El Real decreto ley sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler se fundamenta en cinco objetivos: incremento de la oferta, moderación de precios, aumento parque de vivienda social, reducir los desahucios y, finalmente, mejora en la accesibilidad de las viviendas.
Todos estos argumentos son encomiables porque la vivienda en España es un derecho reconocido por la Constitución de 1978. El problema es dar una solución que de verdad ayude a ello. Si partimos de las propuestas de este decreto, la realidad es que no ayuda y puede hasta perjudicar. Y paso exponer los porqués.
En primer lugar, el incremento del tiempo obligatorio en los contratos (de 3 a 5 años para particulares y hasta siete para empresas), perjudica más al propietario individual que a los profesionales, que también. Puede que algunos propietarios prefieran retirar sus pisos del mercado porque en caso de necesitar la vivienda, si no lo dejan por escrito, tardarán más tiempo en recuperarla. Y no olvidemos que, en el actual parque de viviendas, hay muchos propietarios que son familias y que tienen un piso o dos en alquiler que les ayuda a incrementar sus ingresos. El mercado español está muy atomizado y el porcentaje de vivienda para alquilar en manos de empresas aún es bajo.
"Los precios no se moderarán porque la demanda será mayor y la oferta puede que no"
Esto no ayuda al segundo motivo. Los precios no se moderarán porque la demanda será mayor y la oferta puede que no. Y aquí hay un punto importante respecto a la demanda: el regreso de inmigrantes y expatriados, jóvenes en su mayoría, que su vía de entrada es el alquiler. Aquí están los datos del INE. España recibió 287.882 inmigrantes en el primer semestre de 2018, un 23% más respecto al mismo periodo del año anterior, cifras que no se veían desde antes del estallido de la crisis económica. Y otro aspecto, una parte de la vivienda en arrendamiento podría irse al mercado de compraventa.
Limitación de las garantías. Con un mes de fianza y dos más adicionales, el arrendador debe elevar sus provisiones ante el riesgo de impago y esto lo hará de una forma: subir los alquileres ante el incremento de costes con seguros de renta complementarios. Y, además, los propietarios van a ser mucho más exigentes con el perfil económico del inquilino. Esto indica que se quedarán fuera algunos colectivos desfavorecidos.
Respecto al IPC, es un punto adecuado, siempre que no se pongan trabas en el resto de los puntos.
La idea de crear un índice de referencia, y el que se ajuste a él, tenga beneficios fiscales, puede estar bien y habrá propietarios que les interese entrar en la rueda. Eso sí, no olvidemos que serán las administraciones locales las que paguen la fiesta, ya que recaudarán menos IBI. Puede quedarse en un golpe de efecto.
Desahucios. Partimos de la base de que lo ideal sería que nadie tuviera que ir a un desahucio y, para ello, el aumento de un parque de vivienda sociales ayudaría. Si no es así, no es una medida eficaz y provoca el efecto contrario al que se persigue. Retiraría vivienda del mercado de alquiler, ya que lo previsible es que estos procesos se alarguen, generando costes a los arrendadores, que podrían trasladarlos al precio del alquiler.
Crear un parque de viviendas sociales es una buena idea, pero ¿quién lo hace? Sería bueno aclarar este punto que el decreto solo enumera, lo mismo que hace con el apartado de accesibilidad. Dos buenas ideas, pero habrá que llevarlas a la práctica. El parque de vivienda social en alquiler de titularidad pública es prácticamente simbólico en España, puesto que ronda el 2,5%, frente a una media en la UE del 11%, y lejísimos de países como Austria y Viena como exponente.
En resumen, la seguridad jurídica y económica es fundamental para ambas partes. Si mediante este decreto se genera desequilibrio en una de ellas, en este caso el arrendador, éstos para mantener su estructura empresarial y hacer frente a los costes que le puede generar, lo trasladarán al precio. Ante lo cual, el efecto será contrario al deseado.
Luis Corral es CEO de Foro Consultores