Por Maite Nieva

El primer asalto a la socimi ha sido a través de la compra del paquete de acciones al mayor accionista de la sociedad inmobiliaria, el magnate búlgaro George Soros propietario del 16,5% al precio de 17,45 euros por acción. El mismo precio que ofrece al mercado a través de la opa. Blackstone anuncia que excluirá a la socimi de cotización para su posterior salida al Mercado Alternativo Bursátil como hotelera.

La apuesta internacional por el mercado inmobiliario español ha vuelto a dar una nueva vuelta de tuerca a la transformación el mapa del sector de la mano del fondo estadounidense Blackstone. Y no será la última. A través de la opa lanzada a la socimi Hispania por el 100% de la compañía, el fondo de capital riesgo quiere convertirse en el mayor grupo hotelero español tras adquirir la participación del 16,5% del capital a su principal accionista el magnate búlgaro George Soros.

El plazo para la presentación de la autorización de oferta  y del folleto explicativo a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) finalizará el 4 de mayo, si bien no se descarta que puedan aparecer nuevos compradores interesados en la socimi. Aunque la operación sorprendía a los accionistas de Hispania en plena junta, presidida por Rafael Miranda, tras la suspensión cautelar de la cotización de Hispania por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV),  según fuentes del mercado podrían aflorar nuevos  compradores interesados en la socimi desde hace tiempo.

UNA VENTA ANUNCIADA

La historia de Hispania en el último año ha sido la de una venta anunciada. El objetivo de la socimi era liquidar Hispania en 2020 tras prorrogar su tiempo de vida debido a que la socimi nació con una vida limitada de seis años. Desde entonces la empresa gestionada por el Grupo Azora ha iniciado una búsqueda activa de compradores que está dando resultados. El día que Hispania fue suspendida de cotización por la CNMV ante el rumor de opa, la junta de accionistas se vio obligada a suspender la aprobación de la venta en bloque de su paquete de oficinas al fondo Tristan Capital. En definitiva, el equivalente al 24% de la cartera total por valor de 660 millones de euros. Sin embargo, el plan era desprenderse primero de los inmuebles de oficinas y viviendas y centrarse en los activos hoteleros, para ponerlos a la venta a partir de 2019 como socimi.

La cartera de activos de Hispania, la tercera socimi con mayor volumen en Bolsa, después de Merlin Properties y Colonial, está valorada en  2.474 millones de euros al cierre del ejercicio pasado. Solo la cartera hotelera, valorada en más de 1.638 millones de euros es la joya de la corona ya que representa el 83% de los ingresos de la sociedad. Con 46 activos ha convertido a Hispania en el mayor propietario de este tipo de inmuebles, por encima de las grandes cadenas hoteleras españolas.

COMPRA EN EFECTIVO

La contraprestación de la opa se realizará en efectivo por un importe de 17,45 euros por cada acción de Hispania se formula sobre la totalidad de las acciones emitidas de la compañía, a excepción del 16,56 % adquirido por Blackstone, lo que supone el 83,44% de su capital y  un desembolso máximo de 1.589,6 millones de euros, según el folleto remitido a la CNMV por Alzette Investment, (Bidco), sociedad participada íntegramente por entidades asesoradas por filiales de The Blackstone Group International Partners, y que lanza la oferta pública de adquisición.

La opa está supeditada a la adquisición de, al menos el 50% de las acciones más una acción de la sociedad, y que la socimi no cambie determinados artículos de sus estatutos sociales, entre ellos el que determina la liquidación de la sociedad en 2020. Igualmente, la sociedad que presenta la opa advierte de que el precio fijado de 17,45 euros podría ajustarse a la baja significativamente si Hispania realizara una distribución de dividendos antes de la liquidación de la oferta o bien en caso de que produjera una salida contra fondos propios u otras partidas relacionadas.¿Entre otras medidas, que no se vendan activos que representen más de un 5% del total de la cartera de la socimi. O lo que es lo mismo, el paquete de oficinas cuya venta se ha paralizado por segunda vez y el  el pago de 2 dividendos, por un total de 50 millones de euros, que  estaba previsto aprobar en la junta de accionistas del pasado 4 de abril.

EXCLUIR LA COTIZACIÓN

Blackstone también avanza su intención de excluir de cotización Hispania, para lo que se reserva el derecho de venta forzosa de acciones que podrá activar en el caso de que la aceptación de la oferta alcance determinado porcentaje. Posteriormente entraría  a cotizar a través del Mercado Alternativo Bursátil (MAB) donde ya tiene otros vehículos cotizados. Actualmente el fondo estadounidense  cuenta con varias firmas de inversión en el MAB, entre ellas Fidere Patrimonio, Corona Patrimonial y Albirana Properties.

El accionariado de Hispania está constituido básicamente por inversores internacionales. Tras la venta de la participación accionarial de George Soros, los accionista mayoritarios son Fidelity, que posee una participación del 7%; Conepa, con un 6%, seguidos de Bank of Montreal y BlackRock con un 3% cada uno.

El magnate húngaro ha sido, sin duda uno de los grandes beneficiados de esta operación. En los cuatro años que ha permanecido en la socimi, la venta de su participación del 16,5% a Blackstone, al mismo precio que la opa lanzada través de los vehículos de inversión  QP Capital Holdings Limited y QPB Holdings Ltd  ha superado en un 74% los 10 euros pagados por cada título en su debut en Bolsa. Soros fue uno de los primeros accionistas de Hispania cuando salió al parqué en marzo de 2014 con 550 millones de euros captados a inversores internacionales.

ACEPTAR LA OFERTA

Los analistas de Bankinter han recomendado aceptar la oferta. Según estos expertos, la valoración a 17,45 euros por acción supone una prima del 9,5% por acción de la compañía sobre el valor neto de los activos (NAV), que ya refleja en buena medida el potencial de revalorización de sus activos hoteleros y la coyuntura favorable del sector turístico español. Por otra parte consideran que la caída de la cotización en un 6,2% después de alcanzar máximos históricos de 18,5 euros por acción ante los rumores de opa, es levemente inferior a la oferta de Blackstone, por lo que entienden que el mercado otorga una probabilidad reducida a que se presente una oferta competidora para adquirir Hispania. Según estos expertos, Hispania cerró  a 17,34 euros por acción y el nivel de 17,45 euros  podría marcar un precio de referencia para el mercado en el corto plazo.

 La probabilidad de que la oferta de Blackstone supere el umbral de aceptación del 50% es elevada, desde la perspectiva de estos expertos,ya que las sociedades QP Capital y QPB Holdings, controladas por George Soros, ya han acordado la venta de su participación del 16,6% a Blackstone. También UBS han revisado su precio objetivo para Hispania hasta igualar el ofrecido por Blackstone en su OPA. De este modo, el techo que otorgan estos analistas a las acciones de la socimi pasa de 15 a 17,45 euros por acción.

El mismo día en que trascendió la intención de compra de Blackstone sobre Hispania, Deutsche Bank recortaba la recomendación de la socimi a "mantener" desde "comprar¿, valorando la compañía con un precio objetivo de  18 euros por acción, lo que le sitúa ligeramente por encima del precio de la oferta.

FIEBRE POR LAS COMPRAS

Desde que el fondo de inversión estadounidense inició su aterrizaje en España, en 2014, sus inversiones  en España no han parado de crecer. Y particularmente en el mercado inmobiliario. Blackstone cuenta con una cartera valorada en más de 15.000 millones de euros, reforzada el pasado verano tras la adquisición del 51% del negocio inmobiliario de Banco Popular al Santander. Estos activos, valorados en 30.000 millones de euros fueron comprados por 5.000 millones de euros, e incluían también el 100% de la gestora inmobiliaria Aliseda, de la que Popular poseía el 49%. También en esa época compró Hi Partners, la compañía hotelera de Banco Sabadell, propietario de 16 establecimientos por 630 millones de euros.

Blackstone es uno de los mayores propietarios de viviendas en alquiler con más de 10.000 millones de euros gestionados a través de varias socimis  como Fidere, Anticipa.

 Si la opa a Hispania sigue adelante, el fondo estadounidense se adjudicará un nuevo paquete de hoteles por valor de 1.639 millones de euros que suponen  el 66% de la  cartera de Hispania y el 83% de los ingresos.

En el sector de logística su última operación en España fue la compra de una cartera de centros del grupo DIA  por 90 millones de euros.