El funcionamiento del arrendamiento de la vivienda como arrendador es muy sencillo. Como arrendador se cobra una cantidad de dinero por el alquiler, al que se puede restar una serie de gastos. Sobre esa cifra se aplica una reducción del 60% si la casa está alquilada como vivienda. El resultado se integra en la base imponible general, en la que también va el salario. 

Como declarar el alquiler de una vivienda

El primer paso es identificar la vivienda en alquiler al hacer la Declaración de la Renta. Los datos de la vivienda arrendada deben ser incluiros en el Apartado C de la página 5 de la Renta 2018. Para ser más exactos, las casillas que van desde la 55 a la 65 servirán para identificar el inmueble que se está alquilando. Estos datos pueden sacarse mediante la Declaración de la Renta del año pasado o de los propios datos fiscales de Hacienda.

Cuando se haga esto, Hacienda preguntará si la casa ha estado a tu disposición durante todo 2018 o solo durante unos meses. Esto quiere decir que si has usado la casa (no como vivienda habitual) pero también la has alquilado, hay que marcar en la casilla 067 el número de días que no ha sido alquilada

Hacienda requiere esos datos para imputarte una renta por esos días en los que la casa ha estado vacía. La Agencia Tributaria entiende que una casa vacía puede llegar a generar una renta.

En caso de que no se quiera aprovechar, el problema es del arrendador. Si no se ha alquilado la casas en todo el año, solamente se podrán imputar el dinero de los gastos por los meses que ha estado arrendada. Los ingresos del alquiler deben ser incluidos en la casilla 69

Gastos deducibles en el alquiler

El hecho de poner la vivienda en alquiler permite deducir el dinero de diferentes gastos. La Agencia Tributaria establece un completo listado de los mismos. Entre ellos, destacan:

  • Intereses y gastos de financiación debido a las hipotecas de compra del inmueble. No se incluye el capital.
  • Intereses y gastos que conllevan aquellos préstamos que tengan como fin adquirir enseres de la vivienda, como muebles, por ejemplo.
  • Impuestos y tasas estatales que puedan repercutir sobre la vivienda, como la tasa de basuras, IBI, etc.
  • La amortización del inmueble y los bienes que ésta contenga. Será del 3% del valor de construcción por desgaste del mismo.
  • Gastos de conservación y reparación en los que no se incluyen las reformas realizadas.
  • Gastos por la defensa de carácter jurídico tanto de la vivienda como de su propio rendimiento.
  • Gastos para la formalización del alquiler, como el registro de contrato de alquiler.
  • Gastos relacionados con los servicios y suministros, siempre que los pague el casero.
  • Gastos de administración, portería, vigilancia y otros servicios que tengan relación con la vivienda.
  • Primas de los contratos del seguro de la vivienda.

La cifra resultante no será la cifra a partir de la que se tributará. Se tendrá que realizar sobre la misma una reducción de un 40%. Si se declaran 10.000 euros, se tributará sobre 6.000 euros.

La reducción ha ido empeorando desde 2015 porque la reforma fiscal ha afectado tanto a arrendador como a arrendatario. Hasta ese año, alquilar un inmueble a menores de 30 años conllevaba una reducción del 100% sobre los beneficios obtenidos. Hoy en día, la reducción es siempre la misma.

La cantidad se imputará como ingreso de rendimiento inmobiliario y estará gravado al tipo impositivo que resulta de sumar el resto de ingresos del contribuyente. El tipo oscila desde un 19% como mínimo hasta un máximo del 45%. El IRPF es el único impuesto que se pagará si el alquiler se hace a un particular. A pesar de ello, si se usa la vivienda para otro fin, se tendrá que liquidar el IVA.

En caso de que el alquiler sea para un negocio todo cambia. La mayor diferencia entre ambos arrendamientos está en la inclusión del IVA en las facturas para el inquilino. Después habrá que liquidarlo de manera trimestral.

Asimismo, si quien alquila es una empres apara un empleado o un autónomo, se tiene que incluir la retención del IRPF. Si el alquiler para negocio es para una persona física autónoma, hay que retener el 19% al IRPF.

También deben ser declaradas e ingresadas las cantidades de forma trimestral. Todas las personas que vayan a alquilar su vivienda, tienen que saber que ésta tributa. Además deben saber que el tipo de impuesto a pagar, será diferente en relación al uso que se le vaya a dar.

¿Se puede desgravar por la compra de la vivienda?

Si se venía deduciendo por la compra de la vivienda se podrá seguir haciendo. Se mantiene el criterio de proporcionalidad. Solo se podrá desgravar por el tiempo que la casa en propiedad ha sido nuestra vivienda habitual. La deducción podrá aplicarse en el Anexo A.1 correspondiente a deducción por inversión en vivienda habitual. Casillas 647 y siguientes. 

¿Qué puede suceder si no se tributa el alquiler de la vivienda?

Cuando detecte que no se han pagado impuestos por el alquiler, habrá sanciones y no son precisamente pequeñas. Podrá imponer una sanción que puede llegar hasta el 150% de las cantidades que debían haberse pagado. Por ello, lo mejor es hacer las cosas bien desde un principio y no arriesgarse por ahorrar unos cientos de euros. Y no olvide guardar bien la documentación

Para cualquier duda siempre podemos contactar con la Agencia Tributaria, bien por teléfono o por Internet,  que los resolverá.