El alza constante de los precios de la vivienda está expulsando a muchos compradores potenciales del mercado, frenando tanto las hipotecas como las ventas.
La falta crónica de oferta de viviendas es la principal causa de la subida de precios y dificulta el acceso a la vivienda para el 65% de los hogares españoles.
Aunque se firman menos hipotecas y compraventas, el importe medio de los préstamos sigue creciendo por el encarecimiento de la vivienda.
Expertos prevén una pérdida gradual de actividad en el sector inmobiliario y destacan la necesidad de aumentar la oferta para mejorar la accesibilidad.
El mercado de la vivienda está en plena transformación provocada por la asfixia que genera en las economías domésticas la incesante subida de los precios.
Cada vez más compradores potenciales quedan expulsados del mercado, de forma que tanto hipotecas como ventas se frenan, hasta que el aumento de precios se modere.
El ritmo en la concesión de hipotecas dejó de crecer en mayo (con un retroceso del 0,1%) y las operaciones de compraventa llevan cinco meses a la baja.
Son dos datos que muestran el bloqueo de un negocio en el que la falta de oferta sostiene subidas anuales del 12% de media, que en las grandes ciudades puede ser de más del doble que ese ratio.
Desde las entidades financieras aseguran que no es un problema de falta de financiación, con el euríbor en torno al 3% de media y las operaciones a tipo fijo todavía por debajo de ese nivel, pese a la tendencia al alza del último semestre.
No obstante, todos los expertos consultados lo tienen claro: no es un problema de dinero ni de falta de demanda.
Al contrario, es una falta crónica de oferta que genera una subida sin control de los precios y de la renta de los alquileres que deja fuera del mercado al 65% de los hogares españoles, salvo riesgo de arruinarse.
"No estamos ante un hundimiento de la demanda, sino ante un problema estructural de accesibilidad", explica Leandro Escobar, profesor de Comillas-ICADE.
Según señala, el interés por comprar sigue siendo elevado, pero cada vez menos hogares pueden reunir el ahorro inicial y asumir una hipoteca sin sobreendeudarse.
Iñaki Ezquiaga, investigador de Funcas, comparte ese diagnóstico. A su juicio, el mercado lleva años funcionando por encima de los niveles de asequibilidad, lo que concentra las compraventas en compradores con mayor capacidad económica, inversores o extranjeros y deja fuera a buena parte de las familias.
Si esta situación no cambia, ambos prevén que tanto las compraventas como las hipotecas continúen estancadas o registren descensos moderados durante lo que queda de año.
Desde el portal Idealista también detectan una estabilización en la firma de préstamos hipotecarios, aunque anticipan una desaceleración más visible en los próximos meses, en línea con la caída de las operaciones de compraventa.
Aun así, el negocio hipotecario resiste gracias al aumento del importe medio de los préstamos.
En mayo rozó los 175.000 euros, unos 12.000 más que un año antes, impulsado por el encarecimiento de la vivienda. De este modo, aunque se firmen menos hipotecas, el volumen económico del mercado sigue creciendo.
"Sin un aumento significativo de la oferta, la caída de las operaciones no tiene por qué traducirse en una bajada de precios", advierte Escobar.
Para Ezquiaga, la solución pasa por movilizar suelo actualmente bloqueado y ampliar de forma decidida el parque de vivienda protegida con carácter permanente.
Sin embargo, según explica a EL ESPAÑOL la asesora hipotecaria Montse Cespedosa, el deterioro de la accesibilidad a la vivienda ya empieza a reflejarse en la evolución del mercado hipotecario.
A su juicio, las entidades financieras comienzan a detectar un estrechamiento progresivo de la base de clientes con capacidad para comprar, no porque haya menos interés por adquirir una vivienda, sino porque cada vez menos hogares reúnen las condiciones económicas necesarias para afrontar la operación.
La evolución resulta especialmente significativa por el momento del año en el que se produce. Pues, aunque los últimos datos de hipotecas corresponden al mes de mayo, la experta advierte de que los efectos más visibles de esta tendencia podrían apreciarse a partir de julio.
Este mes suele concentrar uno de los mayores volúmenes de actividad hipotecaria, ya que muchas familias aprovechan el verano para cambiar de vivienda y cerrar operaciones antes del inicio del nuevo curso.
Por ello, una pérdida de dinamismo durante este periodo de alta demanda se interpreta como un indicio de una desaceleración más estructural que estacional.
En esa línea, Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, considera que el mercado está entrando en una fase de mayor equilibrio.
"Ya no se compra con la urgencia de hace dos años. Los compradores analizan más cada operación porque la oferta es mucho más limitada y encontrar una vivienda que encaje en precio, ubicación y financiación resulta cada vez más difícil", afirma.
Un mercado con menor dinamismo
A ello se suma que, aunque las hipotecas mantienen condiciones competitivas, los tipos de interés siguen lejos de los mínimos de la etapa de financiación ultrabarata, lo que limita la capacidad de endeudamiento de muchas familias.
El consenso del sector es que no habrá un ajuste brusco del mercado residencial, sino una pérdida gradual de actividad.
De cara al cierre de 2026, las previsiones apuntan a menos hipotecas y menos compraventas, junto a una moderación del ritmo de crecimiento de los precios.
No obstante, los expertos coinciden en que la evolución del mercado dependerá, sobre todo, de que aumente la oferta de vivienda disponible.