Como se dice popularmente "un ejemplo vale más que mil palabras" y más en el sector inmobiliario, donde los precios cada vez son más altos y las rentabilidades más complicadas de conseguir.

En este sentido, Carlos Galán (zaragozano inversor y creador de contenido con el podcast 'Libertad Inmobiliaria') es un experto en detectar oportunidades inmobiliarias que al ojo de una persona corriente pasarían desapercibidas.

Ejemplo de ello es una operación que, pese a ser rentable a primera vista, los números distaban de ser los mejores. Se trata de la venta de un piso familiar en el Pirineo, ubicado en el bonito y turístico pueblo de Cerler, a cambio de otro en Zaragoza capital. Más barato, con un alquiler seguro y sobre todo, estable con el paso de los meses.

Un piso en el Pirineo que "no terminaba de cuadrar"

El inmueble vendido estaba situado en uno de los pueblos más turísticos del Pirineo aragonés. A simple vista, una propiedad muy atractiva. Se trataba de un apartamento de 40 metros cuadrados, bien distribuido y con capacidad para cuatro personas.

Durante años se alquiló en distintas modalidades, desde alquiler turístico, larga estancia o en alquiler de temporada. Sin embargo, el problema no estaba en la ocupación puntual, sino en la estabilidad de los inquilinos y los costes asociados.

"Los ingresos eran buenos, pero la fiscalidad era muy mala", reconoce, en referencia al alquiler turístico. A ello se sumaban gastos de gestión, calefacción y mantenimiento que reducían notablemente el beneficio real.

En relación con el alquiler de larga duración y el de temporada, la situación tampoco era ideal. "No está todo el año alquilado y la demanda no es tan fuerte como en una ciudad", apunta.

Finalmente, el inmueble se vendió por 130.000 euros. El último alquiler había sido de 600 euros mensuales, con una media de dos meses al año vacío. Si se analizara la operación a precios actuales, la rentabilidad apenas superaría el 5% bruto y se quedaría en torno al 4% neto, unos números que, según el propio Galán, "no terminaban de cuadrar".

Cambio de estrategia

Con la venta, Carlos decidió reinvertir en Zaragoza capital. Un entorno menos idílico, pero mucho más sólido a nivel de demanda. El nuevo piso cuenta con tres dormitorios, baño reformado y plaza de parking. Eso sí, no tiene ascensor y necesita una reforma parcial, pero la inversión es contenida.

"Necesita una reforma, pero con unos 13.000 euros debería ser más que suficiente", señala. La idea es renovar cocina, suelos y puertas, sin grandes complicaciones.

La ubicación es clave en este proceso de reinversión, ya que el nuevo piso se encuentra cerca de una de las zonas con más movimiento de la capital maña. Cerca de un hospital de gran tamaño y relativamente próximo a la universidad, dos focos de demanda constante y perfectos para alquilar a trabajadores.

Rentabilidades

El objetivo es alquilarlo a trabajadores por unos 900 euros mensuales, apostando por estabilidad y baja rotación. Lo que dejaría una rentabilidad bruta cercana al 7,5% y una neta en torno al 6,5%.

Una mejora significativa frente al inmueble del Pirineo, tanto en rendimiento como en previsibilidad de ingresos.

Además de ser un ejemplo práctico de que, en inversión inmobiliaria, no todo lo que parece una oportunidad lo es. Y de que, como resume el experto, muchas veces la clave no está en el lugar más bonito o turístico, sino en aquellos barrios y zonas de toda la vida donde se consigue un flujo constante de ingresos.