Durante la vigencia de un contrato de alquiler, el propietario no puede subir la renta libremente. La ley de la vivienda confirma que cualquier actualización anual del precio está limitada por el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), un indicador oficial que marca el tope máximo permitido.
Esta limitación llega en un contexto de fuerte tensión en el mercado de la vivienda. El encarecimiento del alquiler en muchas ciudades, unido a la escasez de oferta, ha provocado situaciones de abuso y una creciente inseguridad entre los inquilinos.
A ello se suma el desconocimiento generalizado, tanto de arrendadores como de arrendatarios. No son pocos los propietarios que aplican incrementos automáticos sin comprobar qué permite la normativa, ni los inquilinos que desconocen que pueden negarse.
El IRAV marca el límite
Una de las principales novedades es que, durante un mismo contrato, la renta solo puede actualizarse conforme al IRAV.
"Durante la vigencia de un mismo contrato no podrá incrementarse más del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda la renta del alquiler", según explican desde el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Este índice sustituye a otros mecanismos más volátiles y pretende aportar estabilidad. Aunque las partes mantienen la libertad para pactar cómo se revisa la renta, el resultado final nunca puede superar el IRAV.
La norma se aplica a todos los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y refuerza la seguridad jurídica. Para el inquilino supone una garantía frente a subidas desproporcionadas. Para el propietario, una referencia clara que evita conflictos y reclamaciones posteriores.
Más estabilidad
La ley también refuerza la duración de los contratos. Se mantiene la prórroga obligatoria de cinco años si el arrendador es persona física y de siete si es persona jurídica.
Durante ese periodo, el propietario solo puede recuperar la vivienda para uso propio o de familiares si esa posibilidad estaba expresamente recogida en el contrato desde el inicio.
Además, se establece una prórroga tácita de tres años una vez finalizado el plazo obligatorio. Para evitarla, el arrendador debe avisar con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos. El objetivo es reducir los desalojos encubiertos y dar continuidad a los hogares.
La norma contempla también prórrogas extraordinarias en situaciones de vulnerabilidad acreditada y en zonas de mercado residencial tensionado, donde el desequilibrio entre oferta y demanda es más acusado.
Menos gastos y más protección
Entre las medidas más celebradas está la limitación de las garantías adicionales a la fianza. El propietario solo puede exigir un máximo de dos meses de renta, poniendo fin a avales desproporcionados que encarecían el acceso al alquiler.
También se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deben ser asumidos siempre por el arrendador.
En caso de venta de la vivienda, el comprador está obligado a respetar el contrato de alquiler vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad. Una garantía clave frente a cambios de propietario inesperados.
Zonas tensionadas
La ley introduce la figura de las zonas de mercado residencial tensionado, donde se pueden aplicar medidas específicas para contener precios y fomentar el alquiler asequible. Estas declaraciones permiten a las administraciones intervenir de forma más directa.
Además, se refuerza la protección de los hogares vulnerables ante desahucios, se regulan mejor los pisos turísticos y se habilitan incentivos fiscales para movilizar vivienda vacía y aumentar la oferta en alquiler.