Dos turistas en las calles de Madrid en una imagen de archivo.

Dos turistas en las calles de Madrid en una imagen de archivo.

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El alquiler turístico en Madrid es más rentable que el residencial a partir del 70% de la ocupación

El 'Estudio comparativo sobre alquiler turístico vs residencial' muestra en qué punto la rentabilidad de un alquiler turístico puede equipararse al residencial.

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La rentabilidad de las viviendas destinadas al alquiler turístico en Madrid se equipara con la del residencial cuando existe un 70% de ocupación, el equivalente a tener un inquilino más de 21 noches al mes y más de 36 noches al año, según un estudio realizado por Alquiler Seguro. En el caso de Barcelona, el porcentaje mínimo de ocupación en la mayoría de los distritos es del 60% (más de 18 noches al mes).

Así se desprende del tercer 'Estudio comparativo sobre alquiler turístico vs residencial' que compara las diferentes rentabilidades que ofrece cada modelo en las ciudades de Madrid y Barcelona. El informe concluye que la alta demanda, la estabilidad y la duración siguen siendo los principales determinantes para que los propietarios de viviendas escojan el alquiler residencial.

Los datos presentados en el estudio muestran en qué punto la rentabilidad de una vivienda destinada al alquiler turístico puede equipararse al retorno proveniente de inmuebles de alquiler residencial, dependiendo en la zona en la que esté ubicada y atendiendo a factores como el grado de ocupación, los gastos o la tributación.

El estudio comparativo entre las dos modalidades de alquiler refleja las variaciones existentes entre los diferentes distritos de Madrid. Las zonas dónde una vivienda destinada al alquiler turístico necesitan un menor porcentaje de ocupación para igualar la rentabilidad del residencial son Chamartín, Centro, Fuencarral/El Pardo y Salamanca, donde es necesario que habite un inquilino un mínimo de 18 noches (60% de ocupación).

Tras estos, en el grueso de distritos que conforman la ciudad de Madrid (Arganzuela, Barajas, Carabanchel, Chamberí, Hortaleza, Moncloa/Aravaca, Retiro, Tetuán, Usera, La Latina, Puente de Vallecas, San Blas/ Canillejas, Villaverde) la rentabilidad de ambos modelos se equipara con una ocupación mínima del 70% y 80%. En estas zonas, los propietarios deben tener un inquilino en su vivienda entre 21 y 24 noches todos los meses.

El estudio revela también que en la capital de España existen zonas dónde la rentabilidad que ofrece el alquiler turístico no puede ni equipararse ni superar a la de los arrendamientos tradicionales. Concretamente, estos distritos son: Ciudad Lineal, Moratalaz, Vicálvaro y Villa de Vallecas.

Barcelona: homogeneidad entre distritos

En la ciudad de Barcelona, una de las que más turismo recibe de Europa, la ocupación necesaria se reduce sutilmente respecto a la capital de España, no obstante, los propietarios también requieren tener la vivienda ocupada, una media de 18 noches al mes, para llegar a obtener una ·palpable rentabilidad".

En la Ciudad Condal, los distritos donde la ocupación tiene que ser menor para que la rentabilidad entre el alquiler turístico y el residencial se equiparen son: Eixample, Gracia y Les Corts. En concreto, los propietarios necesitan tener una ocupación del 50% (15 noches) todos los meses.

En los distritos de Ciutat Vella, Horta Guinardó Nou Barris, Sant Andreu, Sants Monjuic, Sarriá/Sant Gervasi el rango se eleva al 60%, dicho de otra forma, el propietario tiene que alquilar su propiedad 18 noches.

En el caso del distrito de San Martí el rango de ocupación se sitúa entre el 70% (21 noches) los propietarios de viviendas destinadas al alquiler turístico en esta zona necesitan tener su vivienda ocupada al menos tres semanas completas todos los meses, para que esta modalidad de arrendamiento se iguale al residencial.

Diferencia en los gastos

Para analizar la rentabilidad de una vivienda, según la modalidad de alquiler, es necesario tener en cuenta diferentes parámetros como los ingresos, los suministros y tributaciones, la ocupación o la ubicación. En este sentido, los gastos son más elevados en los inmuebles turísticos porque el pago de algunos servicios como: la luz, el agua, el WiFi o el gas, corresponden al propietario.

Frente a ello, en la vivienda residencial estos gastos los asume inquilino. Asimismo, en el apartado de los impuestos, el arrendador de un inmueble destinado al alquiler residencial puede desgravarse hasta el 60% de las tributaciones mientras que en el turístico no.

Por otro lado, también hay que tener en cuenta que la ocupación de viviendas destinadas al alquiler turístico es variable. En la mayoría de los casos, los días más proclives para la ocupación de un inmueble son los viernes, sábados, domingos y lunes; mientras que es sensiblemente más baja los martes, miércoles y jueves.

Respecto a la heterogeneidad que se muestra en los distintos distritos de ambas ciudades, se observa que solo en los lugares con una gran concentración turística existe la posibilidad de equiparar o igualar la rentabilidad del alquiler turístico frente al residencial. Asimismo, los propietarios del resto de barrios siguen decantándose por el alquiler residencial por "el incremento de la demanda, la duración y la estabilidad".

Impacto de 4.000 millones

Por otro lado, el alquiler vacacional generó un impacto económico de 4.397 millones de euros en España en 2018, según el VI Barómetro del Alquiler Vacacional en España de la plataforma HomeAway, experta en alquiler vacacional, que indica que los usuarios de vivienda turística gastan una media de 2.092 euros, frente a 1.606 euros de los de hotel.

La vivienda turística ha sido utilizada el pasado año en más de 7,9 millones de viajes por ocio o vacaciones en 2018. De los 4.397 millones de euros que suponen de impacto económico en nuestro país este tipo de alojamiento 3.260 millones de euros corresponden a gastos durante la estancia, de los cuales 1.098 millones fueron en productos y servicios en comercios de cercanía.

La VI del estudio, que ofrece la comparativa entre los usuarios de viviendas turísticas en España en contraposición con los usuarios de hotel, ha sido presentado hoy en Madrid por el director regional para el sur de Europa de HomeAway, Juan Carlos Fernández, y el catedrático de la Universidad de Salamanca y director del estudio, Pablo Antonio Muñoz.

Entre sus principales conclusiones destaca que los usuarios de vivienda turística son fieles a esta modalidad, ya que en el 47,2% de los viajes que realizan, sólo buscan este tipo de alojamiento para sus viajes de ocio y vacaciones.

Además, la vivienda turística y el hotel son complementarios ya que según los datos recopilados el 81,3% de los usuarios encuestados que se han alojado en una vivienda turística en 2018, también han utilizado hoteles.

El barómetro refleja que el gasto de media total por parte de los usuarios de vivienda turística es de 2.092 euros. De este total 503 euros pertenecen a alquiler lo que suponen un 24% del total. En el caso de los hoteles el gasto medio es de 1.606 euros, de ellos 518 euros fueron para alojamiento, un 32% del total.

Respecto a los gastos vinculados a la estancia, los usuarios de vivienda turística gastan de media 1.589 euros, frente a los 1.088 euros de los usuarios de hotel.

El gasto medio de estancia por persona por parte de los usuarios de vivienda turística es de 413 euros, de los que 235 corresponden a gastos por compras y consumo. Un 59,2% de este gasto se realiza en la cercanía del alojamiento. En el caso de los usuarios de hotel, durante su estancia gastan de media 411 euros, de los que 210 euros corresponden a compras y servicios (un 48,4% cerca del alojamiento).

"Estos datos demuestran la importancia de esta industria en España y el enorme valor que aporta a nuestra economía y ciudadanos", según el director regional de HomeAway para el sur de Europa, Juan Carlos Fernández.

Gran volumen de demanda 

El informe indica que, los usuarios de viviendas turísticas han realizado 1,3 viajes por ocio o vacaciones en 2018, 2,8 viajes en el caso de los usuarios de hotel.

La estancia es mayor en esta modalidad alojativa que en hotel. Así mientras en hotel se alojan 3,6 noches de media, en el caso de los usuarios de vivienda turística, la duración media es de 5,3 noches. Respecto al número de personas, 4 personas pernoctan de media en una vivienda turística frente a las 2,7 en el caso del hotel.

Según el estudio, los principales usuarios de vivienda turística son familias (54,8%) seguido de parejas (24,6%), y los amigos (18%). Por el contrario los principales usuarios de hotel son las parejas, con un 43,7% seguido de familias (43,2%).

La ubicación, el precio y el entorno son, por este orden, los principales factores que marcan la elección en ambos tipos de alojamiento. Los usuarios de vivienda turística son más permisivos con la ubicación que los usuarios de hotel.

El 70,6% de los usuarios de vivienda turística, si tuviese una vivienda en propiedad que no utilizasen de forma continua, la ofertarían como vivienda vacacional durante algún periodo del año. Además, los encuestados tienen una actitud favorable sobre la oferta de vivienda de uso turístico en el edificio en el que residen.

Respecto a la forma de búsqueda, las webs especializadas en alojamientos lideran la búsqueda de información, tanto de los usuarios de vivienda turística (59,8%) como de los usuarios de hotel (64%). Además aún siendo el ordenador el dispositivo más utilizado por los usuarios de vivienda turística (70,7%) el uso del móvil adquiere importancia, ya que un 29,3% lo utilizan para la búsqueda de alojamiento (en el caso de hoteles, el 26,4%).

Nivel de satisfacción

La satisfacción general con la vivienda turística es de 4,2 sobre 5 puntos. Además a disposición a recomendar la vivienda turística por parte de los usuarios de esta modalidad es alta.

La satisfacción es también positiva con los vecinos. En el caso de la vivienda turística un 97,6% de los casos no ha tenido problemas con los vecinos, además se sienten más integrados en el destino turístico que los usuarios de hoteles.

Para el director del estudio y catedrático de marketing de la Universidad de Salamanca, Pablo Antonio Muñoz, "España cuenta con una oferta adecuada que cumple perfectamente todas las expectativas por ello debe ser más promovida para que las familias y los grupos puedan optar por este tipo de alojamiento".

Se han realizado tres informes específicos con los mismos contenidos, sobre tres comunidades autónomas que son importantes destinos de este tipo de servicio turístico: Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana. Estos informes se ofrecerán de forma separada el próximo mes de septiembre.