Las comunidades de vecinos son uno de los escenarios más habituales de conflictos cotidianos. Ruidos, derramas, mascotas, plazas de garaje o el uso de las zonas comunes suelen generar desacuerdos frecuentes entre propietarios.
Sin embargo, en los últimos años ha aparecido otro motivo de discusión que cada vez provoca más debates: el de la instalación de cámaras de vigilancia en portales, garajes, ascensores o patios comunitarios.
La creciente preocupación por la seguridad ha llevado a muchas comunidades a plantearse colocar sistemas de videovigilancia para evitar robos, actos vandálicos o la ocupación de viviendas. Pero esta decisión no puede tomarse de manera unilateral.
La legislación española establece requisitos muy concretos y deja claro que la instalación de cámaras en espacios comunes necesita el respaldo de los propietarios.
La norma que regula este asunto es la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente en su artículo 17.3, donde se especifican las mayorías necesarias para aprobar este tipo de medidas.
Qué dice la ley
El artículo 17.3 de la ley señala que el establecimiento o supresión de servicios de vigilancia, portería o seguridad necesita el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios de la finca.
Además, no basta únicamente con el número de vecinos. También deben representar las tres quintas partes de las cuotas de participación del edificio.
Esto significa que para instalar cámaras en una comunidad no es suficiente con que unos pocos propietarios estén de acuerdo o que lo decida el presidente de la comunidad por iniciativa propia. La decisión debe aprobarse formalmente en junta de propietarios.
La ley recoge literalmente que este tipo de acuerdos, relacionados con servicios comunes de interés general, requieren una mayoría cualificada. Por tanto, si no se alcanza ese respaldo mínimo, la instalación podría ser impugnada por cualquier vecino disconforme.
Cámara de seguridad comunidad de vecinos.
En la práctica, esto obliga a convocar una reunión donde la propuesta quede reflejada en el orden del día y se vote oficialmente. Si se consigue el apoyo exigido por la ley, la instalación de cámaras en las zonas comunes pasa a ser completamente legal.
No se puede grabar todo
Aunque la comunidad consiga el respaldo necesario para colocar cámaras, eso no significa que pueda grabar cualquier espacio sin limitaciones. La normativa de protección de datos también establece restricciones muy claras sobre el uso de sistemas de videovigilancia en edificios residenciales.
La Agencia Española de Protección de Datos recuerda que las cámaras deben enfocarse exclusivamente a las zonas comunes necesarias para garantizar la seguridad del inmueble.
Por ejemplo, pueden grabarse accesos, portales, rellanos, garajes o entradas al edificio. Sin embargo, existen límites importantes que no pueden sobrepasarse.
Las cámaras no pueden captar imágenes de la vía pública de forma permanente, salvo una pequeña franja imprescindible de acceso al inmueble. Tampoco pueden grabar viviendas colindantes, terrazas privadas, patios interiores de uso exclusivo o propiedades ajenas.
El objetivo es proteger el derecho a la intimidad de los vecinos y de terceros. Además, la comunidad está obligada a informar de la existencia de cámaras mediante los carteles correspondientes. Estos avisos deben colocarse en zonas visibles e indicar quién es el responsable del tratamiento de las imágenes.
Las grabaciones tampoco pueden conservarse indefinidamente. Como norma general, las imágenes deben eliminarse en un plazo máximo de 30 días, salvo que hayan captado algún incidente relevante que deba ponerse a disposición de las autoridades.
Si un vecino no está de acuerdo
La instalación de cámaras suele generar divisiones dentro de muchas comunidades. Hay propietarios que consideran que mejoran la seguridad del edificio, mientras otros creen que invaden la privacidad.
En caso de desacuerdo, cualquier vecino puede revisar si el procedimiento se ha realizado correctamente y si se ha respetado la mayoría exigida por la ley.
Si la comunidad instala cámaras sin haber alcanzado las tres quintas partes necesarias o sin aprobarlo oficialmente en junta, el acuerdo podría ser impugnado judicialmente.
También pueden presentarse reclamaciones si las cámaras enfocan zonas prohibidas o vulneran la normativa de protección de datos.
Otro aspecto importante es quién puede acceder a las grabaciones. Las imágenes no pueden visualizarse libremente por cualquier vecino. Normalmente, el acceso queda restringido al presidente, al administrador de fincas o a la empresa de seguridad autorizada.
Difundir imágenes captadas por las cámaras a través de grupos de mensajería o redes sociales puede acarrear sanciones importantes.