Una casa en alquiler.

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La tribuna

Se alquila apartamento a buen precio

28 marzo, 2021 03:00

El derecho a la propiedad es uno de los pilares consagrados en la Carta Magna de la mayoría de los países democráticos, así como en el artículo 17 de la Declaración Universal de Derechos Humanos. Sin embargo, los Estados pueden expropiar de forma “excepcional” por interés social mediante el pago del justiprecio siempre y cuando la excepcionalidad no se convierta en la nueva normalidad. Porque los litigios se multiplicarán al ser contrarios al Estado de Derecho dentro de la UE poniendo en riesgo la llegada de los fondos para la recuperación.

Hay un video populista de Hugo Chávez en el que se presenta el precio de electrodomésticos en el “malvado mercado capitalista” de Venezuela junto a lo que llaman el precio justo con hasta un 45% más bajo. Pero lo mejor llega cuando el mandatario baja los precios, aún más, ante las cámaras con un simple rotulador, lo que llaman 'el precio Chávez', toda una muestra del sinsentido del espectáculo. Pues de ser eficaz regular los precios de las cosas, hoy día no sería Venezuela un país empobrecido donde sus ciudadanos huyen a otras partes ni tendría la mayor hiperinflación del mundo.

El mercado inmobiliario en España también sufre las secuelas de la pandemia y, aunque no se ha notado una fuerte bajada en el precio de la vivienda ni en el alquiler, lo cierto es que el número de operaciones de compraventa ha caído durante el año 2020 y muchos expertos consideran que la demanda de vivienda podría sufrir una caída alrededor del 25% durante este año, en especial la de la vivienda de segunda mano y la segunda residencia en la costa, cuyo principal comprador era extranjero.

Geográficamente, las zonas donde más han caído las operaciones son Madrid y Barcelona, precisamente las ciudades que tienen el precio de alquiler más elevado y donde se encuentran las zonas más tensionadas, nada fuera de lo esperado ya que son polos de atracción de la actividad económica.

En esta línea, nuestros políticos se encuentran enzarzados en el debate de la nueva Ley de la Vivienda, donde parece que ser propietario debe ser castigado, no solo con limitaciones en los precios, sino con expropiaciones temporales, inseguridad jurídica ante la ocupación o el impago y también con aumento de algunos impuestos por tener viviendas vacías.

De ser eficaz regular los precios de las cosas, hoy día no sería Venezuela un país empobrecido

Toda una suerte de palos a ciegas, en un país donde tres de cada cuatro habitantes tienen su vivienda en propiedad y donde casi la mitad de las familias tienen una segunda residencia. Y el diablo está en los detalles, pues si realmente creemos que un gran tenedor es alguien con cuatro viviendas o más, es que no estamos haciendo bien los deberes. O bien que somos conscientes de que, sin el concurso de las familias, esta ley no tendrá sus frutos.

Y la pregunta clave es definir lo que es un precio razonable de algo en vez de culpabilizar al vendedor, cuando lo que se esconde es la incapacidad de los políticos para conseguir que las personas tengan salarios reales suficientemente elevados para poder permitirse pagar dicho precio, algo que hasta ahora ha fracasado en España a la vista de los datos del mercado laboral.

Para Adam Smith, lo mejor que puede hacer el Estado por la economía es dejarla tranquila para que funcione con sus propias reglas, aunque es evidente que cualquier mercado presenta imperfecciones porque no existe el ajuste perfecto entre la oferta y la demanda más allá de los modelos teóricos de la economía. Sin embargo, la ineficiencia y la ineficacia de los modelos económicos basados en la intervención y regulación del Estado hace muchos años que se demostró, tanto en la teoría como en la práctica.

No obstante, algunas ideologías trasnochadas siguen apostando porque alguien, desde su despacho, decida al más puro estilo Chávez cuál es el precio que debe fijarse en un mercado, algo presuntuoso porque no se puede pensar que lo que no arregla todo un mercado se puede dejar en manos de una sola persona.

Ciudades como París, Berlín o Nueva York ya hace años que legislaron para regular el precio del alquiler sin mucho éxito, donde no solo ha aumentado la economía sumergida, sino que se ha reducido la oferta junto con un incremento del precio del alquiler que, en Berlín, supera el 35% según los datos publicados.

Suecia lo aplica desde los años 70 y se encuentran en un proceso de revisión del modelo que no ha funcionado conforme al objetivo, ya que hay listas de espera para acceder a una vivienda pública de hasta 20 años. En Cataluña, hace meses que se regula y los resultados por ahora son decepcionantes, pues el precio medio de alquiler apenas ha bajado y hay una contracción de la oferta.

París, Berlín o Nueva York ya hace años que legislaron para regular el precio del alquiler sin mucho éxito: se ha reducido la oferta junto con un incremento del precio del alquiler

La mejor solución, y el mejor incentivo, consiste en saturar el mercado con un elevado volumen de oferta que supere con creces la demanda, eso es lo que hace que baje el precio. Si, además, reforzamos notablemente la protección jurídica del propietario ante 'okupas' y morosos con tiempos de lanzamiento muy cortos y con el pago de rentas pendientes y daños que se puedan producir en la vivienda, el tsunami de oferta estará garantizado.

Pero lo anterior parece ir en contra de algunas ideologías políticas que favorecen los intereses de algunos colectivos que se amparan en la lentitud y vacíos de nuestro sistema legal. Y el mensaje que se traslada a la inversión extranjera es doble. El primero, una caída en la rentabilidad (por el límite al precio, la morosidad y la ocupación) y, el segundo, la posibilidad de ser expropiado (aunque sea de forma temporal), lo que hace poner rumbo hacia otros mercados más agradecidos. Y no hablaré del efecto internacional que este tipo de medidas tienen sobre la reputación de la marca España.

Este tipo de iniciativas, que se orientan en la dirección contraria a la esperada, apropiándose de la libertad de las personas para fijar el precio de sus recursos y de disponer libremente de ellos sin condicionantes, lejos de alcanzar su objetivo social, perjudican a medio y largo plazo a los que pretende proteger. Y cuando algo se quiere hacer con tanta prisa, vulnerando derechos fundamentales, quizás sea porque no es interés social el que se persigue, sino interés político y partidista a la vista de futuros comicios, forzando la dejación de funciones de un Estado que tiene su existencia justificada en la defensa de la propiedad privada y la justicia.

Por este camino equivocado, al amparo del interés social, se puede justificar cualquier tipo de atropello del Estado sirviendo a despropósitos ideológicos que ocultan la incapacidad de diseñar medidas eficaces en materia de vivienda social, algo que da sus frutos a largo plazo, pero no antes de las próximas elecciones que podrían estar a la vuelta de la esquina.

***Juan Carlos Higueras es analista económico y profesor de EAE Business School.

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