La morosidad en las comunidades de propietarios nunca ha sido un fenómeno nuevo. Sin embargo, en los últimos años se está consolidando un perfil distinto al del propietario que atraviesa dificultades económicas puntuales. Hablamos del moroso profesional o estratégico, aquel propietario que, con capacidad económica suficiente, decide retrasar o evitar el pago de las cuotas comunitarias aprovechando los dilatados tiempos del sistema judicial y las garantías procesales.

El problema ya no es solo económico. También afecta directamente a la estabilidad financiera de la Comunidad y a la convivencia dentro del edificio.

La obligación de pagar no es opcional

Conviene empezar por lo básico: contribuir a los gastos comunes no es una cuestión voluntaria. El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece de forma clara que cada propietario debe contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble.

Se trata de una obligación legal y objetiva, vinculada al inmueble. el cual queda afecto al pago de determinadas cantidades adeudadas incluso en caso de transmisión.

Por tanto, el propietario que no paga no está incumpliendo una norma interna, sino una obligación legal expresa.

El nuevo perfil del moroso profesional

El moroso ocasional comunica su situación y, en muchos casos, intenta pactar un calendario de pagos. El moroso estratégico actúa de otro modo:

• Conoce que la comunidad debe aprobar la liquidación de la deuda en junta.

• Sabe que se requiere una certificación formal.

• Utiliza el procedimiento monitorio como instrumento para dilatar el pago.

• Formula oposición, aunque carezca de argumentos sólidos, simplemente para ganar tiempo.

No estamos ante insolvencia sobrevenida, sino ante cálculo jurídico y económico.

Las herramientas legales de la comunidad

La Ley de Propiedad Horizontal no deja desprotegida a la comunidad.

1️. Privación del derecho de voto

La LPH establece que el propietario que no esté al corriente de pago y no haya impugnado judicialmente la deuda no puede votar en junta. Puede asistir y participar en el debate, pero no influir en decisiones económicas. Quien no cumple, no decide.

2️. Procedimiento monitorio

El artículo 21 LPH regula el procedimiento específico para reclamar cuotas impagadas. Tras el acuerdo de junta y la certificación correspondiente, la comunidad puede acudir al juzgado para reclamar la deuda.

Si no hay oposición, se despacha ejecución directamente. Si el deudor se opone, el procedimiento continúa por los cauces declarativos correspondientes, lo que puede alargar el proceso.

Aquí es donde el moroso estratégico intenta aprovechar los tiempos procesales.

3️. Afección real del inmueble

El propio artículo 9.1.e LPH establece la afección real del inmueble al pago de determinadas deudas comunitarias, reforzando la posición jurídica de la comunidad frente a transmisiones.

El verdadero problema: los tiempos judiciales

Cuando el deudor formula oposición, el procedimiento puede prolongarse considerablemente. Mientras tanto, la comunidad debe seguir funcionando: pagar suministros, mantenimiento, contratos de servicios y, en ocasiones, afrontar obras urgentes.

El efecto es claro: el resto de propietarios soporta provisionalmente el déficit generado por quien incumple.

Impacto más allá de lo económico

Reducir la morosidad a una cuestión solo económica es un error. Sus efectos reales son más amplios:

• Tensión en las juntas.

• Sensación de agravio comparativo: “si otros no pagan, yo tampoco”

• Deterioro del clima vecinal.

• Paralización de obras o decisiones importantes por falta de liquidez.

Cómo actuar con eficacia

• Certificación de deuda correctamente redactada.

• Acuerdo de junta formalmente impecable.

• Inicio del procedimiento judicial.

• Información transparente a los propietarios.

El mayor error es dejar acumular la deuda por evitar tensiones. La pasividad fortalece al moroso estratégico. Al mismo tiempo, es fundamental despersonalizar el conflicto. No es una guerra entre vecinos. Es, simplemente, la aplicación de la ley.

Reflexión final

La propiedad horizontal se basa en un principio sencillo: todos usamos, todos pagamos. Cuando alguien rompe esa ecuación de manera deliberada, no solo incumple una obligación económica, sino un pacto básico de equidad.

El moroso profesional existe y probablemente seguirá existiendo. Pero no es invencible. La combinación de reacción temprana, asesoramiento profesional y unidad vecinal reduce enormemente su margen de maniobra.

Porque en una finca bien gestionada, el que incumple no marca las reglas. Las marca la ley… y el sentido común.