La vivienda es uno de los problemas que más preocupa a los españoles en la actualidad. El acceso a un hogar se ha convertido en una de las mayores dificultades sociales, especialmente para los jóvenes, que ven cómo los precios se disparan mientras sus opciones de compra o alquiler se reducen.
Sobre este asunto han conversado los conductores del pódcast 'Tengo un plan', Sergio Beguería y Juan Domínguez, con el economista y profesor Juan Ramón Rallo (Benicarló, 1984), una de las voces más influyentes de la divulgación económica en España.
En su intervención, Rallo analiza la situación actual del mercado inmobiliario y los factores que, según él, explican por qué el acceso a la vivienda es cada vez más complicado. Lo que sigue recoge las principales reflexiones de Rallo en torno a la vivienda en España durante esta entrevista.
Una generación atrapada en el alquiler
El economista recuerda que hace veinte años entre el 60% y el 65% de las familias jóvenes eran propietarias de su vivienda. Hoy, esa cifra apenas alcanza el 20%. Para muchos, el alquiler no es una elección libre, sino la única alternativa frente a la imposibilidad de comprar.
El problema, señala, es que los alquileres absorben casi toda la capacidad de ahorro de los jóvenes, impidiéndoles reunir el dinero suficiente para la entrada de una hipoteca. Así, se ven atrapados en lo que denomina una "carrera de la rata" de la que resulta muy difícil salir.
Precios al alza y salarios estancados
Rallo subraya un dato que califica como "absolutamente devastador": en solo un año, el precio de la vivienda ha crecido cuatro veces más de lo que han aumentado los salarios en los últimos 30 años en España.
Este desfase expulsa del mercado a millones de jóvenes, para quienes la única posibilidad real de ser propietarios pasa por la herencia, cuando ya se encuentran en una etapa vital avanzada.
No es un problema
El economista rechaza que la solución pase por subir salarios de forma artificial. "El problema de acceso a la vivienda es que faltan viviendas allí donde se las demanda. Y justamente porque faltan viviendas donde se las demanda, sube el precio de las viviendas", afirma.
Para él, la raíz está en las trabas políticas y regulatorias que impiden aumentar la oferta de forma significativa.
El bloqueo político
Rallo identifica varias barreras que limitan la construcción. La primera es la restricción del suelo urbanizable, competencia de los ayuntamientos, que describe como un "germen de corrupción máximo" al permitir recalificaciones que multiplican el valor de los terrenos.
A ello se suman normativas urbanísticas cada vez más exigentes, como los requisitos de eficiencia energética, impacto ambiental o limitación de alturas, que encarecen el proceso de edificación.
Pone como ejemplo Madrid, donde durante años la limitación de alturas impidió multiplicar la oferta a través de la edificación vertical.
Fiscalidad e incentivos perversos
Otro elemento clave es la carga fiscal. Rallo estima que "entre el 20 y el 25% del precio final de la vivienda son impuestos". Esto genera un incentivo perverso: cuanto más alto sea el precio, más recaudan las administraciones. Según el economista, esta dinámica explica por qué los gobiernos no tienen un verdadero interés en abaratar los precios.
En este contexto, medidas como la ayuda de 30.000 euros para jóvenes son, en su opinión, "puro humo propagandístico". La letra pequeña limita tanto la aplicación que el impacto es nulo. "¿Sabéis en los últimos 2 años cuántas viviendas protegidas de alquiler con opción a compra ha habido en España? 33", denuncia.
Más demanda, menos soluciones
La presión sobre la demanda tampoco es menor. Rallo apunta al fuerte crecimiento de la población en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia, y sobre todo al aumento migratorio. Desde 2019, España recibe entre 300.000 y 500.000 inmigrantes al año.
"Si tú has metido a 2.000.000 de personas durante un lapso de 5 años y no has construido nada o prácticamente nada, claro, muchísima más demanda y precios más altos", afirma.
Rallo culpa a las administraciones por no haber creado viviendas al mismo tiempo que permiten el flujo migratorio para aquellos que vienen a trabajar a España.
Vivienda y pensiones
El economista conecta este fenómeno con el sostenimiento del sistema de pensiones. Según él, el gobierno incentiva la entrada de inmigrantes para aumentar la base de cotizantes, en lo que califica como un "esquema piramidal". Este parche al sistema de pensiones, advierte, empeora aún más el acceso a la vivienda.
Rallo concluye que el verdadero trasfondo es político. Para él, España funciona como un "régimen gerontocrático" en el que los intereses de los pensionistas, propietarios de vivienda y con fuerte peso electoral, prevalecen frente a las necesidades de los jóvenes.