Si se siguen los plazos estipulados, antes del próximo 28 de mayo (fecha marcada en el calendario por las elecciones autonómicas y municipales), la Ley de Vivienda ya habrá pasado por el Senado y sido publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE). De esta manera, verá la luz verde la que será la primera Ley de Vivienda de la democracia.

Muchos son los puntos que abarca la norma, desde la declaración de zonas tensionadas, el control de precios en el alquiler, los gastos que deben asumir propietarios e inquilinos, los beneficios fiscales y, por supuesto, los desahucios.

En este caso, la Ley de Vivienda no solo hace mención a los inquilinos de una vivienda de alquiler. También se refiere a aquellos otros que son propietarios de vivienda y no pueden pagar la hipoteca. La norma extiende la protección del ocupante de la vivienda “en situación de vulnerabilidad” para los supuestos de ejecución hipotecaria de vivienda habitual. Y lo hace en los mismos términos que en los procedimientos de desahucio.

¿Qué es la ejecución hipotecaria?

A grandes rasgos, una ejecución hipotecaria se define de la siguiente manera: procedimiento por el cual el acreedor hipotecario puede cobrar su deuda mediante la ejecución de la garantía si el deudor no cumple con su obligación de pagar las cuotas.

El acreedor hipotecario suele ser una entidad financiera; la garantía, suele ser la vivienda hipotecada; y, la cuota, es la hipoteca que, religiosamente, hay que pagar todos los meses durante muchísimos años.

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Si los impagos son de dos mensualidades, todo se queda tal y como está. Pero si son de entre tres y seis cuotas mensuales, la entidad acreedora tiene la posibilidad de ejecutar la garantía. Y puede traer como consecuencia el embargo y el desahucio.

De llegarse a este punto, el banco no reclamará únicamente las mensualidades atrasadas sino el monto total del crédito pendiente. Un monto al que habrá que añadir un interés por penalización que no podrá superar en tres veces el interés legal del dinero. Dicho interés, en 2023, es del 3,25%. El proceso puede durar entre seis y ocho meses.

¿Qué novedades incluye la Ley de Vivienda?

La norma ya aprobada en el Congreso extiende la protección del ocupante de la vivienda en situación de vulnerabilidad por no poder pagar la hipoteca. Conviene recordar que se considera persona vulnerable aquella cuyos ingresos sean tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples Mensual (Iprem). También se tiene en cuenta los hijos con discapacidad o si se tienen a cargo personas en situación de dependencia.

La Ley de Vivienda impone al ejecutante (la entidad financiera) la obligación de indicar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante. También si es o no gran tenedor de vivienda. En este supuesto, deberá acreditarlo con un certificado del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades.

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Si el acreedor hipotecario es gran tenedor de vivienda, se le impone también la carga de acreditar si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

Y otro punto relevante, también relacionado con el gran tenedor, es el siguiente: se establece como requisito de admisión de la demanda de ejecución hipotecaria, si es vivienda habitual del ocupante y éste se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, que previamente haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes. Dicho procedimiento se establecerá por las Administraciones públicas competentes.

¿Cómo quedan las subastas de bienes inmuebles?

Si el procedimiento avanza, se pasa a la subasta del inmueble. Se trata de un procedimiento de enajenación forzosa de un bien para el pago de una deuda. Implica la realización de bienes del deudor previamente embargados con el fin de liquidar el impago. Eso sí, debe existir un fallo judicial que lo ordene.

De nuevo, la norma pone el foco en la situación de vulnerabilidad del ocupante de la vivienda. De ahí que, el ejecutante, deberá acreditar si dicho ocupante se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica (si no lo hubiese hecho ya en el procedimiento).

Imagen de un desahucio en una vivienda.

De encontrarse el ocupante en dicha situación, no podrá iniciarse la vía de apremio si no se acredita que el ejecutante se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación establecido por las Administraciones públicas competentes.

Asimismo, y este punto es común tanto para los procedimientos de desahucio, como de ejecución hipotecaria y subasta de bienes, deberá incluirse el día y la hora exactas en los que tendrá lugar el señalamiento del lanzamiento.

Cuando se lleva a cabo la subasta judicial del inmueble hipotecado, posibles acreedores harán su oferta y será adjudicada al mejor postor. Si no hay comprador, el banco la puede adquirir por el 60% del valor de tasación.

En este caso, y después de perder su casa, el antiguo propietario debe abonar lo que resta entre el precio al que el banco se ha adjudicado la vivienda y el importe total del crédito. Además de las costas judiciales y los intereses de demora. Si con el 60% antes indicado, o con la subasta, se cubre toda la deuda, queda saldada.