El Ibex 35 perdió un tercio de su valor entre el 14 de febrero y el 20 de marzo por el impacto mundial de la Covid-19. Algunos valores han sido especialmente castigados y acumulan pérdidas en 2020 por encima del 50% en su capitalización. Entre los más afectados, el sector turístico, el financiero y entre ellos asoma Merlin Properties con un retroceso acumulado del 40,34% desde que comenzó el año (que superaría el 50% de no ser por el subidón de este martes).

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La socimi dirigida por Ismael Clemente es uno de los gigantes inmobiliarios del país, con una cartera de activos que alcanza un valor neto de 7.365 millones de euros, según los datos oficiales al cierre del primer semestre. En ella, edificios de oficinas, centros comerciales y centros logísticos. Sin embargo, la acción no remonta y grandes fondos no la pierden de vista.

De hecho, según ha publicado Expansión este martes, el fondo canadiense Brookfield quiere entrar en el capital de la socimi española e, incluso, se plantearía una opa sobre la compañía inmobiliaria. De momento, Juan Abelló también ha invertido un millón de euros en Merlin a través de su sicav. 

¿Por qué Merlin?

El interés del fondo canadiense Brookfield en Merlin tiene todo el sentido, según fuentes del mercado consultadas por Invertia. Para empezar, por el precio de las acciones de la socimi. Cotizan a la mitad del valor de sus activos (15,6 euros), aunque los expertos consultados por este medio apuntan que para hacerse hueco en el accionariado el gigante norteamericano, “que tiene mucho dinero”, tendría que ofrecen al menos esos 15,6 euros con un pequeño descuento. Ante la consulta de Invertia, Brookfield ha declinado hacer comentarios sobre la posible operación. 

Para otro lado, el gigante norteamericano no tiene presencia en España a través de ninguno de sus brazos inversores de Real Estate, pero sus activos inmobiliarios cuadran con la cartera de Merlin. Sería una manera de ampliar sus brazos en un negocio que conoce a la perfección.

En el ámbito de las oficinas, desarrolla y gestiona activos de esta naturaleza en Estados Unidos, Canadá, Reino Unido, Alemania, Australia, Brasil, India y Corea del Sur. Merlin cuenta con 137.266 m² contratados que le generaron unas rentas de 118 millones de euros en los primeros seis meses del año.

Brookfield también posee centros comerciales en su cartera, como Merlin Properties. En concreto, 168 localizaciones ubicadas en su mayoría en Estados Unidos. La socimi española gestiona 15 centros comerciales en la Península Ibérica.

Centro comercial y de Ocio 'X Madrid', propiedad de Merlin.

Por tanto, los intereses del fondo canadiense casan con los activos de Merlin Properties. Además, al mirar a largo plazo, la socimi también cuenta con una suculenta participación en Distrito Castellana Norte (DCN), promotora de Madrid Nuevo Norte. Tal y como explicó Ismael Clemente, tiene muy claro su negocio en este desarrollo urbanístico en la capital. Las oficinas nos las quedaremos y las unidades residenciales (en torno a 2.000) veremos si las desarrollamos nosotros o las enajenamos si nos viene bien para los planes de capex”, afirmó en la presentación de resultados de 2019.

Merlin, con descuentos del 50%

Desde el punto de vista técnico, el analista de Invertia, Eduardo Bolinches, señala que “la caída es guapa en este 2020 y eso es un reclamo para inversores que estén buscando colocar dinero”. Tras el batacazo que vivió en febrero y marzo, como casi todas las cotizadas, la acción de Merlin se está moviendo en un rango muy amplio (6,5-8,5 euros) y ha tenido “tres rebotes fallidos a la zona de 8,5 euros y vuelta a los 6,5 euros”. “La cotización no tira porque no ha podido hacerse con los 8 euros”, afirma.

Ante el calentón de hoy, Eduardo Bolinches explica que “hay gente que habrá entrado al reclamo de la noticia y como lo hayan hecho en formato intradiario van a salir sí o sí”. Sin embargo, apunta, “no hay ningún hecho relevante más allá de que vuelve del tirón a reconquistar la media móvil a medio plazo (7,53 euros), pero si la pierde mañana es una clara evidencia de que se disipa el interés del inversor”.

“Es lógico que si se juntan inversores canadienses quieran hacerse con un paquete importante (de Merlin) y creo que irían al 29,9% para no lanzar opa”, analiza Bolinches. “Hay mucha pasta buscando oportunidades “sin riesgo”, pero el mercado tendrá que saber indicios de que Brookfield va en serio”, concluye.

Diego Morín, analista de mercados de IG, expone para Invertia que “dado el interés del grupo canadiense, los inversores han comenzado a movilizar sus capitales ante lo que podría ser una noticia muy positiva para el valor”.

“Podemos considerar que Merlín cotiza en unos precios atractivos para comprar, siempre que sostenga el soporte de los 6,5 euros, mientras que tiene un potencial de subida hasta los 10,50 euros, aunque tendremos que ser cautos y ver cómo se desarrolla el proceso de opa”, analiza.

Venta bien, alquiler mal

Desde el batacazo sufrido entre febrero y marzo, la evolución de las empresas inmobiliarias cotizadas en bolsa ha sido heterogéneo. Por un lado, las dedicadas al alquiler. Merlin Properties a duras penas ha recuperado un 13,9% su cotización desde el mínimo de 6,70 euros el 23 de marzo y los 7,63 de este martes. Colonial sigue este línea con un ascenso del 19,7% desde el mínimo marcado en marzo (6,19 euros) y el cierre de este martes (7,41 euros).

Espacio de 'coworking' de Loom, filial de Merlin Properties, en Torre Chamartín de Madrid.

Por otro lado, las promotoras de viviendas puras y duras. Comprar suelo, construir y vender. Neinor Homes, tras tocar suelo en marzo a un precio de 7,01 euros ha recuperado sensaciones hasta los 10,22 euros, es decir, una revalorización del 45,8%. En el caso de Aedas Homes, la subida supone un 70,1% desde mínimos anuales. Eso sí, en lo que va de año han caído un 7,09% y un 16,08%, respectivamente. Quabit es la excepción. Bajó un 63,8% entre los máximos de enero (1,16 euros) y los mínimos de marzo (0,42 euros), pero cuatro meses después sigue en este nivel (0,359 al cierre de este martes).

Diego Morín señala que con la situación actual, “son los grandes fondos de inversión extranjeros los que buscan expandirse en Europa y en España encuentran empresas más ‘baratas’ debido a las fuertes caídas ocasionadas por el coronavirus, y a las cuales, les está costando bastante levantar cabeza”.

Por tanto, incide al analista de IG, “cualquier grupo inversor con fuerza puede interesarse por cualquier empresa inmobiliaria en territorio español, siempre y cuando tenga activos interesantes y, sobre todo, en crecimiento”.

No obstante, se muestra prudente y apunta a ver “el avance que nos ofrece la economía española en el segundo semestre del año, ya que un incremento continuado de los rebrotes podría perjudicar al sector inmobiliario, provocando un parón en las oficinas o centros comerciales, las cuales muestran una lenta recuperación”.