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Al comprar una vivienda son frecuentes los engaños, y así lo explica el arquitecto Edu Saz en un reciente vídeo subido a su canal de YouTube, donde expone las tácticas engañosas más frecuentes que enfrentan los compradores de vivienda ante la escasez actual de inmuebles en el mercado español.

Este arquitecto habla de cómo las agencias suelen inflar los metros cuadrados aprovechando las discrepancias entre el catastro y el registro de la propiedad. Asimismo, advierte sobre el uso de maquillaje estético o reformas superficiales para ocultar deficiencias estructurales graves en instalaciones o aislamientos.

En consecuencia, subraya el peligro de firmar contratos de arras estándar que no ofrecen protección legal suficiente frente a imprevistos. El objetivo principal es concienciar al comprador para que tome precauciones técnicas y legales antes de realizar una inversión tan significativa.

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Edu Saz explica que los compradores cometen errores recurrentes debido a una crisis de escasez extrema en el sector. Esta situación genera un fenómeno conocido como FOMO (fear of missing out) o miedo a quedarse sin nada, lo que empuja a las personas a comprar de forma angustiosa, olvidando las precauciones técnicas, económicas y legales necesarias.

Por ejemplo, es muy común que los metros anunciados no coincidan con la realidad física. Para entender esto, el arquitecto detalla los diferentes tipos de superficie. En primer lugar está la Superficie Catastral, que depende del Ministerio de Hacienda y sirve principalmente para el pago de impuestos. Incluye la superficie construida privativa y la de zonas comunes

Luego está la Superficie Registral, que aparece en la nota simple (Ministerio de Justicia) y es la que demuestra la propiedad legal. Es crucial porque es la que utiliza el tasador para la hipoteca. Rara vez coincide exactamente con la catastral en viviendas de segunda mano.

Y finalmente, la Superficie Real, que es la medición física del inmueble. Se divide en superficie construida (muros, pilares, fachadas) y superficie útil (lo que se puede pisar, incluyendo armarios). Las terrazas computan de forma distinta según si están cubiertas o cerradas.

En consecuencia, los anuncios suelen publicar la superficie construida con zonas comunes porque es la cifra más alta. Si existe una discrepancia mayor al 20% entre la realidad y el registro, es probable que haya problemas como cerramientos de terraza ilegales, errores registrales o que se estén contando anexos como trasteros o garajes como parte de la vivienda.