Primero, mirar zona, infraestucturas y comunicaciones; segundo, características del edificio; tercero, precio; cuarto, financiación; quinto, impuestos… y así sucesivamente. Aunque no tiene por qué seguir este orden, los pasos que tiene que dar un comprador de vivienda son muchos y variados. Es la inversión más importante que haremos en la vida. Pero ahora, además, se añade otro requisito.
Félix López-Dávila Agüeros, director de Sepin Derecho Inmobiliario, aconseja consultar el Registro Público Concursal. En su opinión, cualquier persona que haya pasado por el trámite de comprar una vivienda, como regla general, lo primero que ha hecho es solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad para conocer la situación registral del inmueble y si existen cargas sobre el mismo.
Pero claro, advierte, incluso haciendo esta comprobación, hay vicisitudes del vendedor que pueden limitar su disposición sobre el inmueble y no han tenido todavía acceso al Registro. Además, estas circunstancias van a impedir que se pueda inscribir la escritura de compraventa.
Es el caso, por ejemplo, de la situación que se crea cuando el vendedor está en concurso de acreedores, circunstancia por la que se intervienen sus facultades de administración y disposición sobre sus bienes. Y eso todavía no está en el Registro de la Propiedad.
En este sentido, las cifras son reveladoras. De los 2.982 concursos de acreedores presentados en los juzgados españoles en el segundo trimestre de 2019, 1.254 correspondieron a personas físicas sin actividad empresarial, según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).
Para evitar sorpresas al comprador al negarle el registrador la inscripción de su vivienda por falta de disposición del vendedor concursado, se creó el Registro Público Concursal.
El registrador de la propiedad está obligado a consultar dicho Registro cuando se presenta el título originariamente para su inscripción y haya de calificarlo, pero no está obligado a ello al expedir la nota simple sobre el estado de la finca.
De esta forma, cualquier comprador puede consultar el citado Registro y comprobar de esta forma, si el vendedor está en concurso de acreedores y tiene limitadas sus facultades de disposición y administración sobre sus bienes.
Acceso público y gratuito
Según informan los registradores, el acceso a la información del Registro Público Concursal (RPC), regulado por el Real Decreto 892/2013 de 15 de noviembre, será público, gratuito y permanente. La gestión del mismo se hará a través de un portal web que ha sido designado por el Ministerio de Justicia y gestionado materialmente por el colegio de registradores. Todas las comunicaciones se realizan por medios electrónicos y canales seguros.
Los operadores judiciales y jurídicos que intervienen en el proceso de generación de información a incorporar al RPC son secretarios judiciales, procuradores, registros mercantiles, notarios y otros registros públicos. La comunicación de la misma se realiza mediante procedimientos telemáticos con firma electrónica y protocolos que definen la información de forma estructurada para su remisión y procesamiento automático.