El Consejo de Ministros aprobará este martes la primera ley de vivienda de la democracia, una norma que incluye una serie de puntos que tienen que ver con la relación entre arrendador y arrendatario, y con la prórroga del contrato.

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El contrato suele ser de cinco o de siete años. En este último caso, si el arrendador es persona jurídica. ¿Qué pasará si, transcurrido como mínimo ese tiempo, ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovarlo?

Para empezar, esta intención debe hacerse al menos con dos meses de antelación, en el caso del arrendatario. Y de cuatro meses, en el caso del arrendador. Entonces, y según la nueva Ley de Vivienda, “el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años”. Esto ya está en vigor: es lo que se conoce como prórroga tática.

Eso sí, hay una excepción: “salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato”. 

Una de las novedades que presenta la Ley de Vivienda es la introducción de lo que se denomina como mercado residencial tensionado. Y la pregunta que surge es cómo serán los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Prórroga extraordinaria

La Ley limita la declaración de zona tensionada a un periodo de tres años. Podrá prorrogarse de forma anual. En ese periodo, “se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor”.

Y aquí conviene hacer la siguiente consideración: “Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador”. Eso sí, con la siguiente matización: “salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes”.

No es la única salvedad que recoge la futura Ley de Vivienda. También incluye el hecho de que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento “con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de los dispuestos en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta Ley”.

Otras limitaciones tienen que ver con el hecho de que el propietario haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda. En este caso, se recogen los siguientes supuestos: para ocupar la vivienda arrendada para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad. “O por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”.

Incremento de la renta

La ley también hace mención a que, al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido. “La renta pactada al inicio del nuevo contrato solo podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda”.

Eso sí, este último punto será aplicable en los siguientes supuestos: “Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento”.

O bien cuando, en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento “se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento”. En este caso, se necesitarán sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda: uno, posterior a la actuación; y, otro, anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.

También cuando en los dos años anteriores se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas. Y, por último, cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años; o bien, se establezca un derecho de prórroga “al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años”.