El conflicto armado tras la invasión de Ucrania por parte de Rusia se va a dejar sentir en el sector inmobiliario. Y no sólo por la reducción en la compra por parte de rusos y ucranianos. La subida de la inflación, derivada de la confrontación, también dejará su impronta en un mercado que estaba al alza.

Una inflación que afecta directamente a los costes de construcción, tanto de materias primas como de energía. Y eso encarecerá la vivienda nueva. Hablamos de una de cada seis compraventas.

"Estimamos un fuerte repunte de los costes de construcción. El conflicto bélico va a generar graves consecuencias en la obra nueva", pronostica Luis Martín Guirado, director corporativo de Desarrollo de Negocio de Gesvalt. Una situación que arrancó con la rotura de la caída de suministro en 2021 "y que ahora se ve acentuada por el impacto de la guerra".

Un impacto que el directivo de Gesvalt califica de "elevado". Entre otras razones, por la incapacidad de fijar precios de obra cerrados y por la imposibilidad de establecer plazos para la recepción de suministros. "Los promotores tendrán dificultad para cumplir los plazos ya que no pueden absorber más retrasos sin impactar en los precios", especifica.

Hasta un 8% de subida

¿Cuánto? "En la vivienda que está comprometida, nada. La que se inicia, quizás, entre un 3% y un 5%", pronostica Gumersindo Ruiz, consejero de Euroval. Por su parte, Iñaki Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), amplía esa horquilla: "Pueden subir entre un 4% y un 8%". 

En lo referente al suelo, "no tiene por qué subir. Los grandes promotores tienen suelo", señala Gumersindo Ruiz. Los costes financieros son bajos y las socimis se financian poco con crédito bancario. 

Los promotores de obra nueva ya han absorbido en sus márgenes todas las posibles subidas. "A partir de ahora veremos como las subidas repercutirán, o en la subida del precio de venta, o en la caída de precio del suelo", indica Guirado. Y apunta a que el escenario a futuro será no el de una "repercusión agresiva en el precio de venta, sino que se generará un estancamiento en el precio, o incluso caídas en el valor del suelo".

Suministro

Se esperaba que las cadenas de suministro estuvieran recuperadas para el pasado mes de junio. Y ahora se ven todavía más afectadas por las restricciones de movilidad tanto aéreas como marítimas derivadas del conflicto. "Se pueden producir retrasos ente 3 y 6 meses por los problemas logísticos de los transportes que afectarán directamente a la entrega de materiales en obra", apunta Iñaki Unsain.

"El peso de la vivienda nueva sobre el total es pequeño. En las circunstancias actuales se frenará algo ese proceso de promoción de vivienda nueva. El incremento de precios y cierta escasez de materiales podría ralentizar la terminación de viviendas", afirma Gumersindo Ruiz. Promociones que suelen tardar dos años en ver la luz desde que arrancan.

Viviendas en construcción. EFE

"La adquisición de este tipo de activos será más difícil para una parte de los futuros compradores. Aún así, el interés por la obra nueva se mantendrá sólido aunque con un crecimiento más moderado", matiza Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Real Estate de Intrum España y director de negocio de Solvia.

Si echamos la vista atrás, el peso de la vivienda nueva está a mucha distancia de cómo estaba en 2008. En la actualidad, hablamos de cerca de 90.000. Antes de la burbuja, se situó alrededor de medio millón. "De media, y respecto a la vivienda usada, es unos 100.000 euros más cara. Sí le puede influir la guerra", insiste Ruiz.

Moderación

Según la X oleada del Barómetro Inmobiliario de UCI, y para 2022, se preveía un aumento del 8,3% en las compraventas y un 3,3% en los alquileres. Y, respecto a los precios, un 4,5% en el caso de la compraventa, y del 3,2% en alquileres. "Quizá estos crecimientos estimados antes del inicio del conflicto no lleguen a ser tan importantes y se moderen", reconoce José Manuel Fernández, subdirector general de UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios).

La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) ha lanzado una señal de alarma ante la espiral inflacionista. Una situación que ya venía de atrás, y que se ha agudizado tras la invasión de Rusia a Ucrania. Desde entonces, la situación de materiales básicos para el sector se ha agravado. A lo que hay que unir "el insoportable encarecimiento de los costes de la energía".

Falta acero, hormigón y madera. "La falta de suministro de materiales básicos se agrava cada día y está llevando al límite a las constructoras. La revisión de precios es un paso importante, pero muchos contratos no quedarán cubiertos", se lamenta Pedro Fernández-Alén, presidente de la CNC.

Respecto a la vivienda usada, en principio, no debería verse afectada. "El crédito hipotecario sigue fluyendo, los tipos siguen siendo bajos e incluso la guerra puede hacer que la subida de los tipos se retrase", apunta Gumersindo Ruiz.

Y es que otro de los puntos en los que la inflación puede relacionarse con el mercado inmobiliario tiene que ver con los tipos de interés. "La inflación puede afectar a una subida directa de los tipos de interés, ya que es el mecanismo que suelen utilizar los bancos centrales, como el BCE, para combatirla", señala José Manuel Fernández. Y añade: "En consecuencia, la subida de tipos podría enfriar el mercado inmobiliario, ya que la mitad de las transacciones de vivienda se realizan con financiación ajena".

Sin embargo, la guerra, la detención del crecimiento y del consumo e, incluso, el aumento de la inflación pueden suponer un freno a la subida de los tipos de interés. Así piensa Luis Martín Guirado, que remarca que este hecho "puede incentivar y dar cierta seguridad al mercado hipotecario".