Las claves

nuevo Generado con IA

La situación del mercado inmobiliario en España es una de las más críticas que se recuerdan. Sin embargo, la gravedad registrada es aún mayor en puntos como Madrid. La capital padece un grave problema con su suelo, ya que hay una evidente limitación de espacio y a la vez una gran demanda. Esta es la principal razón por la que los precios se han disparado.

Sin embargo, un síntoma que evidencia un problema mayor, y del que no se suele hablar, es que en España no solo se han disparado los precios de nueva construcción, sino también los precios de las viviendas de segunda mano. Es decir, que como no hay posibilidad para construir más, cada vez hay más pelea por hacerse con casas, aunque no sean a estrenar.

En concreto, durante el 2025, la creciente demanda de este tipo de viviendas ha provocado que los precios crezcan un 20,5%, la mayor subida jamás registrada desde que se realiza este informe por parte del portal Fotocasa. Actualmente, el precio del metro cuadrado se sitúa en los 2.879 euros.

Si se hace una lectura general a nivel de país, resulta que Madrid es la segunda provincia con el precio más elevado, solo superada por Baleares, la cual siempre asegura puestos punteros en este ranking debido al peso de la inversión extranjera. Esta se sitúa en los 5.267 euros por los 5.206 euros de Madrid. Sin embargo, en el entorno de la capital de España todavía hay barrios que se sitúan como una buena oportunidad.

Es el caso de Villaverde, que presenta una particularidad de lo más curiosa y extraña. Este distrito de Madrid se ha consolidado como la zona de la capital más de moda y más demandada para vivir, ya que es en la que más han subido los precios. El aumento de la demanda ha traído consigo esta consecuencia. Sin embargo, no deja de ser la zona de la capital que sigue teniendo el precio por metro cuadrado más barato.

La paradoja de la vivienda de Villaverde

La situación del distrito de Villaverde de Madrid merece un análisis pormenorizado. Y es que es, a la vez, la zona donde más suben los precios y donde se encuentran los precios más baratos. Es decir, un input negativo para la compra de vivienda y otro positivo.

Y es que a pesar de que Villaverde se está poniendo de moda, y de ahí que los precios no paren de subir, sigue siendo una zona humilde de Madrid donde encontrar buenas oportunidades. Por ahora, el precio del metro cuadrado se sitúa en los 2.648 euros. Sin embargo, en diciembre de 2025, este precio había subido un 33,8% respecto al ejercicio anterior.

Por ello, aunque Villaverde sigue siendo un distrito interesante para invertir y comprar, puede que esa condición la mantenga durante poco tiempo. Al menos a juzgar por la terrible situación que registra la ciudad de Madrid en general.

Y es que los precios de las viviendas de segunda mano suben en 20 de los 21 distritos de la capital. Un tono alcista que ya venía desde 2024 y que tiene su réplica en este año que acaba de terminar. El único distrito de Madrid en el que los precios no han crecido es Hortaleza, donde han bajado un 2,6%.

"¿Por qué suben como nunca los precios de la vivienda? Porque la demanda cuadruplica la oferta. Tras la pandemia, persiste un cambio estructural en las preferencias residenciales: más espacio, mejor ubicación y mayores prestaciones. A ello se suma un fuerte impulso demográfico: crecimiento de la población por la inmigración y expansión acelerada de los hogares unipersonales, que casi se han duplicado en una década, incrementando de forma directa la necesidad de vivienda". Así explica la situación María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

"El contexto financiero también intensifica la presión compradora. La bajada de tipos ha devuelto al mercado al 21% de la demanda que estaba en pausa. Además, el comprador extranjero representa ya el 15% del total y el inversor ha duplicado su peso en dos años hasta el 10%. El resultado es una brecha estructural: se crean más de 200.000 hogares al año frente a unas 100.000 viviendas nuevas. Este desajuste hace muy poco probable una bajada de precios en el corto plazo".

Junto con Villaverde, los distritos de Madrid en los que más han subido los precios de las viviendas de segunda mano son Latina (31,9%), Usera (31,1%), Puente de Vallecas (29,3%) y Carabanchel (29,3%). Aunque estos barrios se corresponden, en general, con zonas tradicionalmente baratas.

En cambio, los siete distritos madrileños con el precio medio de la vivienda más elevado son el Barrio de Salamanca con 10.618 €/m², seguido de Chamberí con 9.368 €/m², Retiro con 8.741 €/m², Chamartín con 7.968 €/m², Centro con 7.774 €/m², Moncloa - Aravaca con 6.813 €/m² y Tetuán con 6.304 €/m². Es decir, que todos ellos superan ampliamente la media de la provincia.