Quién lo iba a decir, pero la burbuja inmobiliaria de Madrid ha hecho que los ultrarricos españoles vean con mejores ojos la búsqueda de activos prime en ciudades ya de por sí tensionadas como Londres o París para invertir su cartera.
Así se desprende del informe Family Office y Real Estate: Estudio sobre su Estrategia de Inversión y Posicionamiento en España, elaborado por las áreas de Real Estate y Wealth Management de BNP Paribas. En el estudio han participado 62 oficinas familiares, de las cuales más de la mitad gestionan patrimonios superiores a los 300 millones de euros.
Según esta encuesta, más de dos tercios de los family offices invierten más del 25% de su patrimonio en activos inmobiliarios.
El 85% de ellos invierte más del 60% de su cartera inmobiliaria de forma directa. De entre los que utilizan formatos indirectos, las fórmulas más habituales son fondos inmobiliarios (21%), socimis (20%) y club deals (18%).
El barómetro elaborado por BNP Paribas España, con datos a cierre de mayo, sitúa en el entorno del 3,25% el tipo medio con el que los ultrarricos encuestados financian sus aventuras en el sector del ladrillo. El 84% se financia por debajo del 4,5% e, incluso, un 38% se endeuda por debajo del 2% de interés.
En lo que respecta a la petición de dinero para acometer las inversiones, el 75% de los family offices las financia por debajo del 30% del valor del inmueble, mientras que un 15% no necesita financiación ajena.
Atendiendo a los gustos y perspectivas de rentabilidad que tienen las grandes fortunas españolas, sus posiciones se focalizan en un 64% en plazas de nuestro país, sobre todo en Madrid, seguida de Valencia, Málaga y Barcelona. Si bien un 36% ya considera la diversificación geográfica internacional como relevante.
De ahí que miren hacia grandes capitales europeas como Londres, París o las tres principales ciudades alemanas (Fráncfort, Berlín y Múnich), así como a grandes urbes estadounidenses como Nueva York o Miami.
Lo cierto es que esta diversificación geográfica está motivada en parte por la saturación de la capital de España. "Frente a la dificultad para comprar activos prime en Madrid, muchos family offices se están yendo a comprar propiedades o edificios prime a Londres o París. Hay algo más de oferta y actividad y son mercados más grandes", explica Ignacio Martínez-Avial, CEO de BNP Paribas Real Estate España.
Del 'living' a los centros de datos
Por tipología de activos, el residencial es el principal motor de las carteras de las grandes fortunas, seguido de retail, oficinas y hoteles. Aunque, como cuentan desde el banco francés, cada vez cobran más protagonismo las nuevas alternativas de living (flex living, coliving y senior living), así como los centros de datos para aquellos family offices de origen industrial que pueden entender su funcionamiento.
"Cada vez veremos a más family offices entrando en operaciones donde no se les esperaba por complejidad o tamaño de la operación", atisba Martínez-Avial.
Preguntado por la moda de que los family offices saquen a la bolsa sus socimis, el CEO de BNP Paribas Wealth Management España, Juan de Gonzalo, está convencido de que esta tendencia persistirá e irá a más: "El caso de Torre Rioja (de Ángel Soria, valorada en 850 millones de euros), que ha debutado en Porfolio SE, ha sido paradigmático, y quizá veamos más operaciones familiares de este tipo después del verano".
Porfolio también ha recibido a la socimi hotelera de Leo Messi, y está a punto de listar la socimi de Bestinver. BME Scaleup ha captado otras tantas, aunque con importes más pequeños.