Es una realidad: el ahorro ya no es la opción preferente de los españoles para gestionar su dinero. Según las encuestas más recientes, siete de cada diez españoles (75%) no se conforman con reservar su capital, sino que se preocupan por poner a trabajar su dinero para obtener un beneficio de ese esfuerzo.
Dentro de este cambio de mentalidad, la inversión inmobiliaria continúa ocupando un lugar central en las preferencias de los españoles, aunque con matices cada vez más evidentes. El encarecimiento de la vivienda, las mayores exigencias de financiación y la reducción de la rentabilidad neta han llevado a muchos inversores particulares a replantearse el modelo tradicional.
Así, junto a la vivienda, empiezan a ganar protagonismo otros activos inmobiliarios más accesibles, como los trasteros. La inversión en estos espacios de almacenamiento ha ido ganando visibilidad hasta el punto de ser recomendada por profesionales del sector, como Bárbara Gurrea, que defiende este tipo de activo como una de las opciones más eficientes para empezar.
La rentabilidad de los trasteros en España
Según el informe elaborado por Savills sobre el mercado del self-storage en España, el número de trasteros ha crecido un 10 % por encima de la media europea desde la pandemia. La oferta actual está muy concentrada en Madrid y Barcelona, donde se localiza más del 50 % de superficie dedicada a esta actividad.
Esta tendencia en alza responde a varios factores. El primero de ellos es el presupuesto: quienes no pueden acceder a la compra de una vivienda han empezado a explorar alternativas inmobiliarias mucho más asequibles, como los trasteros o las plazas de garaje, activos con un desembolso inicial reducido y una lógica de alquiler distinta a la residencial.
Además, el alquiler de trasteros no es solo más asequible, sino que puede llegar a ser, incluso, más rentable. De hecho, según la experta inmobiliaria Bárbara Gurrea, estos espacios de almacenamiento han sido, en términos porcentuales, su inversión más rentable.
Su estrategia se centra en la compra de unidades ya construidas, generalmente ubicadas en los sótanos de edificios residenciales y procedentes de carteras bancarias o fondos de inversión.
Estas operaciones suelen realizarse en lotes, lo que permite adquirir trasteros muy por debajo del precio de mercado debido a la burocracia y a los controles adicionales que desincentivan a muchos compradores particulares.
Como ejemplo, relata la adquisición de tres trasteros de aproximadamente tres metros cuadrados cada uno por un precio de compra de 526,67 euros por unidad.
Bárbara Gurrea sobre la rentabilidad del alquiler de trasteros.
A pesar de tratarse de importes muy bajos, los gastos fijos de adquisición, especialmente notaría y registro, elevan el coste total hasta unos 752,35 euros por trastero, una barrera que, según la inversora, "frena a muchos perfiles novatos".
Sin embargo, una vez en explotación, las cifras cambian radicalmente. Actualmente, estos trasteros se alquilan por aproximadamente 35 euros mensuales, lo que supone una rentabilidad bruta cercana al 84%. Tras descontar el IVA y otros gastos, la rentabilidad neta anual se sitúa en torno al 69%.
En el caso del trastero "tipo", de unos cinco metros cuadrados, el coste de compra suele situarse entre 1.100 y 1.300 euros, mientras que el alquiler oscila entre 50 y 60 euros al mes.
En estos supuestos, la rentabilidad bruta ronda el 55%, que se reduce a aproximadamente un 30% neto anual tras impuestos y gastos.
Imagen de ilustración de unos trasteros.
Los gastos de mantenimiento son mínimos. El IBI suele situarse entre 10 y 20 euros anuales por unidad, y la comunidad ronda los 3 euros mensuales o unos 5 euros trimestrales, dependiendo del edificio. El mantenimiento es prácticamente inexistente y se limita, en casos puntuales, al cambio de alguna bombilla o cerradura.
Aunque el ingreso pueda parecer reducido, Gurrea confiesa que el negocio está en el volumen. Ella actualmente mantiene 47 unidades en propiedad, tras haber vendido tres aprovechando que los había adquirido muy por debajo del precio de mercado.
Teniendo en cuenta su cartera actual, Bárbara podría estar generando entre 2.000 y 2.400 euros mensuales de ingresos brutos por alquiler o entre 1.400 y 1.700 euros netos, dependiendo del tamaño de los espacios.
Los tamaños más demandados suelen situarse entre los cinco y seis metros cuadrados, y su preferencia es adquirir unidades ya existentes frente a proyectos de conversión de locales, que implican licencias, obra y un capital mucho mayor.
Este nivel de ingresos, con una gestión mínima y una estructura de costes muy reducida, explica por qué el modelo resulta especialmente atractivo en términos de rentabilidad y escalabilidad.
Frente a un piso, que requiere una inversión inicial elevada, financiación bancaria, mobiliario y un mantenimiento constante, el trastero es un activo simple. El desgaste se limita prácticamente a la puerta, la cerradura y la iluminación, y la gestión diaria es mínima.
Además, la demanda es estructural: las viviendas modernas son cada vez más pequeñas, las familias acumulan más objetos y, en momentos de crisis o mudanzas, el trastero se convierte en una solución inmediata para almacenar pertenencias.
Desde el punto de vista jurídico, Gurrea subraya otra diferencia relevante. Al no tratarse de vivienda habitual, el riesgo de impago prolongado o de ocupación conflictiva es prácticamente inexistente. Los contratos son flexibles, normalmente mensuales, y no están sujetos a las rigideces de la Ley de Arrendamientos Urbanos aplicable a la vivienda.
No obstante, la inversora también advierte de los aspectos menos atractivos. El alquiler de trasteros está sujeto a un 21% de IVA que debe declararse trimestralmente, lo que introduce una carga administrativa adicional o la necesidad de contar con un gestor.
En muchos casos, repercutir ese IVA a particulares puede encarecer el precio final y tensionar la competitividad. A ello se suman los costes fijos de compra, que resultan elevados en proporción al precio del activo, y la burocracia asociada a la compra de inmuebles muy baratos procedentes de fondos o bancos, con procesos de control que pueden alargarse.