La compraventa de viviendas con inquilinos es una de las cuestiones que más dudas generan en nuestro país y en Castilla y León. Propietarios y arrendatarios se preguntan qué sucede con el contrato de alquiler cuando el inmueble pasa a otras manos y, especialmente, cuándo hay obligación de indemnización.
En este sentido, hay que acudir a la normativa nacional que regula los derechos de ambas partes, contemplando todas las cláusulas existentes. La respuesta se puede encontrar en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la norma que marca las reglas en los más de 120.000 contratos de alquiler que hay en Castilla y León, según los últimos datos.
El artículo 14 del documento establece las normas en las que se fijan en qué situaciones el inquilino tiene derecho a recibir una compensación económica a cambio.
A este respecto, son muchos propietarios e inquilinos que desconocen que la venta del inmueble no implica, por sí solo, que desaparezca el contrato de alquiler.
Existen una serie de matices relevantes que si no se tienen en cuenta pueden costarle dinero al propietario, en beneficio de su inquilino que se ha visto perjudicado.
El contrato, intocable
La legislación protege directamente al inquilino en supuesto de venta de vivienda. El inmueble será transmitido al nuevo propietario, quien pasará automáticamente a ocupar la posición que tenía el arrendador anterior.
En términos prácticos, esto quiere decir que el contrato continuará vigente en los mismos términos. El nuevo dueño no podrá modificar condiciones ni echar al inquilino unilateralmente dentro de los plazos legales marcados.
La Ley de Arrendamientos Urbanos fija una duración mínima obligatoria en los contratos, por lo que el arrendador, si es una persona física, deberá respetar el mismo durante por lo menos cinco años. Serán siete en el caso de que la compraventa se produzca entre personas jurídicas.
Un periodo en el que el inquilino tiene asegurada su permanencia en la vivienda. En este caso, no da lugar a indemnización porque no hay incumplimiento, ya que el contrato sigue tal y como se rubricó.
Esta cuestión evita situaciones de desprotección para los inquilinos y da estabilidad en un mercado que en estos momentos se encuentra altamente tensionado.
Cuándo hay indemnización
Sin embargo, es escenario es diferente cuando existe una duración superior a los mínimos legales en el contrato. Para estas situaciones, la protección del arrendatario no es tan infranqueable frente al nuevo dueño.
La normativa permite al comprador que esté solamente obligado a cumplir el periodo mínimo de cinco o siete años establecido por la ley. Pasado ese tiempo, tiene la potestad de extinguir el contrato aunque el documento fije un plazo mayor.
Es en este punto donde se da el conflicto y, con él, el derecho del inquilino a recibir indemnización. Si este está obligado a abandonar la vivienda antes del tiempo que tenía pactado de inicio, tendrá derecho a recibir una compensación económica.
La obligación, eso sí, no recaerá sobre el nuevo casero. La responsabilidad es del vendedor, que firmó el contrato en condiciones que a la postre no puede asegurar tras la venta.
Un matiz clave y que habitualmente es fuente de errores. Muchos propietarios tienen la creencia de que al vender la vivienda se liberan de las responsabilidad, pero no es así siempre.
Este es uno de los errores más comunes al firmar contratos de larga duración sin tener en cuenta la posibilidad de vender la vivienda en un futuro.
Si el dueño anterior acuerda, por ejemplo, un alquiler de 10 años y opta por vender antes de que termine ese periodo, puede estar obligado a indemnizar a los inquilinos si este tiene que abandonar el inmueble por indicación del nuevo propietario.
Cuánto es la indemnización
La cuantía de la compensación no es una cifra cerrada en todos los casos, pero está habitualmente vinculada a los perjuicios causados al inquilino.
Por ejemplo, gastos de mudanza, diferencia de precio en un nuevo alquiler o hasta los daños derivados de la ruptura anticipada. Los expertos siempre recomiendan revisar antes cuidadosamente las cláusulas contractuales y prever los escenarios de venta.
La inclusión de condiciones claras puede ser, a posteriori, una manera de evitar conflictos futuros y costes inesperados para los propietarios. Cabe resaltar que tanto compradores como vendedores deben analizar la situación antes de cerrar la compraventa.