La vivienda es uno de los bienes más importantes para cualquier familia. No solo se trata del espacio donde vivimos, sino también de un patrimonio que requiere cuidado y atención constante.
Así como nos preocupamos por el interior de nuestro hogar, también debemos atender al exterior y a aquellas zonas compartidas con otros vecinos. Es ahí donde entra en juego la labor de los administradores de fincas.
Belén Sánchez, desde su despacho en Alicante, nos explica a qué se dedica un profesional de este sector y resuelve algunas de las dudas más frecuentes entre la población.
Una profesión con responsabilidad
Belén Sánchez, administradora de fincas desde el año 2000 y actual vicepresidenta del Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Alicante, define su labor como una función muy importante, ya que gestiona el patrimonio más significativo de las familias: su vivienda y las zonas comunes del edificio.
Desde su despacho, que cuenta con un equipo de 14 personas, subraya la necesidad de adaptarse constantemente a un sector cada vez más complejo.
La labor de un administrador incluye organizar los trabajos, recaudar el dinero de los propietarios, pagar los gastos, asesorar sobre el mantenimiento de las instalaciones comunes y ofrecer orientación jurídica sobre cómo deben trabajar los vecinos de forma conjunta.
Aunque la ley no obliga a contratar a un administrador, Sánchez señala que su figura es "más que aconsejable".
Actualmente, las responsabilidades recaen sobre el presidente de la comunidad, y son "muchísimas". Debe responder ante Hacienda a nivel fiscal, ante el Ayuntamiento por requerimientos específicos y cumplir con un "montón de normativas" de ámbito estatal y de seguridad.
Sánchez alerta sobre las consecuencias del desconocimiento de la Ley de Propiedad Horizontal o de las obligaciones con las administraciones públicas, que pueden derivar en pequeñas sanciones.
En casos extremos, como un derrumbe durante una rehabilitación no asesorada, las responsabilidades pueden ser enormes, incluyendo "acciones, responsabilidad de acciones penales y civiles al propio presidente".
Conflictos vecinales y el valor del IEE
En el día a día, los propietarios rara vez contactan al administrador por cuestiones jurídicas o contables, que son el verdadero valor de su trabajo.
La mayoría de las quejas están relacionadas con la limpieza, -siendo "muy habitual" que nadie esté satisfecho con la empresa contratada-, y los conflictos entre vecinos.
Las mayores tensiones se producen en urbanizaciones con elementos compartidos como piscinas o pistas, mientras que en los edificios céntricos de Alicante, donde los vecinos solo se cruzan en el ascensor, los conflictos son menores.
Sobre la antigüedad de los edificios, Sánchez confirma que el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) es obligatorio para aquellos con más de 50 años.
Aunque la Generalitat no fue estricta durante mucho tiempo, la administración ha advertido a los colegiados que las sanciones por no presentar el IEE en tiempo y forma "están de camino".
La administradora considera que este informe es "totalmente recomendable" además de obligatorio, pues funciona como un chequeo de salud: "Nuestros edificios también lo necesitan", ya que un técnico puede detectar un "riesgo inminente".
Accesibilidad y ocupaciones
En cuanto a la instalación de ascensores, la Ley de Propiedad Horizontal "respalda la accesibilidad al máximo nivel".
Sánchez explica que, aunque se debe analizar la viabilidad técnica y económica, casi siempre se puede obligar a su instalación si el solicitante acredita necesidad física o tiene más de 70 años.
Incluso se ha conseguido que un local venda una pequeña parte de su propiedad para hacer viable un ascensor en casos de máxima necesidad.
Respecto a la problemática de los okupas, la comunidad no tiene potestad legal para actuar directamente, al tratarse de propiedad privada.
El papel del administrador se centra en la prevención, -como la instalación de cámaras o bombillos antivamping-, y en la alerta temprana.
Sánchez destaca la importancia de avisar a la policía dentro de las 48 horas siguientes a la ocupación, un plazo que permite a los propietarios actuar judicialmente y evitar la consolidación de la situación.
La transformación del sector
Sánchez subraya dos pilares de su gestión moderna: la inversión en tecnología y en formación. La formación es "básica", pues la falta de conocimiento puede "originar tanto sanciones administrativas como futuros problemas en el inmueble".
Sin embargo, lamenta un cambio social preocupante: la pérdida de solidaridad entre vecinos y el deterioro de la comunicación.
La formalidad se ha perdido, especialmente en los mensajes de WhatsApp, donde algunos usan "términos insultantes y un tono que no se debería", aprovechando que el medio les da "cierta fuerza".
Obras internas y elementos comunes
Respecto a las reformas en viviendas, Sánchez diferencia claramente entre obras internas y aquellas que afectan elementos compartidos.
Si un vecino realiza trabajos que no comprometen la estructura ni tocan zonas comunes, su obligación se limita a informar al presidente de la comunidad. "Solo tiene que informar al presidente", explica, enviando un correo electrónico a la administración, que se encarga de trasladar el aviso.
En este caso, la notificación es "solo a modo informativo" y el propietario "no requiere la autorización de la comunidad para hacer una obra interna en su casa", aunque sí debe obtener las licencias municipales correspondientes.
Cuando las obras afectan cualquier componente común, el propietario "no puede meramente informar", sino que debe "solicitar autorización de que la comunidad repare ese elemento común".
Esto incluye la estructura del edificio, bajantes comunitarias, forjados, patios o terrazas de uso común.
Sánchez aclara que, si durante la obra se detecta un problema como una fuga en una bajante general, "no es el propietario quien puede tocarla o cambiarla", sino que debe gestionarse a nivel comunitario.