El año de la pandemia también pasará a la historia en el mercado de la vivienda por haber dejado los precios más baratos de la historia en las hipotecas ofertadas por la banca. Un escenario casi irrepetible para aquellos que se han lanzado a la compra de una casa en plena crisis, coincidiendo además con cierta moderación en los precios del inmobiliario.

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Pocas veces antes se habían visto hipotecas tan baratas en el mercado, con un tipo medio a más de tres años en el 1,661% en noviembre, frente al 1,663% de octubre y el 1,803% de un año antes, según los datos del Banco de España facilitados por la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

El indicador suma así cuatro meses consecutivos de bajadas, tras el ligero ascenso experimentado en julio, cuando rompió con otra racha de cuatro meses seguidos a la baja.

Los precios se mueven al compás que marca el euríbor, el índice al que se referencia la mayoría de las hipotecas españolas, que en noviembre marcó otro mínimo histórico del -0,481%.

Y todo apunta a que al indicador le costará salir del terreno negativo más tiempo de lo esperado, ante la firme decisión del Banco Central Europeo (BCE) de no tocar ni un milímetro los tipos hasta que la recuperación económica no se consolide. Por no hablar de la barra libre de dinero que seguirá fluyendo para salvar las economías de la región.

El impacto de las fusiones

Bajo este escenario, todo apunta a que en términos de precios las hipotecas se mantendrán baratas a lo largo del nuevo ejercicio. Un año que viene marcado además por fusiones que eliminarán competidores. Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, explica que “casi todas la entidades que están en proceso de fusión tienen un peso importante en el mercado hipotecario, por lo que es razonable pensar que esto pueda tener impacto en el sector”.

De momento, y hasta que se concreten las operaciones, cada entidad seguirá con su producto hipotecario por separado. “Lo más probable es que haya cambios, ya sea con una estrategia uniforme o una que ataque a diferentes segmentos, pero estos cambios no llegarán en la primera etapa de 2021, en todo caso, empezaremos a apreciarlos con vistas a la segunda mitad del año”, explica el experto.

Dos oficinas de CaixaBank y Bankia en una imagen de archivo.

Desde el comparador financiero Helpmycash.com recuerdan que, normalmente, los bancos suelen abaratar sus hipotecas durante los últimos meses del año y las encarecen al iniciarse el siguiente curso. “Es muy probable, por lo tanto, que la mayor parte de las entidades decida subir los precios de estos productos durante el primer trimestre de 2021”, explica Miquel Riera, especialista en hipotecas de la firma, en un reciente análisis del sector.

Eso sí, considera que ese encarecimiento no vendrá tanto por los tipos de interés, sino mediante el aumento de la vinculación, es decir, de los productos que el cliente tenga que contratar para conseguir la hipoteca con un buen interés. “También es probable que los bancos incluyan más comisiones de amortización, subrogación o novación en sus préstamos hipotecarios”, anticipa.

Batalla de condiciones

En este sentido, Colombelli coincide en que “más que guerra de precios, habrá batalla de condiciones”, especialmente en las hipotecas a tipo fijo que, a su juicio, seguirán dominando el escaparate bancario.

Según indica, a las entidades les interesa más este tipo de préstamos, al suponer un ingreso fijo y con un euríbor por los suelos que no deja espacio para hacer rentable el negocio de los préstamos variables.

Es decir, en un contexto donde todos quieren firmar a tipo fijo, parece claro que los precios irán hacia abajo, por lo que las entidades querrán compensar un tipo muy competitivo con las bonificaciones mediante la contratación de productos que son más rentables para los bancos. “Lo más típico son las vinculaciones de seguros de hogar y de vida, mientras que los planes de pensiones irán perdiendo peso por el cambio en la legislación”, explican desde iAhorro.

Colombelli no descarta incluso que se vean hipotecas a tipo fijo por debajo del 1%. “De hecho, ya existe este tipo de oferta en el mercado. Pero suelen ir dirigidas a usuarios con ingresos bastante altos y con alguna bonificación”, indica el experto. En el caso de las variables, aconseja su contratación para los préstamos de plazos más cortos o para una segunda vivienda.

Mayor control del riesgo

Desde Helpmycash.com indican que también es muy probable que los bancos sean mucho más estrictos a la hora de dar luz verde a las solicitudes de los préstamos, en un contexto en el que la crisis del coronavirus obliga a extremar la prudencia en el control de riesgos para evitar futuros repuntes de la morosidad.

En una reciente entrevista con Invertia, Jordi Domínguez, CEO de Finteca, reconocía que la banca ya ha cerrado mucho el grifo de las hipotecas a los sectores más afectados por la crisis de la Covid-19, anticipando que las dos grandes barreras para acceder a un préstamo para la compra de una vivienda en los próximos meses serán el sector donde trabaja el cliente, su estabilidad laboral y su nivel de ahorro.

Echando un vistazo a la oferta actual, todo apunta a que las entidades más competitivas en 2021, y a las que habrá que estar atentos para detectar movimientos a la baja, serán EVO, BBVA, Kutxabank, Liberbank, Bankia y Sabadell.

Sin olvidar otras entidades cien por cien online que necesitarán mantener su oferta, marcada normalmente por menores comisiones, para captar clientela. “Si estas entidades optan por continuar rebajando sus tipos, es posible que los bancos más grandes se vean empujados a hacer lo mismo”, explican desde Helpmycash.com.