No queda tinta de todo lo que se ha hablado sobre vivienda en los últimos meses. Independientemente de la comunidad autónoma, el precio por metro cuadrado no ha hecho más que crecer en 2025, tanto en la compra como en el alquiler.

En este sentido, con un mercado en ebullición, conocer dónde empiezan y terminan los derechos del arrendador y del arrendatario es clave.

Especialmente si, por desgracia, la relación acaba derivando en un conflicto y se tiene que dar por finalizado un contrato de arrendamiento.

Para esas situaciones existe una referencia clara en España a la que siempre conviene acudir cuando surgen dudas entre propietario e inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos, la conocida LAU o ley de alquileres.

Esta norma regula los escenarios en los que el contrato puede romperse de forma legal, estableciendo las causas y condiciones que permiten al arrendador (propietario) poner fin al alquiler cuando concurren ciertos supuestos. 

Será el artículo 27 el que establezca que "el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato".

Motivos por los que el propietario puede resolver el contrato de alquiler

En base a un posible incumplimiento contractual, el precepto 27.2 de la LAU faculta al arrendador para "resolver de pleno derecho" un contrato de alquiler por las siguientes seis causas:

• Falta de pago de la mensualidad del alquiler, o de aquellas cantidades que le correspondan al arrendatario.

• Falta de pago del importe de la fianza o de su respectiva actualización.

• Subarriendo del piso o su cesión cuando el propietario no lo consienta.

• Daños causados "dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario".

• Cuando el arrendatario haga actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

• Cuando la vivienda deja de usarse como residencia habitual y permanente del inquilino o de la persona que la ocupa legalmente.

Además, cuando el contrato establece expresamente que el arrendamiento se resolverá si el inquilino deja de pagar la renta, el propietario tiene derecho a recuperar el inmueble de forma inmediata.

Eso si, para que la resolución sea de pleno derecho, el arrendador debe realizar previamente un requerimiento formal, ya sea por vía judicial o notarial. Solo entonces, si no contesta en 10 días hábiles o contesta aceptando, la extinción del contrato se considera válida y plenamente ejecutable.

Causas que puede alegar el inquilino si quiere resolver su contrato

Igualmente, el arrendatario puede irse del piso y resolver el contrato si el arrendador no realiza las reparaciones del art. 21 de la LAU (aquellas destinadas a conservar la vivienda) o alegando "perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda", según dispone el art. 27.3 LAU.

En definitiva, entender estos supuestos permite actuar con seguridad jurídica y evitar decisiones precipitadas que puedan acabar en problemas mayores.