Zamora está protagonizando este año uno de los casos más contradictorios en materia inmobiliaria de los últimos tiempos. Tanto Zamora capital como su provincia presumen en cada ranking nacional de ser uno de los territorios más económicos para alquilar o adquirir una vivienda. Pero, en el último año, no ocurre lo mismo con los precios del alquiler.

De hecho, el aumento de sus precios ha sido tan disparado que ha crecido mucho más que en otras grandes ciudades como Madrid o Barcelona, hasta situarse como la segunda en la que más ha aumentado el precio de rentar una vivienda.

"La primera razón de esto es la escasez de oferta frente a la demanda", señala Raúl Zurrón, representante del Colegio de Economistas de Valladolid, Palencia y Zamora.

El economista zamorano explica que se trata de un problema general en España, pero que en Zamora resulta más acuciante porque "partíamos de los precios más bajos del país y por eso el margen de crecimiento es mayor".

Según los datos emitidos por el portal inmobiliario Idealista, la provincia registró una subida del 19,3% interanual en agosto de 2025, situando el precio medio en 7,5 euros por metro cuadrado. Mientras, Madrid se sitúa en el 12,3% y Barcelona en el 7,8%.

Esta cifra representa un máximo histórico para la provincia y la coloca efectivamente entre las primeras posiciones del ranking nacional de subidas de precios, solo superada por la provincia de Segovia, con un 19,6% de variación anual. De hecho, la media de Castilla y León se marca en el 9,1% de subida desde el pasado año.

El economista zamorano apunta que esta tensión viene de varias causas: la falta de seguridad jurídica que desincentiva a los propietarios a alquilar sus viviendas, el auge de los alquileres turísticos frente a los recurrentes y, sobre todo, la ausencia de vivienda nueva.

"No se está construyendo ni con iniciativa privada ni con apoyo público. Es necesario incentivar fiscalmente tanto la promoción de nueva vivienda como su salida al mercado de alquiler", recalca Zurrón.

Una vertiginosa escalada que puede verse también en los datos de julio de 2025, donde muestran que Teruel lideró los incrementos con un 21,7%, seguido de Zamora con 18,7% provincial.

Esto significa que, a día de hoy, alquilar un piso o una casa de 80 metros cuadrados en la provincia de Zamora cuesta la friolera de 600 euros al mes. Nada menos que 96 euros más que en las mismas fechas del año anterior.

Una subida que es aún más pronunciada en la capital, donde el precio medio sube hasta los 7,9 euros por metro cuadrado. Es decir, que de media, alquilar un piso de 80 metros cuadrados en la capital ya sube hasta los 632 euros al mes. Esto supone 112 euros más que en agosto de 2024.

Aquí se une un factor decisivo para Raúl Zurrón: los salarios. "El problema real es que la renta disponible de los zamoranos está entre las más bajas de España. No deberíamos dedicar más del 30% de los ingresos a vivienda, pero ahora el esfuerzo ya ronda entre el 40% y el 45%", advierte.

Con un salario medio de 1.420 euros, muy cercano al salario mínimo, el encarecimiento del alquiler supone "un verdadero drama", según el economista zamorano.

Un piso por 750 euros al mes en Los Bloques

Más allá de los informes, si se hace una búsqueda en el propio portal inmobiliario, se puede comprobar que los 43 pisos en alquiler en la Perla del Duero rondan precios incluso más altos que los que marca la media anual.

Así se encuentra, por ejemplo, un ático de 71 metros cuadrados y dos habitaciones, en Los Bloques, por 750 euros al mes. Aún más alto es el precio de un piso de cuatro habitaciones y 75 metros cuadrados, en un primero sin ascensor, en el mismo barrio, por nada menos que 850 euros al mes.

La vivienda más barata que se renta en estos momentos es un piso de una habitación, con 56 metros cuadrados, en la zona de Puerta Nueva, por 490 euros al mes.

A partir de ahí, ninguna de las viviendas ofertadas en Zamora capital baja de los 500 euros. Y por ese precio, podemos encontrar como ejemplo un estudio interior sin ascensor, de 40 metros cuadrados, en el barrio de La Lana. O también un apartamento de 48 metros cuadrados, en el mismo barrio, por 520 euros. Eso sí, con plaza de garaje incluida.

Sin embargo, muchos pisos vacíos no llegan nunca al mercado, según apunta el economista zamorano. "Los propietarios suelen ser personas de edad avanzada, muy conservadoras, que no buscan rentabilidad sino ahorro o herencia. Eso hace que tengamos edificios enteros cerrados en pleno centro, lo que es una pena absoluta", detalla Zurrón.

Además, el índice predictivo de Fotocasa anticipa que Zamora será una de las capitales con mayor incremento de alquileres al cierre del verano 2025, llegando al 19,9%.

La relación histórica entre rentas y precios sugiere que la venta podría continuar al alza, aunque a ritmos más moderados (3-4% anual), siempre que el Banco Central Europeo mantenga el actual ciclo de tipos estables y la demanda doméstica no se deteriore.

Una tendencia que viene generada por un claro cambio de modelo: "El alquiler turístico ha igualado ya al número de habitaciones hoteleras en Zamora. Es un cambio de paradigma en la forma de hacer turismo, pero tensiona todavía más el acceso a la vivienda habitual para los jóvenes".

Una cultura conservadora y alejada del alquiler

Zurrón advierte de la importancia que tiene la economía de las familias en la sostenibilidad del mercado. A su juicio, el verdadero problema no es solo el incremento de los precios, sino el impacto que este tiene en la economía familiar. "Si una familia no puede ahorrar porque todo se destina a la vivienda, estamos ante un problema estructural", advierte.

El representante del Ecova recuerda que, según la teoría económica, el gasto en vivienda debería situarse entre el 25% y el 33% de los ingresos, dejando margen para el consumo básico y para el ahorro.

En Zamora, sin embargo, la proporción se dispara hasta el 40% o incluso el 45% en algunos casos, lo que elimina prácticamente cualquier capacidad de ahorro de los hogares.

La consecuencia es doble: por un lado, se reduce el consumo de las familias en otros bienes y servicios; por otro, se limita su capacidad de generar reservas para inversiones futuras o imprevistos. "El ahorro forma parte del Producto Interior Bruto y es fundamental para sostener la economía. Si desaparece, el círculo se empobrece", explica Zurrón.

A este problema se añade una característica particular del mercado zamorano: la cultura de la propiedad. "Aquí no existe todavía una verdadera cultura del alquiler. La vivienda no se concibe como una fuente de rentabilidad, sino como una forma de ahorro a largo plazo o de herencia para los hijos", señala.

Esa mentalidad, más conservadora que en otras provincias, hace que muchos pisos permanezcan vacíos sin entrar en el mercado del alquiler, lo que acentúa más la escasez de oferta y, por tanto, la presión sobre los precios.

El precio de la vivienda se acerca a niveles previos a la pandemia

En relación a esto, el precio de las viviendas en venta de Zamora capital atraviesa también un periodo de encarecimiento récord, pero más sostenido y acorde con la vuelta del mercado a los niveles previos a la pandemia del covid.

El economista zamorano no quiere hablar de burbuja inmobiliaria, "porque todavía hay más demanda que oferta, pero la tensión es creciente y el margen de crecimiento es cada vez menor. Determinados precios en Zamora ya llaman mucho la atención".

Según los datos de Idealista, el precio del metro cuadrado alcanzó en agosto de 2025 los 1.239 euros por metro cuadrado, lo que supone una subida del 5,8% respecto al mismo mes del año pasado y del 1% frente a julio.

Aunque en comparación con mayo de este año se registra una ligera caída del 0,5%, la tendencia general desde finales de 2022 es claramente ascendente.

El mercado zamorano venía de un ciclo largo de depreciación: en 2022 el precio medio se situaba en torno a los 1.100-1.130 euros por metro cuadrado, con caídas anuales de entre el -3% y el -5%. Así, por ejemplo, en septiembre de 2022 el metro cuadrado costaba 1.105 euros, un 5% menos que un año antes.

Ese descenso de precios parece haber llegado a su fin desde finales de 2022. A partir de ahí, el 2023 trajo los primeros repuntes interanuales positivos, aunque de forma irregular: febrero y marzo cerraron en positivo, mientras que mayo y julio todavía mostraban caídas.

El cambio se consolidó en el último tramo del año, con aumentos anuales de hasta el 3,1% en octubre de 2023. Mientras que durante 2024 la recuperación se ha ido asentando, hasta llegar al ritmo actual: un crecimiento cercano al 6% interanual.

En términos absolutos, el precio ha pasado de 1.113 euros por metro cuadrado en noviembre de 2023 a los 1.239 euros por metro cuadrado de agosto de 2025, lo que supone una ganancia de más de 120 euros por metro cuadrado en menos de dos años.

El gráfico de evolución a largo plazo muestra que, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, Zamora está viviendo un ajuste prolongado desde máximos de más de 1.700 euros por metro cuadrado en torno a 2010-2011 hasta tocar fondo por debajo de los 1.100 euros por metro cuadrado en 2022.

Así que la tendencia actual devuelve al mercado a niveles previos a la pandemia, aunque todavía lejos de aquellos picos históricos.

Situación por barrios

Los datos muestran además notables diferencias entre barrios de la capital zamorana. El Centro se mantiene como la zona más cara, con 1.517 euros por metro cuadrado, tras encarecerse un 9,4% en el último año.

Le sigue el Ensanche, que incluye avenidas tan importantes como Tres Cruces, Víctor Gallego o Cardenal Cisneros, donde el precio medio alcanza los 1.484 euros por metro cuadrado y registra un fuerte incremento anual del 17,3%.

Otros barrios también han experimentado importantes subidas como Los Bloques, donde el metro cuadrado cuesta ya 1.255 euros, con un aumento del 15,5% en un año.

Mientras que en La Candelaria, la media se sitúa en 1.203 euros por metro cuadrado, lo que representa un alza del 2,3%. En la zona de la Hiniesta y calle Villalpando los precios llegan a 1.067 euros por metro cuadrado, con una subida anual del 3%, aunque con ligeras caídas en los últimos meses.

En el Casco Antiguo, sin embargo, los precios se mantienen más estables: 1.031 euros por metro cuadrado, con un descenso anual del 3,1%, aunque con repuntes recientes.

Y en el popular barrio de Pinilla, el metro cuadrado cuesta 987 euros, un 2,6% menos que hace un año, si bien en el último mes se ha encarecido un 6,4%.

Finalmente, el barrio más asequible sigue siendo San Lázaro, con 759 euros por metro cuadrado, pese a una subida anual del 4,7%.

Situación en la provincia

La provincia de Zamora registra en agosto de 2025 un precio medio de 965 euros por metro cuadrado, mostrando una ligera recuperación mensual del 0,2% frente al mes anterior, aunque mantiene una tendencia descendente trimestral del -2,4%.

El análisis interanual revela una variación prácticamente nula, de -0,2%, lo que indica que los precios se han mantenido en niveles muy similares a los registrados un año antes.

Si analizamos la evolución temporal desde marzo de 2022 hasta agosto de 2025 se observa un patrón cíclico con fases de crecimiento y corrección de los precios.

Los datos muestran que tras alcanzar un mínimo de 921 euros por metro cuadrado en enero de 2024, el mercado de la provincia experimentó una recuperación gradual que culminó en un pico de 988 euros por metro cuadrado en mayo de 2025.

La tendencia de los últimos tres meses evidencia una corrección del -2,4% desde el pico de mayo, sugiriendo una normalización de precios tras el repunte primaveral.

El contexto histórico resulta fundamental para comprender la situación actual. El máximo histórico de 1.368 euros por metro cuadrado registrado en marzo de 2011 coincide con el final de la burbuja inmobiliaria española, tras lo cual el mercado zamorano ha ido experimentando un reajuste que ha situado los precios actuales en niveles más cercanos a ese momento de colapso inmobiliario.