Un 36% de la superficie comercial de Galería Canalejas sigue sin alquilarse en 2025, aumentando respecto al año anterior.
La salida de operadores del Food Hall y un desempeño desigual de las marcas han afectado la ocupación comercial del centro.
El hotel Four Seasons es la principal fuente de ingresos del complejo, mientras que la galería comercial y el parking han reducido ligeramente su facturación.
El complejo será reestructurado, segregando la galería comercial y el parking en sociedades independientes para reducir activos y deuda.
En 2022, Galería Canalejas abrió su espacio de lujo al público. Desde entonces, no ha conseguido despegar del todo. En 2025, un tercio de su superficie comercial siguió vacío.
Para ser más exactos, el 36% sigue sin alquilarse. Se trata de una cifra mayor a la de 2024, cuando un 31% del espacio no estaba ocupado por ninguna marca de lujo.
De hecho, entre 2023 y 2024 la superficie bruta alquilada (metros cuadrados) fue la misma: del 69%. En 2025 es del 64%, según se detalla en las cuentas depositadas en el Registro Mercantil.
La caída al 64% de la superficie bruta alquilada viene, en parte, justificada por la rescisión y salida de operadores del Food Hall (planta -1) y un desempeño comercial mixto entre las marcas existentes. En el informe de gestión, la empresa reconoce que el “comportamiento por marca ha sido desigual”.
Aunque destacan la incorporación de nuevas firmas de lujo en 2025 como Moncler (en la planta baja) y Sophie D'Agon (en la primera planta), esto no ha sido suficiente para compensar las salidas de la zona gastronómica y elevar la ocupación.
Estas se suman a otras grandes marcas visibles en sus pasillos, como Dior, Hermès, Cartier, Giorgio Armani, Jimmy Choo, Louis Vuitton, Marc Cain, Moncler, Omega, Rolex, Saint Laurent, Tumi, Valentino y Zegna.
No obstante, durante este año la previsión es de una evolución positiva en la zona comercial, impulsada por la incorporación de nuevas firmas, el aumento de las visitas de público extranjero y la apertura de nuevos hoteles de lujo en la zona centro de Madrid.
Beneficios
Estos datos contrastan con la marcha de la sociedad Centro Canalejas Madrid, que por segundo año consecutivo obtiene ganancias.
Cerró 2025 con 3,24 millones de euros de beneficio (frente a los 157.000 euros del año anterior) y con una facturación de 95,4 millones de euros (un 4,1% más).
Centro Canalejas Madrid (Hotel Four Seasons).
Dicha facturación procede de tres unidades: el hotel Four Seasons, la galería comercial y el parking.
El hotel es la principal fuente de ingresos con 81,4 millones de euros de la facturación.
Por su parte, Galería Canalejas generó 12,53 millones de euros en concepto de arrendamiento de locales comerciales, un 1,3% menos que en 2024.
El parking, gestionado por Graysepark, registró unos ingresos de 1,29 millones, un 1,5% menos que el año anterior. Ello se debió a la reapertura de competidores en la zona.
¿Cuál es el problema?
Está claro que el hotel funciona, pero la galería comercial no. ¿Por qué?
Uno de los puntos de mayor fricción se localiza en la planta dedicada al espacio gastronómico (Food Hall), donde la empresa afronta la salida continuada de varios inquilinos de restauración debido a la falta de rentabilidad y a costes de alquiler inasumibles ante el volumen real de ventas.
A este problema operativo se suma la falta de encaje entre el formato de la galería y los hábitos del comprador de lujo en Madrid.
Los consumidores de alto poder adquisitivo muestran una clara preferencia por el comercio a pie de calle en ejes tradicionales como el Barrio de Salamanca.
El entorno de Canalejas atrae principalmente un flujo peatonal de turismo masivo y peatones de paso, cuyo perfil no coincide con la clientela exclusiva que requieren las firmas de alta gama.
Además, la gestión no ha sido ajena a las tensiones entre sus socios indirectos (Mohari Hospitality y OHL).
Esta falta de sintonía, unida a la necesidad de refinanciar la deuda sindicada y otorgar prórrogas, ha derivado en la decisión de segregar el complejo.
Mohari y OHL firmaron en enero de 2026 un acuerdo para reestructurar el complejo supeditado al cumplimiento de determinadas condiciones suspensivas.
La reestructuración consiste en segregar la galería comercial y el parking en sociedades independientes, dejando la entidad enfocada principalmente en el Hotel Four Seasons.
Esta operación reducirá el tamaño de sus activos en un 37% y su deuda con terceros en un 33%.