Hace más de dos años, en diciembre de 2023, el presidente del Gobierno anunció a bombo y platillo el compromiso de construir 184.000 viviendas destinadas al alquiler asequible.
Unos meses después, informó que ya se habían movilizado (algunos no sabemos qué significa exactamente movilizar) una parte importante de ellas, incluyendo la incorporación de suelos y viviendas de Sareb, a la que por entonces querían convertir en una empresa pública de vivienda. Pero las viviendas ni están ni se las espera.
A finales de 2025 se transformó la Entidad Estatal de Suelo (SEPES) en la Entidad Estatal de Vivienda, más conocida por Casa 47, que lanzó una convocatoria pública de alquiler asequible del parque de viviendas (futuras, todavía no las tiene) cuyo plazo de presentación de solicitudes finalizará en un par de días, el 20 de febrero.
En la página web del MIVAU se puede comprobar que la convocatoria se limita a 134 viviendas en Pontevedra y Valencia, y 37 viviendas en Asturias. Mucho ruido para tan pocas nueces.
Sabemos que el suelo de SEPES y Sareb, más las pocas viviendas que este tiene (la mayoría ocupadas, o ubicadas donde no se necesitan), no permite construir muchas viviendas. La presidenta de Casa 47 y la ministra de Vivienda han reconocido públicamente que “las viviendas no se hacen de un día para otro”, tardarán varios años en levantarse.
Cuando consigan disponer de un mínimo parque en alquiler, se darán cuenta que en las condiciones anunciadas (duración hasta 75 años, en la práctica contratos indefinidos, de por vida) no existirá rotación, y ya sabemos lo que ocurrió hasta que un gobierno del PSOE liberalizó los alquileres en 1985.
El pasado 15 de enero, el presidente anunció la creación de un Fondo Soberano, España Crece, dotado con 10.500 millones de euros, procedentes de los fondos NextGenerationEU, con el objetivo de movilizar 120.000 millones de euros a través de deuda privada e inversores nacionales e internacionales, vehículo de inversión que gestionará el ICO, quien convertirá con el sector privado, mediante préstamos, avales o instrumentos de capital, priorizando los sectores clave de nuestra economía, entre los que incluyó la vivienda.
El Gobierno español sabe que el problema de la vivienda no se puede resolver ni en el corto ni siquiera en el medio plazo
El pasado lunes ha dado un paso más, concretando que parte de ese fondo soberano movilizará hasta 23.000 millones de euros en fondos públicos y privados destinados a financiar la construcción de 15.000 viviendas al año.
Pero el ICO solo inyectará inicialmente 2.000 millones de euros procedentes de los fondos europeos (no es tan seguro que la UE acepte que una parte significativa de los fondos NGEU, que el Estado español no ha sido capaz de gastar y el plazo termina a finales de 2026), con el objetivo de atraer 9.000 millones de euros de inversores privados.
¿De verdad cree que los inversores estarán dispuestos a aportar fondos con la inseguridad jurídica existente?
Bienvenidas sean las iniciativas (serias, rigurosas, estudiadas) que contribuyan a paliar, aunque solo sea en parte, el problema de la vivienda, que ya se ha convertido en una emergencia social. No solo en España; la semana pasada conocimos el informe del Comité de Vivienda constituido en el seno del Parlamento Europeo, reconociendo que en Europa se necesitan 10 millones de viviendas, y proponiendo, entre otras medidas, la dotación de un fondo europeo en el marco del Plan de Vivienda Asequible. ¿También piensa competir España con la UE con un fondo propio?.
El Gobierno español sabe que el problema de la vivienda no se puede resolver ni en el corto ni siquiera en el medio plazo, así que haría bien en dejar de lanzar propuestas (improvisadas, publicitarias) que lo único que consiguen es frustrar a los que necesitan acceder a una vivienda.
Casa 47 tardará no menos de 5 años en poner en el mercado un número razonable de viviendas en alquiler y difícilmente conseguirá que el esfuerzo no supere el 30% de los ingresos, salvo que haga dumping, cobrando unas rentas por debajo del coste, generando unas pérdidas cuantiosas, que, por supuesto, pagaremos entre todos. No podemos esperar tanto tiempo.
Además, el sector de la construcción en España carece de capacidad instalada que le permita aumentar significativamente el número de viviendas terminadas, que en promedio apenas superan las 100.000 viviendas nuevas anuales.
Falta mano de obra cualificada, y la industrialización tardará en ser representativa. Los materiales de construcción se han encarecido notablemente a raíz de la pandemia, la guerra de Ucrania, la política de aranceles impulsada por EEUU, las exigencias en materia de sostenibilidad y eficiencia energética, …
Y tenemos desde noviembre 2025 un anteproyecto de modificación del CTE – Código Técnico de Edificación, que incrementará aún más los costes.
Y, por si fuera poco, el desarrollo de nuevas viviendas se está viendo comprometido por las dificultades de conseguir que se les conceda potencia eléctrica, se ha convertido en un problema (más) estructural, especialmente en aquellas zonas de alta demanda, la red eléctrica está al límite (casi la mitad de las solicitudes de conexión a la red en 2024 fueron rechazadas por falta de capacidad), la infraestructura de distribución está saturada en muchos puntos, casi el 90% del suelo apto para construir nuevas viviendas carece de acceso garantizado a la red eléctrica, y las que lo han conseguido ven como sufren retrasos en la entrega de las viviendas hasta que se pueda contratar el suministro.
El sector inmobiliario ha demostrado sobradamente que es capaz de construir más viviendas … Sí se le dan los medios y no se le ponen trabas. Solo el sector privado, en colaboración público privada, puede conseguirlo. ¿Cómo piensa el Gobierno convertir con los privados? ¿Su vocación es ser el socio mayoritario?.
¿Por qué lanza Casa 47 a competir abiertamente (¿deslealmente?) con el sector privado? ¿Dónde piensa conseguir la financiación de esos 120.000 millones de euros, más deuda pública (1,716 billones de euros)? Me temo que el fondo soberano (para viviendas) quedará en un anuncio más.
***Julián Salcedo es economista y experto en el sector inmobiliario.