El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los grandes problemas sociales de la década. Comprar es hoy una carrera de obstáculos: precios altos, hipotecas exigentes y una entrada inicial que, para muchas familias, se ha convertido en una barrera casi insalvable.
El gran muro está en el ahorro. Para jóvenes, perfiles vulnerables o incluso familias con ingresos estables, reunir decenas de miles de euros antes de firmar una hipoteca es, sencillamente, una misión imposible. Y el alquiler, lejos de ser una solución temporal, se ha convertido en un gasto fijo que dificulta todavía más guardar dinero.
En este contexto, fórmulas como el alquiler con opción a compra vuelven al debate. Sin embargo, el problema es que apenas existen anuncios de este tipo en los grandes portales inmobiliarios.
Por eso, proyectos como Gradual Homes, que buscan profesionalizar y estandarizar este modelo, ganan peso en provincias tensionadas como Alicante. La iniciativa parte del Grupo Pryconsa en 2020.
Según detalla a EL ESPAÑOL de Alicante su director general, Guillermo Estévez, el objetivo es "democratizar un modelo que ya existía", pero eliminando la incertidumbre que suele acompañar a este tipo de acuerdos entre particulares.
La principal diferencia, según el directivo, está en la transparencia y la estandarización. La empresa no apuesta por un pacto informal donde el precio final se renegocia al final del camino, sino por un contrato cerrado desde el inicio. "La persona que entra sabe desde el momento cero, lo que va a pasar en los próximos años", afirma.
El sistema funciona como una intermediación. El cliente elige una vivienda del mercado, un inversor la compra y se la alquila con derecho a compra.
Control del precio
Gradual Homes realiza un análisis profesional del precio de la vivienda antes de lanzar la operación, con el objetivo de evitar que el comprador acabe pagando por encima del valor real de mercado.
Para Estévez, el principal freno a la compra no es la cuota mensual, sino la entrada inicial. En una compraventa tradicional con hipoteca, el comprador necesita aportar aproximadamente un 30% del valor (20% no financiado más un 10% de gastos e impuestos).
"Para una casa de 200.000 euros son 60.000 euros. Ahora hay que preguntar quién, y más si es joven, tiene 60.000 euros ahorrados", cuestiona.
Ese es precisamente el punto donde Gradual Homes intenta abrir una puerta de entrada a perfiles que hoy quedan directamente fuera del mercado, pese a poder pagar una mensualidad.
Así funciona
La propuesta reduce de forma drástica el desembolso inicial. "Pedimos el 5% de entrada", explica Estévez, y añade que los impuestos iniciales los asume el inversor.
La fórmula permite que personas solventes, que sí pueden afrontar un alquiler de mercado, no tengan que esperar años para reunir el capital previo que exige una hipoteca.
Durante el contrato, que puede durar hasta siete años, el inquilino paga un alquiler de mercado sin sobrecostes.
La compra puede ejecutarse a partir del cuarto año. El precio final se fija aplicando una revalorización pactada: un 5,9% anual durante los tres primeros años y un 1,9% a partir del cuarto.
Estévez defiende este sistema frente a la vinculación al IPC. "La transparencia se tiene mejor cuando aplicas un porcentaje fijo".
Uno de los puntos fuertes del modelo es que parte del alquiler puede recuperarse en el momento de compra.
"El máximo que puedes descontar es el 30% de sus alquileres", explica Estévez. Para llegar a ese porcentaje, el sistema incentiva aportaciones extraordinarias anuales, a modo de arras.
El objetivo es que el cliente llegue al momento de la compra con un perfil bancario más sólido. "Intentamos que la gente vaya aportando ciertas cantidades para que cuando vaya a comprar lo tenga mucho más fácil con el banco".
Ciudades en las que operan
Gradual Homes opera actualmente en Madrid, Valencia, Alicante y Málaga, y limita el precio máximo de las viviendas a 400.000 euros.
Estévez defiende este tope por la vocación social del proyecto. "Lo que queremos es ayudar a las familias, no queremos ayudar a alguien a que se compre un chalé de un millón de euros. Esa persona no tiene un problema de acceso a la vivienda".
Hasta ahora, la compañía ha cerrado unas 60 operaciones y ha invertido alrededor de 15 millones de euros, aunque reconoce que el crecimiento es gradual porque depende de capital inversor y de una labor pedagógica tanto con compradores como con vendedores.
El perfil del interesado
Gradual Homes ha elaborado el primer estudio específico en España sobre el mercado del alquiler con opción a compra. Según el informe, el 75% de los interesados elige este modelo por no poder pagar la entrada y los gastos de compraventa.
El perfil más habitual es el de una persona con ingresos mensuales medios y medio-altos: el 36% gana entre 1.500 y 2.500 euros netos, y el 26,5% entre 2.500 y 3.500 euros.
Por tipo de vivienda, predominan los pisos, especialmente de entre 80 y 120 metros cuadrados, con un precio medio de entre 150.000 y 200.000 euros.
El estudio también apunta que la mayoría son inmuebles de segunda mano listos para entrar a vivir o que requieren pequeñas mejoras.