Comprar un piso en Madrid supone un desembolso muy alto comparado con la media española. El precio medio del metro cuadrado está rozando los 6.000 € /m², muy por encima de otras ciudades y de la media nacional.
En consecuencia, Edu Saz analiza el comportamiento del mercado inmobiliario en Madrid durante el año 2025 utilizando datos oficiales del Consejo General del Notariado en lugar de precios de portales de anuncios.
El arquitecto destaca que, aunque la capital experimentó una subida media del 10%, existen contrastes extremos entre barrios, con zonas como Chamartín y el Distrito Centro creciendo por encima del 20%.
La LOCURA Inmobiliaria en Madrid (esto empieza a oler raro...)
Por el contrario, áreas como Vicálvaro y Fuencarral sufrieron caídas en sus precios, fenómeno que el experto atribuye a la aparición de nuevas promociones de obra nueva que equilibran la oferta.
Con respecto al contexto general del mercado, el autor explica que el año 2025 ha sido extremadamente complejo, con una subida media en Madrid Capital del 10,36% y del 8,83% en la Comunidad de Madrid.
El arquitecto destaca que los datos de portales como Idealista pueden estar inflados; por ejemplo, en la zona de Acacias, los precios anunciados son un 20% superiores a los precios reales de cierre firmados ante notario.
Además, predice que para el nuevo año continuarán las subidas en Madrid y otras capitales debido a la falta de oferta acumulada y la tensión en el mercado del alquiler.
Sin embargo, no prevé caídas sustanciales a corto plazo, sino más bien un agotamiento que se traducirá en incrementos más ligeros o nulos cuando los compradores ya no puedan asumir los precios actuales.
El mercado inmobiliario de Madrid funciona actualmente como una olla a presión. Mientras las zonas del centro (el fuego) sigan recibiendo inversión de grandes capitales, la presión (el precio) seguirá subiendo.
Solo en los lugares donde se abre una "válvula de escape" (la creación de nuevos barrios y obra nueva en la periferia), la presión logra liberarse y los precios se estabilizan o bajan.
En este sentido, Edu Saz califica como una "auténtica locura" que la vivienda en partes del distrito Centro y Arganzuela se haya encarecido más de un 20% en solo 12 meses.
Concretamente, destaca el código postal 28046 (Chamartín) como el líder absoluto con una subida del 21,89%, donde el importe medio de las compraventas roza el millón de euros.
Además, se aporta un dato que "desmonta la teoría" de que las empresas están comprando todas las casas: a nivel nacional, el 89% de los compradores son personas físicas y solo el 11% son personas jurídicas.
Igualmente, resulta llamativo que, frente a las subidas generalizadas, haya zonas que se han devaluado significativamente. El código postal 28032 (Vicálvaro, Valdebernardo, Alsacia) lidera las caídas con un descenso del 9,51%.
En cualquier caso, esto sucede porque "donde hay obra nueva, el precio de las viviendas de la zona tiende a bajar" al entrar nueva oferta al mercado y destensar la demanda.
Saz afirma que "las cosas se están poniendo muy feas" debido a la pérdida de poder adquisitivo frente a precios que "no tienen sentido".
En consecuencia, advierte que el mercado está entrando en un "terreno inexplorado" donde, a pesar de los precios récord, no prevé caídas sustanciales a corto plazo debido a la falta de oferta acumulada y la tensión en el alquiler.