El problema de la vivienda se ha convertido en el detonante de las elecciones del 29-N y el tema principal que cada partido deberá incluir en su programa electoral de forma ineludible.
El estallido social que se ha generado está siendo aprovechado por el presidente Sánchez y sus socios de izquierdas para despertar un voto dormido que les ha dado la espalda y hacer frente al empuje de las fuerzas de derecha.
Pero un análisis económico básico deja claro que todo viene precedido de una amalgama de decisiones erráticas que no han servido para atajar una crisis social que todo el mundo veía venir, pero que no ha preocupado de verdad hasta ahora.
La Ley de Vivienda de 2023, pactada con la izquierda radical, intensificó el control del mercado del alquiler que se inició en el decreto de 2019.
Pero el rechazo de todas las CCAA a aplicarla, salvo Cataluña y casos puntuales de otros territorios, la ha dejado como una de las normas más inútiles de la legislatura.
Tras una decena de iniciativas legislativas fallidas desde entonces, los dos decretos que el Gobierno intenta salvar ‘in extremis’ con la Diputación Permanente vienen a encorsetar más un mercado. El control de los precios y la demanda a corto plazo que plantean, no solucionan el problema básico: construir más pisos.
Las competencias en vivienda, el suelo y las licencias administrativas están en manos de comunidades autónomas y ayuntamientos, enfrentados a un Ejecutivo que plantea una legislación marco restrictiva.
La crueldad de algunos desahucios ha sido la excusa perfecta para movilizar a la población vulnerable y convocar unas elecciones. Pero el abismo al que se enfrenta la vivienda en España sigue ahí, con pocas propuestas efectivas para llegar a superarlo.
El problema
La falta de vivienda asequible, tanto para comprar como para alquilar, se ha convertido en apenas cuatro años en el principal problema de la sociedad española.
A los compradores más jóvenes y las familias con menos recursos se les ha expulsado del mercado de compra y se les ha asfixiado en el del alquiler.
Se han generado supuestas “soluciones habitacionales” y ofertas de pisos que rayan la usura y están muy lejos de ser lo que la Constitución establece como el derecho a una vivienda digna en su artículo 47.
Un anuncio de compra en cualquier portal de vivienda a un precio asequible (o normal) dura muy pocos días en ser retirado, tras recibir cientos de llamadas. Uno de alquiler, a cualquier precio y condición, se liquida en minutos. El mercado está roto.
La base económica del problema está en la falta de oferta para comprar o para alquilar que se ha ido acumulando en los últimos años, frente a una demanda en ascenso por la llegada de inmigrantes y el aumento del empleo.
La demanda duplica cada año la oferta de vivienda nueva que el sector de la construcción residencial es capaz de sacar al mercado. Y los precios se disparan sin control.
Esa distorsión ha provocado un ritmo anual de subida de los precios del 12%, que se puede llegar a triplicar en las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, o en las islas y las zonas costeras, donde también presiona la demanda de los turistas extranjeros.
De forma paralela, los alquileres se han colocado en rentas que suben a una media del 8% anual desde 2021, ratios que pueden llegar a duplicarse y triplicarse en los centros urbanos más poblados.
La falta de suelo, las trabas entre administraciones y una política sin rumbo en los últimos ocho años del Gobierno de coalición de izquierdas, han generado una situación crítica que ha acabado explotando.
Ni hay vivienda social para alquilar a precios baratos. Ni hay vivienda de protección oficial para las familias vulnerables. Ni hay una oferta de vivienda libre capaz de desatascar el mercado.
Más allá de ser una cuestión de mercado, desde instituciones como el Banco de España advierten que, si no se hacen más viviendas, el gran riesgo social es crear una “dualidad irresoluble” entre la protección de quienes ya tienen un piso, frente a los “outsiders” que no pueden acceder a ello.
Los hechos
1. Se crean el doble de hogares que viviendas cada año
En España se generan cada año unos 240.000 nuevos hogares que necesitan vivienda, pero la construcción apenas llega a sacar al mercado una oferta de vivienda nueva que cubra la mitad de esa demanda. El agujero acumulada en los últimos cinco años apunta a una falta de 750.000 inmuebles en el mercado, que pueden llegar a ser un millón en 2028, según el análisis del Banco de España.
2. Los precios han subido más de un 50% en cinco años
El exceso de demanda ha llevado a un incremento medio de precios superior al 50% en los últimos cinco años, según los datos del INE. La vivienda usada se dispara diez puntos por encima de ese nivel y la nueva se queda diez por debajo. Del lado del alquiler, las rentas mensuales que se pagan han subido una media de casi 45% desde 2021. En las zonas tensionadas de Madrid, Barcelona o Baleares, se llega a subidas del 70% en ese periodo.
3. Los pisos en propiedad bajan y los alquilados aumentan
La subida de precios ha desplazado al alquiler a muchas familias cuyas rentas no les permiten ahorrar para pagar la entrada de un piso o pagar una hipoteca. Hace quince años había más de un 80% de propietarios de pisos en España y un 14% de alquilados. Hoy esa proporción está en el 73,3% de propietarios y más del 20% de alquileres. Casi un 7% del mercado suelen ser siempre viviendas cedidas por familiares.
4. Un 90% de pequeños propietarios en inseguridad jurídica
España es un país de pequeños propietarios particulares, que alquilan uno o dos pisos. El Banco de España estima que son el 90% del mercado. Apenas un 4% son grandes fondos o tenedores de más de diez pisos. La inseguridad jurídica que se ha generado echa para atrás a quienes pensaban sacar un piso al mercado, como ya ocurrió tras la Ley de Vivienda y ha pasado en Barcelona.
5. Hay suelo para construir siete millones de pisos
Un estudio de Funcas revela que hay suelo calificado para construir siete millones de pisos en España, en manos de las CCAA, los ayuntamientos y los grandes fondos que compraron el suelo barato tras la gran crisis financiera de 2008 (porque nadie lo quería). Si se construyeran sólo 1,2 millones de esas viviendas en los próximos tres años, tanto libres como sociales para alquiler barato y VPO, el problema de la falta de vivienda estaría en vías de solución.
6. Un 65% de las familias no pueden comprar sin arruinarse
Mientras no se dinamice el mercado de la construcción residencial, el mismo informe alerta que un 65% de las familias españolas ya no pueden comprarse una vivienda, salvo riesgo de arruinarse. De hecho, el número de compraventas lleva varios meses a la baja, con menos operaciones pero a más precio. Eso denota que se ha tocado techo.
7. Los decretos recortan la oferta de pisos para alquilar
El control de rentas que establecen los dos decretos de urgencia del Gobierno (2,5% de subida máxima anual), la prórroga de contratos y el miedo que generan a los propietarios, ha dejado fuera ya del mercado del alquiler a más de 4.000 viviendas y amenaza con sacar hasta la cuarta parte del stock de pisos para alquilar, según las encuestas de las plataformas inmobiliarias.
8. El Banco de España avisa: está en peligro el bienestar futuro
El informe anual del Banco de España del pasado mes de junio ya advirtió al Gobierno que medidas como las de los dos decretos, de control de la demanda y las rentas, pueden generar efectos perniciosos para la economía si se mantienen en el tiempo. El supervisor bancario reiteraba sus argumentos la semana pasada: "Las ganancias de bienestar de corto plazo sobre los hogares vulnerables debidas a los controles de precios se verían compensadas por pérdidas de bienestar a medio y largo plazo".
Análisis
El mercado de la vivienda en España ha llegado a un punto en el que comprar o alquilar un piso vale lo que alguien esté dispuesto a pagar por ello, aunque sea un precio desorbitado fuera de toda lógica y ponga al borde de la quiebra a toda la unidad familiar.
Gobierno, CCAA, ayuntamientos, constructores, promotores, particulares... Todos saben que la única solución es poner más pisos en el mercado. Pero han pasado ocho años sin que nadie haga nada efectivo para ello, hasta que un desahucio (como otro cualquiera) haya hecho estallar la olla a presión por puro oportunismo político.
El Banco de España advertía esta misma semana que en lo que va de año, no se atisba una mejora de la inversión en vivienda. Al contrario, el mercado está frenado y las elecciones generales en marcha lo van a paralizar aún más.
El Ejecutivo ha prometido miles de viviendas sociales y de protección oficial para atender las necesidades de las rentas más bajas y equilibrar en lo posible la escalada de precios de la vivienda libre. Pero por más sociedades públicas que se creen, no son procesos de uno o dos años, y todo ha quedado en papel mojado de nuevo.
La única manera de frenar la desesperación social que ha generado la falta de vivienda asequible en España es levantar tantas grúas como las que había en el inicio de la década de los noventa, cuando se hacían en España 250.000 pisos al año y se vendían más de 600.000.
Aquella crisis estalló por los excesos en la financiación, pero ahora no se dan las condiciones para que eso ocurra. Las entidades tienen el mercado hipotecario garantizado y controlado, bajo la vigilancia del Banco de España.
De hecho, el consenso de los expertos admite que en España no hay un problema de falta de dinero, con hipotecas fijas al 3% o por debajo, bien avaladas. Lo que faltan son opciones de mercado para que las familias puedan adaptarse a lo que más les convenga.
Lo que no puede ocurrir, como alerta el supervisor bancario, es que se inicien 140.000 viviendas cada año (datos de 2026) y apenas se puedan finalizar unas 85.000. Un gap que generan, sobre todo, unas trabas administrativas que alargan hasta dos años y medio ese proceso.
Incluso antes de llegar a iniciar una promoción, los procesos de calificación y planificación del suelo que ya existe y está reservado para construir, se van a cuatro o cinco años atrás, de forma que poner un piso a la venta se convierte en un calvario administrativo de casi ocho años, y una inversión muy difícil de rentabilizar.
Las guerras entre Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos (que controlan entre los tres el 80% del suelo edificable) son una lacra que está en el corazón del problema de la vivienda en España.
Ante una emergencia social como la que ahora reivindican en la calle, con acampadas y dramas sociales en los desahucios, han sido incapaces en ocho años de pactar una Ley del Suelo que libere metros para construir con márgenes sensatos para las promotoras.
A las trabas administrativas se unen unos costes de materiales y transporte que casi se han duplicado en un año. Los promotores están dispuestos a sacar toda la VPO a precios baratos, pero necesitan menos plazos administrativos y un código de edificación menos exigente para ese tipo de vivienda, porque el actual dispara el coste y genera pérdidas.
Todo ello teniendo en cuenta que desde que se empieza a gestionar el suelo hasta que se pone un piso en el mercado, sobre una vivienda y su promotor caen más de diez impuestos diferentes que hay que pagar a todos los niveles administrativos.
Todo es un cúmulo de obstáculos que han terminado de convertir el problema de la vivienda en la crisis social que amenazaba hace cuatro años. Y la solución que se pone sobre la mesa son dos decretos que no sirven para reconducir el mercado y facilitar la construcción de pisos.
Ni siquiera van a servir para dinamizar el alquiler. Es algo lógico en un país donde el 90% de los propietarios son particulares, con uno o dos pisos para arrendar, fruto del esfuerzo de casi toda una vida de trabajo. Nadie hipoteca el futuro de sus hijos ni se juega casi todo lo que tiene con una ley intervencionista que coarta el mercado.
La batería de exenciones fiscales que los decretos plantean, tanto para propietarios que bajen o controlen rentas como para los arrendatarios con menos renta, no servirán para poner más pisos en alquiler. Todos los expertos fiscales saben que nadie decide sacar un piso al mercado por lo que se ahorre en el IRPF. Prima más la seguridad jurídica que la rentabilidad futura.
La guerra del Gobierno con los “fondos buitre”, sin definir de forma correcta quiénes son o qué hacen, no se puede generalizar de esa manera al 90% de un mercado que sin ciudadanos, ahora más temerosos que nunca por lo que pueda pasar con su piso alquilado.
Lejos de buscar una solución que facilite la construcción de viviendas y pueda abrir luz al final del túnel. Pero las iniciativas fuera de mercado del Gobierno y sus socios, frente a la demanda que genera una población que crece a ritmos nunca vistos, han colapsado un mercado y condenan a una parte de la sociedad a quedarse sin una vivienda digna de por vida.
Las propuestas
La vivienda en España no necesita más normas que encorseten el mercado ni más anuncios de viviendas sociales que se queden en el papel. Necesita oferta real, seguridad jurídica y una planificación que trascienda los ciclos electorales.
El Banco de España y la evidencia empírica coinciden: los controles de precios y la inseguridad para los propietarios reducen el stock disponible y agravan el problema a medio plazo.
La única vía eficaz es construir más, movilizar el suelo que ya existe y devolver previsibilidad a quienes invierten y alquilan.
Las siguientes medidas buscan convertir el diagnóstico en una política de Estado capaz de aumentar el número de viviendas, proteger la propiedad privada y reducir las trabas que hoy impiden que el mercado responda.
1. Pacto de Estado por la oferta de vivienda
España necesita un acuerdo de largo plazo que fije objetivos cuantificables de construcción (vivienda libre, protegida y de alquiler asequible) y que establezca reglas estables de suelo, urbanismo y licencias.
La política de vivienda no puede depender del Ejecutivo de turno ni de la fragmentación territorial.
El pacto debe incluir mecanismos de evaluación anual y rendición de cuentas sobre el déficit entre hogares creados y viviendas finalizadas, de forma que la continuidad no quede a merced de cada legislatura o de cada cambio de mayoría en comunidades y ayuntamientos.
2. Ley del Suelo que libere metros y reduzca plazos
Hay suelo calificado suficiente para millones de viviendas. Pero permanece paralizado por procedimientos que pueden alargarse cuatro o cinco años antes incluso de iniciar la promoción.
Una nueva Ley del Suelo debe establecer plazos máximos vinculantes para la calificación, la urbanización y la concesión de licencias, con silencio administrativo positivo en determinados supuestos y con la posibilidad de que las comunidades y ayuntamientos que no cumplan pierdan capacidad de bloqueo.
El objetivo es convertir suelo ya clasificado en suelo finalista en un horizonte de meses, no de lustros, y priorizar los desarrollos en las áreas de mayor tensión de demanda.
3. Seguridad jurídica para los pequeños propietarios
El 90% del mercado de alquiler está en manos de particulares con uno o dos inmuebles.
Las normas que generan incertidumbre (controles de rentas, prórrogas forzosas, riesgo de okupación o de imposibilidad de recuperar la vivienda) retiran oferta del mercado.
Cualquier regulación debe garantizar la recuperación efectiva del inmueble al final del contrato, limitar las intervenciones de precios a situaciones excepcionales y temporales con compensación, y evitar que se generalice a todo el parque la lógica de los "grandes tenedores".
Debe también garantizar el desalojo inmediato, en un plazo de menos de 24 horas, de cualquiera que ocupe una vivienda sin título legal para ello, sea como okupa o como inquiokupa.
La seguridad jurídica es la condición previa para que vuelvan a salir pisos al alquiler.
4. Incentivos a la construcción y a la vivienda protegida, no controles de demanda
Los promotores están dispuestos a producir más vivienda protegida y de alquiler asequible si los plazos se acortan y el margen no se destruye.
Se deben establecer incentivos fiscales claros (deducciones en el impuesto de sociedades o en transmisiones patrimoniales para promociones que cumplan plazos y precios máximos) y un código técnico simplificado para la VPO y la vivienda de alquiler asequible que reduzca costes sin comprometer la seguridad.
El Estado y las comunidades deben priorizar la cesión de suelo público con cargas realistas y la colaboración público-privada, en lugar de crear más sociedades públicas que tardan años en entregar viviendas.
5. Movilización del suelo ya existente y colaboración público-privada
Gran parte del suelo urbanizable está en manos de fondos, de la Sareb o de administraciones.
Hay que diseñar mecanismos que lo activen: plazos para edificar bajo pena de reversión o de aumento de cargas, subastas transparentes de suelo público con condiciones de uso y precio, y fórmulas de colaboración en las que el sector privado asuma la promoción a cambio de suelo a precio controlado.
La expropiación debe ser el último recurso y con justiprecio real y en línea con el mercado, no con los baremos de la Administración. El objetivo es sacar al mercado cientos de miles de viviendas en las zonas de mayor demanda sin esperar a recalificaciones interminables.
6. Agilizar la tramitación y medir resultados reales
La Administración debe reducir los retrasos que hoy convierten la promoción en un calvario de casi ocho años.
Se deben establecer indicadores públicos y vinculantes: viviendas iniciadas, viviendas finalizadas, plazo medio de licencia y gap entre hogares creados y oferta nueva.
La medición debe distinguir entre anuncios, suelo calificado, visados y viviendas entregadas.
Quienes no cumplan los plazos máximos deben responder. Sólo así se evita que el aumento del gasto o de las promesas se quede en cifras sobre el papel.
7. Reforma fiscal y de costes que no asfixie la oferta
Sobre una promoción recaen más de diez impuestos y cargas a distintos niveles.
Hay que revisar, y reducir de forma muy sensible, la fiscalidad que grava el suelo, la construcción y la transmisión para eliminar dobles imposiciones y cargas que desincentivan la oferta nueva, especialmente la protegida.
Al mismo tiempo, se deben abordar los cuellos de botella de mano de obra y materiales mediante formación específica y, donde sea posible, simplificación normativa, sin renunciar a los estándares de calidad.
El objetivo es que el coste final permita precios de venta y alquiler más accesibles sin necesidad de controles administrativos.
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Estas siete medidas no prometen soluciones mágicas ni viviendas gratis. Buscan lo que el diagnóstico económico indica que falta: más pisos en el mercado, reglas previsibles y una política que no dependa del oportunismo electoral ni de la improvisación.
Mientras la oferta no aumente de forma sostenida, cualquier control de precios o anuncio de emergencia solo retrasará el problema y aumentará la frustración de quienes buscan una vivienda digna.