El origen del pleito es una demanda interpuesta por una empresa familiar que desde hace 40 años regenta un restaurante en el centro de Madrid. El negocio se desarrolla en un local alquilado a un gran tenedor, propietario desde 2018 del inmueble de viviendas y locales en el que se encuentra el restaurante.

El arrendador renovó en febrero de 2019 el contrato de arrendamiento, triplicando la renta que se venía pagando. Desde marzo de 2020, tras decretarse el estado de alarma, y hasta mayo el restaurante permaneció totalmente cerrado. Después se permitió la apertura al público al 50%, 60% o 75% del aforo, según las semanas, sin posibilidad de uso de barra y con otras limitaciones higiénicas y organizativas.

Desde agosto del pasado año el aforo permitido ha bajado al 50%, con un toque de queda actualmente a las 22 horas.La empresa demandada sólo ha concedido al arrendatario la medida de aplazamiento del pago prevista como obligación legal en el real decreto ley de 21 de abril de 2020. El tenedor alegó que también tiene que hacer frente a obligaciones económicas de pago de una hipoteca desde enero de este año y de un préstamo a partir del próximo junio. Argumentó, además, que la sociedad demandante pretendía repercutir en la demandada la totalidad del perjuicio ocasionado por la Covid-19.

El Juzgado de Primera Instancia número 37 de Madrid, sin embargo, ha estimado en lo sustancial la demanda de la empresa de restauración, planteada por el letrado Ricardo Teigell.

Cláusula 'rebus'

La resolución judicial aplica la cláusula rebus sic stantibus (mientras continúen así las cosas), que permite reequilibrar las prestaciones contractuales, de modo que una parte no se vea más beneficiada que la otra por mantener las condiciones de un contrato que se pactó antes de un hecho imprevisible e inevitable. En este caso, la Covid-19.

Para su aplicación, la jurisprudencia exige que se haya alterado la base objetiva del negocio con un cambio de circunstancias imprevistas que determine que la finalidad económica primordial del contrato se frustre o se vuelva inalcanzable.

El Juzgado afirma que la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus no está excluida por haber existido en este caso un previo acuerdo sobre la moratoria en el pago de las rentas, solicitado por la demandante sobre la base del mencionado real decreto ley.

"El contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes el 1-2-2019 prevé una duración de diez años y contempla un pago de la renta que se incrementa con carácter predeterminado durante los cinco primeros años y revisable conforme el IPC en los cinco años siguientes, por lo que debe rechazarse de plano que la aplicabilidad de la cláusula rebus sic stantibus haya sido excluida por un reparto de riesgos de futuro por voluntad contractual de las partes, siendo totalmente indiferente al efecto las meras soluciones parciales recogidas en los reales decretos 15 y 35/2020 con carácter imperativo para los grandes tenedores", señala la resolución.

Por ello, el Juzgado concluye que en el contrato firmado "no existió una distribución contractual del riesgo", por lo que la cláusula rebus sic stantibus es aplicable. "Y si la demandada hubo de realizar un importante desembolso económico para la reforma del edificio de su propiedad y si sus socios son o no solventes y repartió muchos o pocos dividendos son aspectos indiferentes al objeto discutido por ser totalmente ajenos al contrato y a los requisitos a ser analizados conforme la jurisprudencia", añade.

La resolución señala que "es un hecho probado por notoriedad" que la finalidad económica primordial del contrato se frustra o se torna inalcanzable en lo referente a las obligaciones de pago de la renta del arrendatario a consecuencia de las medidas de limitación del negocio impuestas desde la declaración del estado de alarma.

En cambio, la demandada "no ha acreditado que la situación de pandemia le haya ocasionado una extraordinaria modificación de circunstancias, más allá de la aceptada por la demandante falta de ingresos de rentas", señala.

Reducción progresiva

Sin embargo, el Juzgado sí acoge la alegación del arrendador de que los porcentajes interesados por la demandante suponían trasladarle a él la casi la totalidad del perjuicio sufrido.

Por ello, la resolución judicial acuerda una reducción en un 80% del pago de la renta correspondiente a los meses de abril y mayo de 2020 (la demandante reclamaba el 100%), del 50% de junio a diciembre de 2020 (se solicitó el 60%) y del 40% durante el primer semestre del año actual (se pidió el 50% de quita).

La reducción se prolongará durante el segundo semestre de este año en un 20 % (la demandante pidió un 30%) e incluso se proyecta al primer semestre del próximo año, cuando la quita será de un 10%.

Estas medidas cautelares se han acordado "sin perjuicio de los ajustes que, con mayor y mejor conocimiento de la evolución de la pandemia, puedan realizarse con carácter retroactivo en la sentencia definitiva", señala el Juzgado.