Alberto Iglesias
Madrid
Publicada
Las claves
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Todavía no ha dado tiempo a desmontar todas las gradas y demás artificios del Gran Premio de España cuando IFEMA ya está de nuevo albergando citas empresariales en su seno. De lo que no hay señales cuando este periodista llega al recinto es de las protestas de algunos colectivos sociales contra la especulación inmobiliaria. ¿El motivo? Esta semana se celebra aquí The District 2026, el evento de referencia europeo para los inversores en 'real estate', con 200.000 asistentes previstos, 360 empresas y 540 ponentes.

La cita celebra su quinta edición, la primera en Madrid. Su paso por Barcelona hizo sobresalir a esta cita, pero la complicada regulación en materia inmobiliaria de Cataluña y el excesivo grado de las protestas en esa ciudad motivaron, en parte, la mudanza a la capital. Una urbe que, además, vive uno de sus momentos más boyantes en cuanto a atractivo inversor internacional, convertida de facto en la ciudad de moda para gran parte del capital latinoamericano; también para los grandes fondos privados que ven una ingente oportunidad al apostar por una oferta que no alcanza, ni de lejos, a toda la demanda existente.

Blackstone, BlackRock, Ardian, Brookfield, Nuveen, Starwood, Merlin o Fifth Wall son sólo algunas de las firmas que están presentes en The District 2026, sin olvidar a los grandes de la banca española (CaixaBank, Santander...), inmobiliarias, promotoras y compañías tecnológicas que prestan servicio a todas las anteriores. Todas ellas han venido a discutir el nuevo ciclo europeo, aunque el asunto de fondo no deje de ser quién puede vivir en las ciudades que se disputan el talento y la visibilidad global.

De ahí las protestas, breves y fuera del recinto, y la búsqueda de soluciones por otro, dentro de sus auditorios y en sus concurridos pasillos. Empezando por la propia presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso.

Durante la inauguración del evento, Ayuso hizo cerrada defensa de la propiedad privada, de la desregulación y de la capacidad de Madrid para atraer inversión en base a la estabilidad institucional y la seguridad jurídica. Una oposición frontal a otras propuestas que llegan desde otros polos políticos que, en su opinión, pueden empeorar aún más el problema del acceso a la vivienda.

"Estamos en contra de intervenir los precios de la vivienda y lo estamos también con lo que pasa con el mercado del alquiler, que por más apretarlo no se va a solucionar. Todo lo contrario. De hecho, cada vez más propietarios tienen miedo a poner su vivienda en el mercado del alquiler porque todos son problemas y porque directamente el sistema se mete en su propiedad", afirmó la presidenta autonómica.

En su haber, Isabel Díaz Ayuso defendió que la Comunidad de Madrid facilitará el acceso a la vivienda a más de 480.000 personas al final de la legislatura y sentará bases para desarrollar más de 300.000 inmuebles en 15 años. En ese inventario incluye el Plan Vive, que prevé alcanzar 16.500 viviendas de alquiler asequible; las 2.700 adicionales anunciadas para esta legislatura por la Agencia de Vivienda Social; y una movilización prevista de cerca de 3.000 millones de euros para superar los 70.000 pisos con alguna modalidad de protección.

La puesta de largo de estas cifras, en particular del auge de la capital en el panorama nacional, fue acompañada por la vicealcaldesa del Ayuntamiento de Madrid, Inma Sanz. España arrastra, según citó, un déficit de 750.000 viviendas: el año pasado se crearon 240.000 hogares y se terminaron menos de 92.000 viviendas. Madrid cuenta, defendió, con suelo para 90.000 nuevas casas y concentró el 56% de la inversión inmobiliaria nacional en el último ejercicio.

La ciudad quiere presentarse como locomotora económica del sur de Europa; el reto consiste en que el vagón residencial no vuelva a quedarse fuera de la estación.

La inteligencia artificial baja al activo inmobiliario

Más allá de las proclamas políticas, en lo que atañe a la innovación, es imposible obviar el impacto de la inteligencia artificial en estas lides. No en vano, la IA ya está en las pantallas de los equipos de inversión, de gestión de activos y de desarrollo, pero no siempre ha llegado a los procedimientos, a los controles y a la jerarquía que sucede a un informe maravillosamente bien redactado.

Thomas Wiegelmann, managing partner de VARi Knowledge Partners, situó el cambio tecnológico todavía en la fase inicial de análisis de operaciones: "En el pasado tenías un equipo de transacciones que revisaba quizá cinco operaciones a la semana de una forma bien establecida. Ahora puede revisar 25. No se trata de reducir plantilla, sino de hacer más, de analizar más oportunidades".

La presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, durante la inauguración de The District 2026. Matias Chiofalo / Europa Press

El matiz importante, añadió, es que esa velocidad no nace de arrojar un folleto de un bróker a un modelo de lenguaje y esperar una recomendación de inversión. La utilidad depende del contexto que la firma sea capaz de introducir: el mandato del fondo, los criterios de inversión, la capacidad operativa de su equipo, el tipo de activo, el mercado y el perfil de riesgo.

Ivan Maslennikov, responsable de productos de datos de AI CRE Academy, llevó esa idea al terreno de la gestión de datos: "Cuando hablamos de adopción de IA, la parte realmente de inteligencia artificial puede ser el 10% o el 15%. Todo lo demás es gestión de datos, gobernanza y las reglas que la empresa acuerda. Ahora podemos planificar hasta seis meses y, aun así, se trata de una planificación muy vaga. Debemos mantener la dirección y los principios esenciales, pero asumir que habrá mucha incertidumbre y que algunas cosas que hoy no funcionan pueden hacerlo en cualquier momento".

A su vez, Jorge Valero Elías, CIO de Grupo ST, compartió la preocupación desde la perspectiva operativa. Antes de automatizar, dijo, las empresas deben dibujar sus procesos desde una página en blanco y preguntarse quién interviene, por qué interviene y qué objetivo persigue cada paso.

"Esta no es una revolución tecnológica, es una revolución de empresa. No tiene que liderarla el equipo de IT. Tiene que venir del negocio, de la parte operativa y de la dirección", defendió.

Su ejemplo más concreto habló el idioma de las semanas. Un proceso de licitación para un nuevo proyecto de construcción, explicó, había pasado de 16 a tres semanas tras revisar la secuencia de trabajo, usar IA para preparar respuestas a licitadores a partir de los correos entrantes y actualizar de forma automática los archivos de seguimiento. "El cambio real es que ahora pueden hacer el proceso de licitación antes de firmar el acuerdo de suelo. Eso cambia por completo la información con la que cuentas al comprar una parcela", relató el ejecutivo.

El momento de los centros de datos

Y si la vivienda es el asunto que suscita más interés de la ciudadanía en general, entre los inversores el gran elefante en la habitación son los centros de datos. En The District, estas infraestructuras ya suenan como el activo más codiciado de la nueva economía inmobiliaria, una pieza capaz de reunir en el mismo proyecto al capital institucional, las eléctricas, las administraciones y los operadores tecnológicos.

La agenda del congreso incluía desde un inicio la expansión de los data centers ante el crecimiento de la demanda ligada a la IA y la digitalización como uno de sus ejes vertebrales. En los paneles, nombres destacados del sector como Paco González, fundador y CEO de Core Tech Capital; Francisco Porras, de la unidad de negocio de centros de datos de Merlin; Emilio Díaz, presidente de SpainDC; o Mercè Trullàs, responsable de Project Finance - Digital Infrastructure de Banco Sabadell.

Pero esos debates de fondo, importantes pero claramente abstractos, han quedado sepultados ante un movimiento que pocos esperábamos, o al menos no de esta intensidad. El 'decretazo' del Gobierno a los centros de datos, anunciado en verano y con alevosía, ha conseguido poner de acuerdo a todos y cada uno de los estamentos de esta industria, así como a la práctica totalidad de Administraciones Públicas. Una norma, ahora pendiente de las alegaciones presentadas por doquier, que ha sido considerada por el sector como un "veto" directo a cualquier inversión de esta índole en nuestro país.

¿Hablaba Ayuso de la necesidad de estabilidad jurídica para atraer inversiones? Aquí tenemos una dosis de todo lo opuesto: una propuesta normativa que, entre otras lindezas, fija que los nuevos centros de datos con más de 1 MW de potencia de acceso deberán acreditar que al menos el 80% de su consumo eléctrico se cubre, hora a hora, con generación renovable de nueva capacidad. Que alguien le explique al ministro Óscar López por qué, en una noche sin viento, esto resulta prácticamente imposible.

En los pasillos de The District, y en las siempre interesantes conversaciones que surgen en los mentideros del evento, no hay inversor dispuesto a comprometer cientos de millones de euros en un activo cuya conexión, calendario de ejecución y coste energético pueden cambiar durante la tramitación. Ninguno de los asistentes consultados por este medio discute la necesidad de ordenar el tablero de juego ante el enorme atractivo que ha suscitado España en este terreno (como demostraba la reciente Radiografía de los Centros de Datos en España, una investigación propia de este periódico), pero tampoco nadie defiende cómo se ha articulado el 'decretazo'. En juego, más de 66.900 millones de euros hasta 2030 y miles de puestos de trabajo.

Nadie en esta feria tiene la respuesta a cómo se sucederán, a partir de ahora, los acontecimientos. Solo queda esperar y confiar en que el sentido común y los datos (nunca mejor dicho) se imponga.