El sector inmobiliario se enfrenta a un periodo de incertidumbre provocado por el impacto del coronavirus en la economía española y europea. El consenso habla de caídas generalizadas en los precios de la vivienda, pero algunas regiones sufrirán más que otras y el impacto varía entre obra nueva y usada.

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El jefe de estudios de Idealista, Fernando Encinar, destaca que “es seguro que las caídas serán bastante generalizadas, pero ni todas las tipologías caerán de la misma manera ni las bajadas de precio se producirán por igual en todos los municipios, así como también habrá diferencias entre los distintos distritos de las ciudades”.

Sandra Daza, directora general de Gesvalt, puntualiza que “será cuando se reanude la actividad notarial y empiecen a firmarse nuevas hipotecas cuando podamos determinar el alcance y heterogeneidad de dichas contracciones en los precios”.

En concreto, Costa del Sol, Levante e islas serán las zonas donde más bajará el precio de la vivienda. La razón tiene nombre: el turismo. Sin turistas (que también compran primeras y segundas residencias) se pierde empleo, sin empleo no hay ingresos para muchos trabajadores y sin ingresos ni se les pasa por la cabeza comprar una casa.

La segunda residencia de obra nueva en Costa del Sol y Levante se verán más afectadas, pues ya existía un stock de oferta importante pre-covid y además, la influencia de la demanda extranjera en estas ubicaciones no se prevé que se reactive hasta 2021-2022”, señala Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE España.

El consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, Carlos Smerdou, explica que “donde más está afectando la caída en la hostelería es en las zonas turísticas y dentro de cada ciudad donde haya mayor vulnerabilidad del trabajo”. “Por tanto, en las zonas turísticas como la Costa del Sol, puesto que su PIB depende mucho del turismo y este año parece que no va a haber, va a sufrir mucha gente”, añade.

Carlos Smerdou también mira a Baleares y Canarias. “Parece que desde la UE intentan habilitar corredores seguros y muchos alemanes con casa ahí quieren ir, pero depende de cuánto tardemos en volver a la normalidad”, expone. “Las zonas turísticas, si esto se alarga y el verano no se arregla, van a sufrir mucho”, sentencia.

Jorge Laguna Coca, director de Business Intelligence en Colliers International, ahonda en que “las zonas en donde más se ha reducido la demanda se pueden observar estas caídas con más claridad; éstas son zonas que tenían una fuerte demanda extranjera, zonas turísticas y/o de segunda residencia, y en general zonas deprimidas golpeadas por el desempleo”.

Por su parte, Sandra Daza señala que “la evolución de los precios dentro del mercado residencial durante los próximos meses, tanto en venta como en alquiler, dependerá del equilibrio que encuentre la nueva oferta puesta en carga (ya que la actividad de la construcción sólo se paralizó durante dos semanas y previsiblemente se incorporen muchas viviendas actualmente destinadas al alquiler vacacional), y la demanda embalsada; si bien esta puede experimentar variaciones en sus preferencias debido a nuevos criterios (espaciales, por cuestiones profesionales derivada del teletrabajo…)”.

Obra nueva y usada

Los expertos consultados por Invertia estiman que la obra nueva, por lo general, sufrirá menos que la vivienda usada. El consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, Carlos Smerdou, explica que “como concepto, el precio de la vivienda nueva no va a bajar”.

Samuel Población añade que “la vivienda de obra nueva para primera residencia en las principales capitales no sufrirá ajuste en precios o será testimonial, pues las promociones en curso ya tienen prevendidas el 80-85% de las viviendas y los promotores nos disponen de márgenes de bajada”. “En cualquier caso, las caídas significativas se observarán en segunda mano, donde habrá particulares con situaciones económicas que fuercen la bajada de precios ante la necesidad de vender”, reconoce.

Sigue esta línea Jorge Laguna Coca. A través de la herramienta Location Analytics, la consultora Colliers ha monitorizado la situación relativa a los precios de la vivienda desde el inicio de la crisis sanitaria. “En obra nueva aún no hemos detectado caídas de precios, pero en el mercado de segunda mano estamos observado que los nuevos anuncios publicados presentan un precio medio algo inferior a la situación pre-Covid”, aclara.

Madrid y Barcelona

Madrid y Barcelona son dos mercados propios, enormes y con una situación especial. “Es casi seguro que en los próximos meses veamos ajustes más o menos severos en la mayor parte de los mercados, pero en todas aquellas grandes capitales donde la demanda es fuerte, como es el caso de Barcelona y Madrid, los precios se recuperarán antes, y en estos grandes mercados es muy probable que en el medio-largo plazo se recupere la tendencia que los precios tenían antes de la crisis sanitaria”, afirma Fernando Encinar.

Desde Gesvalt, Sandra Daza considera probable que “encontremos mayores caídas en los mercados en los que el precio estaba más tensionado, y que nuevas posibilidades como la sistematización del teletrabajo puedan provocar un incremento en la tendencia que ya observábamos en algunas ciudades, en las que la demanda en zonas periféricas estaba aumentando”.

Por su parte, Carlos Smerdou afirma que en el caso de Madrid y Barcelona se producirá "una hibernación” y que cuando vuelva la actividad inmobiliaria la variación en los precios no habrá sufrido tanto como en otras regiones.