Vender vivienda en España es hoy más fácil que en los últimos años: hay más compradores que casas disponibles y eso está reduciendo al mínimo el margen de negociación.
"Ahora es un buen momento para vender una vivienda pues la negociación entre comprador y vendedor está en mínimos históricos", asegura Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, que sitúa la rebaja media en un 6,2%, un nivel muy similar al de 2007.
El diagnóstico llega en un momento de fuerte calentamiento del mercado de segunda mano. Según la Cátedra Grupo Tecnocasa – Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Análisis del mercado de la vivienda, el precio de la vivienda usada ha subido un 15,34% interanual en el segundo semestre de 2025, situando el metro cuadrado en 3.338 euros.
El dato contrasta con los 2.894 euros del mismo periodo del año anterior.
El informe, presentado este jueves en el Círculo de Bellas Artes de Madrid, refleja que el mercado vuelve a niveles de precio similares a los de principios de 2006.
Un contexto que, según explican en un comunicado, combina el tirón de la demanda con una oferta cada vez más escasa.
Demanda disparada
La clave, según el análisis de Tecnocasa, está en un desequilibrio que no deja de ampliarse. En 2025, la demanda ha crecido un 30% y acumula un incremento del 72% en los dos últimos años. Mientras tanto, la oferta ha caído un 16% solo este año.
El resultado es un mercado con tensión evidente: cada vivienda cuenta ahora con una media de siete potenciales compradores. En apenas dos años, se ha duplicado el número de interesados por cada inmueble que sale al mercado.
Esta situación explica por qué el vendedor ha recuperado fuerza en la negociación. La rebaja media del 6,2% es, según Tecnocasa, un indicador de que el comprador tiene menos margen para ajustar el precio, especialmente en zonas con alta demanda.
Aun así, el informe apunta que los tiempos de venta se mantienen relativamente estables: de media, se necesitan 77 días para cerrar una operación, frente a los 73 días de 2024.
En cabeza
Por ciudades, Barcelona se mantiene como una de las plazas más caras del país, con el metro cuadrado en 4.053 euros y una subida interanual del 10,05%. Madrid, por su parte, alcanza los 4.101 euros/m² y registra un incremento del 19,56%.
El mayor salto interanual se observa en Getafe, con un 20,54%, mientras que el precio más bajo se localiza en Talavera de la Reina, donde el metro cuadrado se sitúa en 1.073 euros.
La escalada de precios no solo impacta en la compra al contado. También empuja al alza el coste medio de financiación: la hipoteca media en España sube un 16,8% interanual y alcanza los 154.530 euros en el segundo semestre de 2025.
Sobre las hipotecas
El informe también pone el foco en el estado del crédito hipotecario, que se mantiene estable pese al aumento del importe medio.
Paolo Boarini, consejero delegado del Grupo Tecnocasa España, ha repasado los indicadores de riesgo del mercado y ha destacado que siguen alineados con los criterios conservadores que aplican los bancos.
Así, la ratio préstamo-valor se sitúa en el 70%, mientras que la relación entre la cuota hipotecaria mensual y los ingresos del hipotecado alcanza el 32%.
Además, el 85% de los nuevos hipotecados cuenta con contrato indefinido y el plazo medio de las hipotecas no supera los 28 años, lejos de los 35 años que se llegaron a firmar en 2007.
Otro dato relevante es el peso del tipo fijo: el 71% de las nuevas hipotecas se formaliza con interés fijo en el segundo semestre de 2025, según explican en un comunicado.
Cinco ciudades
Más allá del precio, la Cátedra ha presentado un segundo estudio centrado en accesibilidad a la compra con hipoteca. En 2025, cinco ciudades se encuentran en estado crítico: San Sebastián, Madrid, Barcelona, Málaga y Palma. En ellas, un hogar con renta media no puede acceder actualmente a una hipoteca media.
En el lado opuesto, Jaén, Palencia, Lleida y Zamora figuran como las ciudades con mejor accesibilidad, según el análisis realizado sobre 77 municipios españoles.
El semáforo
La Cátedra también ha realizado un ‘semáforo’ interactivo con el que se pueden consultar las poblaciones españolas de más de 10.000 habitantes.
En este ‘semáforo’ se clasifica la población escogida según su acceso a la financiación hipotecaria (con un inmueble tipo a precio medio de la zona) y cuantifica el salario medio adicional que necesitarían los hogares de esa población para acceder a una hipoteca media. Así, a mayor ratio, mayor dificultad para acceder a una vivienda.
En este semáforo, la población de Alicante figura ya de color naranja, que significa "accesibilidad difícil", del 80 al100%. Mucho peor lo tiene la vecina Benidorm, donde el color rojo es el predominante, lo que significa que la accesibilidad es "limitada" superando el 100%.