Un estudio preliminar de la Comisión Económica para Europa de Naciones Unidas (UNECE) sitúa a España entre los países con una legislación de costas más restrictiva para los ciudadanos, tanto por el impacto sobre la propiedad privada como por las limitaciones a la participación pública en la elaboración de normas, como se ha venido demostrando en la actuación del Ministerio para la Transición Ecológica (MITECO) frente a casos como Guardamar o Dénia.
El informe, presentado en Ginebra el 29 de enero de 2026, analiza la regulación del suelo en zonas colindantes con mares, ríos y lagos en 26 estados, y dibuja un mapa comparado de cómo los países gestionan la titularidad y el uso del litoral y otras masas de agua.
En la jornada participó Somos Mediterránia, un Grupo de Interés que agrupa a 54 asociaciones costeras españolas (más de una treintena en la Comunitat Valenciana), invitado por su representatividad de colectivos afectados por la aplicación de la Ley de Costas y por la falta de inversión y mantenimiento en el litoral. La organización subraya que el modelo español, implantado en 1988 y modificado parcialmente en 2013, no ha resuelto de forma satisfactoria los problemas de gobernanza del litoral y mantiene abiertos numerosos conflictos con vecinos y propietarios.
El estudio, coordinado por la catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante Paloma Taltavull, examina seis grandes ámbitos: titularidad del suelo adyacente a masas de agua, reparto de competencias administrativas, cambios en la propiedad y mecanismos de transmisión, implicaciones vecinales y comunales y su vertiente registral.
Según los resultados preliminares, los terrenos situados frente al mar están, en la mayoría de países, sometidos a regímenes regulatorios específicos, con una clara prevalencia de la titularidad pública, en torno al 51%, frente a la propiedad privada con restricciones, que ronda el 31%.
El informe constata que más del 80% de los Estados encuestados reportan cambios frecuentes de titularidad del suelo costero desde el ámbito privado al público, a través de mecanismos que van más allá de la expropiación clásica. Las transferencias se producen también mediante venta, donación o herencia, y dan lugar a que aproximadamente la mitad de los terrenos frente al mar acaben siendo de titularidad pública, configurando un estatus específico para estos espacios.
En torno al 20% de las respuestas se refiere expresamente a la clasificación de estos terrenos como dominio público, una figura habitualmente asociada a compensaciones limitadas para los propietarios afectados. Como consecuencia, los derechos de los antiguos titulares privados pueden verse reducidos o modificados, con situaciones que oscilan desde la compensación económica hasta su ausencia, pasando por fórmulas que dejan al propietario en una posición jurídica similar a la de un arrendatario.
Estas prácticas son percibidas en muchos casos como expropiaciones sin garantías suficientes, lo que, según el estudio, pone de relieve la necesidad de clarificar los marcos normativos y reforzar la seguridad jurídica de vecinos y comunidades afectadas. El informe apunta además a otros desafíos: la aplicación incompleta de los procedimientos de registro y las restricciones significativas asociadas al estatus de dominio público, que condicionan el uso y la conservación del litoral.
Modelo estricto
En ese contexto comparado, los representantes de Somos Mediterránia remarcaron que el caso español se sitúa entre los modelos más estrictos, especialmente por el fuerte impacto de la regulación sobre los particulares y por la limitada participación de la ciudadanía en el diseño de la normativa. La organización considera que la experiencia de otros países evidencia que es posible combinar la protección del medio ambiente costero con un mayor equilibrio en los derechos de los residentes y usuarios del litoral.
El estudio recoge, por ejemplo, el caso de Grecia, donde no se permiten playas privadas pero sí concesiones limitadas bajo condiciones de mantenimiento, accesibilidad y garantía de uso público, lo que permite compatibilizar la explotación económica con un acceso ciudadano asegurado. También destaca el modelo de Finlandia, que presenta una regulación más flexible y un mayor protagonismo municipal, sin una franja pública obligatoria y generalizada entre el mar y la propiedad privada, lo que introduce otras formas de gestionar el borde litoral.
La asociación recuerda que una propuesta de modificación de la Ley de Costas permanece bloqueada en la Mesa del Congreso desde hace más de un año, pese a haber superado su tramitación en ambas Cámaras. La plataforma insiste en la urgencia de abordar asuntos clave como la protección de los núcleos históricos y etnológicos del litoral, el reconocimiento de la realidad social de muchas comunidades costeras y la actualización de un modelo diseñado hace casi cuatro décadas.
La UNECE prevé publicar el estudio definitivo junto con sus conclusiones y recomendaciones, con la intención de ofrecer a los Estados una referencia internacional para revisar y, en su caso, alinear sus marcos normativos con los criterios que se establezcan. Somos Mediterránia considera que este documento puede convertirse en un punto de inflexión para abrir un debate informado en España sobre el futuro de la gobernanza del litoral y la reforma de la Ley de Costas.