crisis.
Estos municipios representan una oportunidad para quienes buscan comprar vivienda a precios aún rebajados en comparación con el boom inmobiliario.
Sin embargo, la mayoría de los municipios con más demanda —como Majadahonda, Alcobendas, Pozuelo o Tres Cantos— ya han superado ampliamente sus máximos históricos y se encuentran en niveles récord similares a los del centro de Madrid.
Igual en compra
En cuanto a la compra, los únicos barrios de Madrid capital donde el precio actual sigue por debajo del máximo histórico son exactamente los mismos que en alquiler: Villaverde, Usera y Puente de Vallecas.
Sin embargo, conviene matizar que la evolución del alquiler y la compraventa de vivienda en Madrid presenta trayectorias claramente diferentes. Mientras el alquiler ha experimentado una recuperación rápida y generalizada en la última década, alcanzando máximos históricos en la mayoría de barrios y municipios, la compraventa muestra diferencias mucho más acusadas según la zona.
En el mercado de alquiler, casi todas las zonas han superado ya los precios más altos de ciclos anteriores, mientras que en compraventa los repuntes son más desiguales y existen aún núcleos donde comprar vivienda es más barato que en el auge previo a la crisis.
Por municipios, hay varios que mantienen todavía precios por debajo del máximo histórico previo; así, aunque el mercado del alquiler ya marca máximos en casi toda la región, la compraventa sigue ofreciendo oportunidades en algunas localidades que no han recuperado los valores del ciclo anterior.
Esto evidencia la presión creciente y el dinamismo del mercado de alquiler frente a la evolución más lenta y desigual de la compra de vivienda.