El precio de la vivienda, que lleva meses encadenando subidas y subidas, empieza a perder fuerza en algunas zonas de España. El mercado muestra ya señales de desaceleración e incluso correcciones puntuales, aunque la evolución no es homogénea y algunas provincias continúan ajenas a este cambio de tendencia.
Entre ellas se encuentra Alicante, donde el precio de los inmuebles mantiene una evolución especialmente tensionada. La provincia forma parte, junto a Baleares y Málaga, de las excepciones al freno generalizado de las subidas que ya empieza a apreciarse en otros puntos del país.
Así lo explica Montse Cespedosa, experta en hipotecas y exbanquera, en uno de sus últimos vídeos de YouTube, en el que analiza la situación actual del mercado inmobiliario y financiero y hace sus previsiones sobre cómo puede terminar el mes de agosto.
Cespedosa sitúa a Alicante entre los mercados que continúan "fuera de sí" por la presión que soportan los precios. La provincia comparte esta situación con Baleares y Málaga, donde tampoco aprecia el mismo freno que comienza a producirse en otras zonas de España.
La experta relaciona este comportamiento con la elevada compra de vivienda por parte de no residentes y con la adquisición masiva de segundas residencias. Una presión que, según explica, está afectando de manera especialmente intensa a las zonas del litoral.
Mientras tanto, en otros puntos del país ya aparecen las primeras correcciones. Cespedosa cita datos de Fotocasa para señalar que algunos barrios de Barcelona, como El Clot, La Bordeta y Guinardó, registran descensos del 10% en sus precios de venta.
La especialista aclara que estas bajadas no se comparan con el año 2025, sino con los meses anteriores de 2026. "Comprar ahora es más barato que hace tres o 4 meses", afirma.
Ourense es otro de los mercados donde detecta una corrección, en este caso del 5%. Unos datos que, a su juicio, muestran que ya no se puede hablar de una subida de precios idéntica en todo el territorio nacional.
"Cuando se diga que se dispara el precio de la vivienda, no es ya en toda España", señala Cespedosa. La evolución de los precios, explica, está cada vez más localizada, aunque el frenazo en el número de operaciones de compraventa sí constituye una tendencia generalizada.
El Euríbor roza el 3%
La evolución del mercado inmobiliario se produce además en un contexto financiero menos favorable. Cespedosa sitúa el Euríbor intradía en el 2,977%, muy cerca de la barrera del 3%, mientras que la media mensual de agosto ronda el 2,93%.
A esta situación se suma una inflación en la eurozona cercana también al 3%, un escenario que, según la experta, presiona al Banco Central Europeo ante la posibilidad de una nueva subida de los tipos de interés en septiembre.
Cespedosa asegura que ya está detectando un fuerte frenazo tanto en la concesión de hipotecas como en el crédito corporativo. Son señales que le trasladan las entidades bancarias con las que mantiene contacto y que apuntan a un parón de la financiación que llega a asemejarse, en sus palabras, a un paro económico.
No obstante, advierte de que todavía no dará por confirmado este escenario hasta comprobar qué ocurre con los datos correspondientes al mes de septiembre.
La banca endurece condiciones
El comportamiento de las entidades financieras tampoco es uniforme. Mientras algunos bancos están cerrando el grifo de la financiación, otros continúan ofreciendo hipotecas con tipos inferiores al 2%, unas condiciones que contrastan con las que se encontraban hace unos meses.
La experta reconoce que ha decidido no publicar estas ofertas en redes sociales por temor a que desaparezcan en septiembre.
En paralelo, apunta a un endurecimiento generalizado de los criterios de riesgo de las entidades. El encarecimiento acumulado de la vivienda y de las hipotecas está dejando fuera a miles de familias y, por ello, considera que 2026 difícilmente repetirá los resultados financieros extraordinarios registrados en 2025.
La demanda se desplaza
Otro de los fenómenos que observa Cespedosa es el desplazamiento geográfico de la demanda. Cuando los compradores ya no pueden asumir los precios de las grandes capitales, buscan alternativas en municipios próximos.
Toledo es uno de los ejemplos que pone sobre la mesa. Su cercanía con Madrid, la posibilidad de teletrabajar y la búsqueda de viviendas más grandes o con mejores servicios están impulsando los precios en esta zona.
"Si yo no puedo comprar en Madrid, me voy a Toledo", explica. La especialista define este proceso como una "onda expansiva" que lleva progresivamente a los compradores desde las capitales más inaccesibles hacia sus áreas metropolitanas y el extrarradio.
Un momento para negociar
Ante este escenario, Cespedosa considera que el mercado actual ofrece una oportunidad para negociar. Las viviendas ya no se venden con la misma rapidez que durante los momentos de mayor presión compradora.
"El mercado está poniendo a las personas en su sitio, ya no se vende todo", sostiene. Una situación que, en su opinión, debería hacer que los vendedores sean más realistas con el precio que piden por sus propiedades.
También aprecia una desaceleración en el mercado de lujo, aunque matiza que la obra nueva mantiene un comportamiento diferente. Al mismo tiempo, la oferta de viviendas aumenta y los plazos de comercialización se alargan.
Pisos de 30 m2
Dentro de esta nueva oferta, Cespedosa pone el foco en algunas promociones de viviendas de apenas 30 metros cuadrados. Considera que este tipo de inmuebles puede tener sentido para determinados inversores o como "piso puente", pero cuestiona los precios que se están llegando a pedir.
"Si estás comprando un piso de 30 m² a 8,000 € el metro cuadrado, yo creo que ahí no es", afirma.
De hecho, la experta asegura que, pese a que su opinión pueda perjudicar a su propio negocio, ella misma no compraría una vivienda en este momento. "Yo, honestamente, y contra mi negocio... Ahora mismo no compraría", reconoce.
Su decisión cambiaría si encontrase una hipoteca a tipo fijo con un interés de alrededor del 1,5% o el 1,8%. Mientras tanto, considera que la combinación del coste de la financiación, una inflación cercana al 3% y la posibilidad de una subida de tipos en septiembre aconseja prudencia.
Una bajada del 5%
Cespedosa no espera una caída abrupta del 20% o el 30% en el precio de la vivienda, principalmente porque no existe suficiente stock para que se produzca un desplome de esas dimensiones.
Sin embargo, considera que una corrección del 5% después del verano ya supondría un ahorro importante para las familias que estén buscando vivienda.
En este sentido, recomienda mirar más allá del precio anunciado y calcular todos los costes asociados a la compra. Entre ellos se encuentran los impuestos, como el ITP en las viviendas de segunda mano, que puede situarse entre el 4% y el 10%, y el IVA del 10% en el caso de los inmuebles nuevos.
Descarta otra burbuja
La especialista tampoco considera que el mercado se encuentre ante una burbuja financiera similar a la de 2007. Su principal preocupación está relacionada con el endurecimiento de las condiciones de financiación y el aumento de las operaciones que las entidades terminan rechazando.
Por ello, recomienda a los compradores evitar las decisiones motivadas por el miedo a perder una oportunidad. Frente al FOMO inmobiliario, su consejo es claro: "Vamos a mirar muy bien los números".
Cespedosa considera que septiembre será un mes especialmente relevante para comprobar cómo evoluciona el mercado.
La evolución de los tipos, el Euríbor, la inflación, la financiación bancaria y las decisiones de las administraciones públicas pueden provocar nuevos movimientos en un mercado que, mientras empieza a enfriarse en algunas zonas de España, mantiene en Alicante una presión especialmente elevada.