El nuevo anuncio de Pedro Sánchez en materia de vivienda (bonificación del 100% del IRPF a los caseros que congelen la renta, cerco a los contratos de temporada y tope al alquiler por habitaciones) no es un giro, sino la culminación de una idea fija: el mercado se corrige a golpe de decreto.

Ocho años después de su llegada a La Moncloa, el balance es inequívoco. Más regulación, más ayudas, más controles y, sin embargo, viviendas y alquileres más caros que nunca.

El Gobierno ha presentado su último paquete como la respuesta “contundente” a una emergencia habitacional que reconoce como “insoportable”.

Pero esa emergencia se ha gestado precisamente bajo una sucesión de normas impulsadas por el propio Sánchez.

1. El Real Decreto‑ley 7/2019 que alargó contratos y endureció garantías.

2. El escudo social y la moratoria de desahucios encadenada desde 2020.

3. El Plan Estatal 2022‑2025 y el Bono Alquiler Joven.

4. Y, sobre todo, la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, que introdujo topes a las subidas de alquiler y zonas tensionadas.

Lejos de aliviar la presión, el resultado ha sido el contrario. El alquiler cerró 2024 con la mayor subida desde 2018 y alcanzó un máximo histórico, que volvió a batirse en 2025, con rentas medias por metro cuadrado en niveles nunca vistos en España.

La vivienda en propiedad se ha encarecido hasta superar en términos nominales los máximos de la burbuja anterior, mientras el esfuerzo medido en años de ingresos necesarios para comprar un piso medio no ha dejado de aumentar.

La crisis de acceso ya no es un fenómeno de jóvenes precarios en grandes capitales. Se extiende a clases medias y a ciudades medianas.

El Gobierno atribuye esta deriva a la “especulación” y a la resistencia de las comunidades gobernadas por el PP a aplicar la Ley de Vivienda.

Es una explicación tranquilizadora para el Ejecutivo, pero insuficiente.

El propio Banco de España ha descrito un desequilibrio mucho más profundo. España crea en torno a 190.000 hogares nuevos al año y construye poco más de 100.000 viviendas, una brecha que se agranda ejercicio tras ejercicio.

Cuando la población que necesita casa crece mucho más rápido que el parque disponible, el precio sube. Sucede en todos los mercados, regulados o no.

Y este análisis no es producto de la ideología o del interés, sino del sentido común. Los precios en España no suben por el egoísmo y la avaricia de los españoles, sino porque el gobierno ha desincentivado la construcción de nueva vivienda y el mercado del alquiler hasta convertir la vivienda en un bien de lujo disponible sólo para una minúscula parte de los españoles.

En lugar de colocar esta realidad en el centro, el sanchismo ha elegido una senda distinta. Topar, prohibir, limitar, bonificar selectivamente.

El tope del 2% primero y del 3% después a la actualización de las rentas ha coincidido con máximos históricos de alquiler.

La moratoria antidesahucios, inicialmente justificada por la pandemia, se ha convertido en un régimen casi permanente, con efectos innegables sobre la percepción de riesgo jurídico entre propietarios e inversores, y la imposibilidad en la práctica de desalojar a los okupas, los únicos beneficiados por las leyes de Sánchez.

La Ley de Vivienda ha introducido una compleja arquitectura de zonas tensionadas y controles que muchas comunidades rehúsan desplegar, mientras los anuncios de cientos de miles de viviendas públicas se materializan, en el mejor de los casos, a un ritmo exasperantemente lento.

El nuevo decreto reincide en el error de diagnóstico. Se premia fiscalmente a quien acepte no subir el alquiler, como si el problema de fondo fuera un puñado de caseros codiciosos y no un stock claramente insuficiente.

Se endurecen los contratos de temporada y el alquiler por habitaciones, figuras donde sí existían abusos, pero que también han funcionado como válvula de escape ante la imposibilidad de acceder a un piso completo en las grandes ciudades.

El mensaje acumulado al propietario es claro. Más obligaciones, más incertidumbre regulatoria y más señalamiento político. Después se le ofrece una exención puntual en el IRPF como compensación.

El resultado previsible es conocido. Parte de la oferta sale del mercado formal, se refugia en el alquiler turístico, en la venta o, simplemente, en la vivienda vacía estratégica. No por maldad, sino por reacción lógica ante un entorno de inseguridad normativa.

Los grandes fondos pueden diversificar geográficamente. Quienes se quedan atrapados entre la necesidad de alquilar y la imposibilidad de pagar son las familias asalariadas en las áreas dinámicas de España.

La alternativa pasa por cambiar de paradigma. Si el problema es de oferta, la respuesta debe ser de oferta. Eso implica más suelo urbanizable en localizaciones con demanda real, menos trabas y plazos administrativos para licencias, seguridad jurídica estable para la inversión en alquiler a largo plazo y una colaboración público‑privada que construya parque asequible en escala, no a golpe de titular.

El parque público es deseable, pero debe dejar de ser un anuncio recurrente y convertirse en promociones terminadas y llaves entregadas.

La vivienda se ha convertido en el principal factor de desigualdad y en un detonante de malestar social. Persistir en el intervencionismo que ha acompañado a su agravamiento es una contradicción que el Gobierno no puede ignorar.

España no necesita más controles sobre un mercado famélico, sino más casas donde vivir.

Mientras esa evidencia no ordene la política de vivienda, el país seguirá acumulando leyes y decretos, y destruyendo lo poco que queda en pie del mercado de la vivienda.