Recibir ayuda de los padres para acceder a una vivienda es una situación habitual en muchas familias españolas. Sin embargo, cuando esa ayuda consiste en vivir gratis en un inmueble propiedad de los progenitores, surgen dudas acerca de las posibles consecuencias fiscales.
Sobre esta cuestión ha hablado el experto inmobiliario Sergio Gutiérrez a través de sus redes sociales, donde explica que Hacienda puede analizar determinados casos de cesión gratuita de viviendas entre familiares y exigir el cumplimiento de determinadas obligaciones tributarias.
La clave no está únicamente en quién es el propietario del inmueble, sino en cómo se utiliza la vivienda y cuál es la relación jurídica existente entre las partes. Por ello, conviene conocer cuándo una cesión gratuita puede llamar la atención de la Agencia Tributaria.
¿Qué ocurre si se vive con los padres?
Sergio Gutiérrez recuerda que cuando un hijo comparte domicilio con sus padres en la misma vivienda no existe ningún problema fiscal derivado de esa convivencia. La legislación considera que se trata de una situación normal dentro del ámbito familiar y no genera obligaciones tributarias adicionales.
La situación cambia cuando los padres son propietarios de una segunda vivienda y permiten que su hijo resida en ella sin pagar alquiler. En estos casos no se produce una donación de la propiedad del inmueble, ya que para donar una vivienda es necesaria una escritura pública ante notario.
Sin embargo, la cesión gratuita del uso de la vivienda puede tener implicaciones fiscales. Hacienda puede analizar la operación y comprobar si corresponde aplicar determinadas obligaciones tributarias relacionadas con el uso gratuito del inmueble.
Por este motivo, muchos expertos recomiendan documentar correctamente estas situaciones para evitar problemas futuros con la Administración.
La importancia de formalizar la cesión
El experto inmobiliario considera que una de las opciones más seguras pasa por formalizar adecuadamente la relación entre padres e hijos cuando existe una cesión de vivienda.
En algunos casos puede resultar conveniente establecer un contrato de alquiler real y acorde al mercado, evitando situaciones ambiguas que puedan generar dudas ante la Agencia Tributaria.
Además, esta planificación permite dejar constancia de las condiciones de uso del inmueble y reduce el riesgo de conflictos fiscales posteriores.
Impuestos al donar una vivienda
Más allá de la cesión de uso, muchas familias se plantean directamente donar una vivienda a sus hijos. En ese caso sí existe una transmisión patrimonial y aparecen distintas obligaciones tributarias.
La principal es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que debe abonar quien recibe la vivienda. Su importe depende de la comunidad autónoma y puede variar de forma significativa entre unas regiones y otras.
En territorios como Madrid existen bonificaciones que alcanzan el 99% para las donaciones entre padres e hijos, mientras que en otras autonomías la factura fiscal puede ser mucho más elevada.
Por otro lado, quien dona la vivienda también puede verse afectado fiscalmente. Si el inmueble ha aumentado de valor desde que fue adquirido, el donante deberá declarar en el IRPF la correspondiente ganancia patrimonial.
No obstante, existe una excepción muy relevante. Los mayores de 65 años que donen su vivienda habitual pueden quedar exentos de tributar por esa ganancia patrimonial, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la normativa.
Quién paga la plusvalía municipal
Otro de los impuestos que intervienen en una donación es la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor del terreno urbano.
A diferencia de lo que sucede en una compraventa, en las donaciones este impuesto corresponde al receptor de la vivienda, es decir, al hijo o familiar que recibe el inmueble.
Por ello, antes de realizar cualquier operación de este tipo conviene analizar tanto el coste fiscal para quien dona como para quien recibe la vivienda, ya que las diferencias pueden ser importantes según el patrimonio familiar y la comunidad autónoma de residencia.