Las donaciones de inmuebles en vida no han dejado de crecer en España en los últimos años, superando las 54.000 en 2024 y con un aumento del 68 % desde 2017. Esta opción se ha popularizado en parte por la dificultad de acceso a la vivienda que afrontan miles de jóvenes, pero también por el miedo a la carga fiscal que suponen las herencias en muchas comunidades autónomas.
Sin embargo, donar una vivienda a un hijo no es una operación sencilla desde el punto de vista fiscal. Es fundamental conocer bien las ventajas y desventajas tributarias que puede implicar en cada caso.
Una de las más relevantes es la que afecta a las personas mayores de 65 años: cuando se dona la vivienda habitual a partir de esa edad, el donante puede quedar exento de pagar IRPF, ya que Hacienda no considera que exista ganancia patrimonial.
Este es uno de los supuestos que destaca el abogado y experto en herencias David Jiménez en su paso por el podcast de la notaria María Cristina Clemente. A su juicio, hay que tener en cuenta más factores de los que la mayoría imagina: "Existen varias variables, existe la variable fiscal y la variable civil, que son las consecuencias que tiene que tú le entregues tu propiedad a otra persona".
Desde el punto de vista fiscal, uno de los errores más comunes es asumir que no se pagará nada por la donación. "Como en muchas comunidades autónomas está bonificado, le hace creer a la gente que el impuesto de donaciones de padres a hijos quizás está bonificado a un 99 % o lo que se piensan que no tienen que pagar nada", advierte.
Los bulos sobre herencias
Pero la realidad es más compleja: "Hay que tener en cuenta que existen tres niveles de administración: administración local, municipal, autonómica y estatal. En este caso hay que ver los impuestos que se ven afectados en la donación o en la herencia".
Entre los impuestos implicados, Jiménez destaca tres: "El Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que en la donación lo paga quien recibe, y en la herencia quien hereda; la plusvalía municipal, que se aplica cuando se donan inmuebles urbanos y el IRPF que afecta al donante".
Cuándo no se tributa por el IRPF
Este último, recuerda, suele pasar desapercibido: "Todos se lo comen con patatas y que quiere decir que si tu donas una casa a tu hijo en la declaración de la renta debes pagar por ello porque aunque tú seas muy generoso con tu hijo para hacienda es como si hubieras vendido el inmueble y como si hubiese una ganancia patrimonial".
Jiménez pone un ejemplo práctico: "Si yo compro una casa por 100 y se la regalo a mi hijo por 200 he ganado 100 y tengo que tributar por el IRPF". Sin embargo, aclara que hay casos en los que esta tributación puede evitarse, como cuando se produce una pérdida patrimonial y la vivienda se dona por menos de los que costó o si se trata de una vivienda habitual de una persona mayor de 65 años, en cuyo caso está exenta.
Para quienes se planteen esta opción, el abogado añade una recomendación útil: "Lo más recomendable en estos casos es que al menos conserve el usufructo y por tanto tenga derecho al uso y disfrute de la vivienda".