Los hermanos José Enrique y Miguel Isidro Rincón, que vendieron todas sus acciones de Europac por 1.670 millones de euros al grupo DS Smith en 2018, acudirán para consolidar su posición como primer accionista de la socimi, según ha podido saber Invertia.

De hecho, cuando Ibervalles entró en la socimi en 2020 firmó un contrato mediante el cual se compromete a invertir un 20% en todas las ampliaciones de capital futuras hasta un máximo de 100 millones de euros, es decir, 500 millones de ampliación. El Plan Estratégico de la firma prevé incrementar el ritmo de inversión con el objetivo de alcanzar 250 millones de euros durante los próximos tres años, para empezar.

Además, Almagro Capital ha empezado a analizar nuevos mercados para salir de Madrid, donde cuenta con 88 activos tras las últimas compras, y otras ciudades españolas, siempre manteniendo su apuesta en el modelo de “vivienda inversa” en ubicaciones prime de mercados con alto grado de liquidez.

Por el momento, la socimi ha comenzado recientemente la ronda de contactos con grandes fondos para convencer a los inversores de las bondades sociales y económicas de su negocio con buena acogida para su posible entrada.

¿Qué es una vivienda inversa?

La socimi Almagro Capital está orientada al mercado residencial de la tercera edad a través de la fórmula de ‘vivienda inversa’. Un enfoque conocido en otros países europeos como en Francia o Reino Unido, pero que esta sociedad opera en solitario en el nuestro desde su fundación en 2017.

La estrategia de inversión de compra de ‘vivienda inversa’, como explica la propia socimi, consiste en la adquisición de inmuebles a personas mayores cuando éstas y sus familias consideran óptimo monetizar sus ahorros ilíquidos concentrados en la residencia habitual, pero permaneciendo en el mismo hogar el tiempo que quieran.

Para entendernos, la socimi compra la vivienda a una persona mayor a un precio inferior al de mercado y esta se queda a vivir en ella con un alquiler pactado durante un periodo determinado, cuyo valor total de esa renta queda retenido del valor de adquisición. Una vez cumplido el plazo, puede seguir ahí con una renta superbonificada (exclusivamente gastos de comunidad).

En caso de querer irse de la casa antes de periodo pactado (por ejemplo, en el año dos de diez previstos), Almagro Capital quita lo consumido de alquiler (dos años) del montante retenido (los diez) y el resto (lo que iba a ingresar por los ocho restantes) se lo devuelve a esa persona sin ninguna penalización.

Un ejemplo ficticio para aclarar el concepto. Una vivienda que vale 100.000 euros, la compra Almagro por 80.000 euros de los que paga al propietario 50.000 y los otros 30.000 los retiene para el alquiler posterior. Si esa persona se va antes de pagar los 30.000 de arrendamiento, la socimi le devuelve la diferencia no consumida.

El objetivo de este modelo de negocio para las personas de elevada edad es complementar su pensión con ingresos adicionales, atender sus necesidades asistenciales con la mayor autonomía posible, y permanecer en su propio domicilio de forma vitalicia con total seguridad jurídica y absoluta flexibilidad para el vendedor.

Rentabilidad de doble dígito

Almagro Capital cerró 2020 con una cartera de activos con un valor de mercado de 42,8 millones de euros. El NAV (valor neto de sus activos o en inglés net asset value) alcanzó los 1,29 euros por acción, lo que representa una revalorización del 11,2%. La revalorización anualizada desde 2017 se sitúa en el 9%, todo ello sin haber iniciado la rotación de activos.

La cifra de negocio creció un 47% hasta alcanzar los 689.700 euros gracias a la incorporación de nuevos activos, a la recurrencia de sus ingresos por alquiler y a su alta tasa de ocupación (97%).

El último informe analítico de Renta 4 sobre la socimi indica que “en un entorno de tipos bajos y rentabilidades ajustadas, el modelo de vivienda inversa de Almagro Capital ofrece un elevado retorno gracias a la posibilidad de comprar activos prime con descuentos cercanos al 30% (30,4% a marzo 2021) sobre su valor de mercado, procediendo a la rotación activa de los mismos en el momento y con la estrategia más oportuna”.

Además, señala el informe del banco, “el apalancamiento del vehículo, los ingresos por rentas y la potencial revalorización de la cartera, suponen un apoyo extra para obtener unas TIR (tasa interna de retorno) superiores al 6,5% anual, de tal manera que actualmente supera el 10%”.

Por todo eso, los expertos de Renta 4 colocan un precio objetivo a sus acciones de 1,52 euros (potencial del 21%) e inicia una recomendación de sobreponderar.