Parece que en el sector inmobiliario está todo inventado. Entre 2010 y 2020 se puso de moda el alquiler vacacional gracias a la irrupción en el mercado de Airbnb. Los últimos años, sin embargo, reina el alquiler de habitaciones, con un crecimiento de más de un 20% el último año en ciudades como Zaragoza.

Aun así, el mercado sigue dejando espacio para fórmulas menos habituales, casi invisibles para el gran público, pero con un enorme potencial de rentabilidad. Eso sí, siempre que se ejecuten de manera correcta.

Se trata de los 'cambios de uso'. Como su propio nombre indica, consiste en cambiar legalmente el uso que tiene un inmueble y destinarlo para otra función. En el ámbito inmobiliario, la operación más frecuente es la conversión de locales comerciales en viviendas, una estrategia que permite aprovechar activos infrautilizados en zonas céntricas.

Sobre este tipo de operaciones habla Matías Elalle, el personal shopper inmobiliario más conocido de Aragón, que actualmente tiene dos proyectos de cambio de uso en marcha.

Uno de ellos es una antigua panadería situada en el barrio de Torrero, que será transformada en dos pisos de una habitación cada uno más un sótano. El segundo, aún más ambicioso y casi por terminar, se localiza en el centro de Zaragoza, con vistas a la basílica del Pilar, donde el objetivo es convertir un local comercial en dos apartamentos residenciales.

Burocracia y obra

Aunque la idea puede parecer sencilla sobre el papel, la realidad dista bastante de ser inmediata. El primer gran obstáculo es la burocracia, especialmente en Aragón, donde los plazos administrativos pueden alargarse considerablemente.

"En Aragón la burocracia es bastante complicada. Tardamos un año más o menos desde que planteamos la idea", comenta Matías en una conversación telefónica con El Español.

Una vez superada la fase administrativa, llega la reforma, que en este tipo de proyectos suele ser integral. La normativa urbanística de Zaragoza impone requisitos muy concretos que condicionan tanto el diseño como el presupuesto.

"La normativa de Zaragoza no permite que los pisos estén al ras del suelo, hay que hacer una obra para levantarlos un metro. Por lo que no serían bajos, estarían en un 'principal'. Actualmente es un local diáfano, totalmente abierto, con unas persianas súper grandes, y tenemos que recrear lo que sería la fachada, ventanas nuevas y todo el interior", explica sobre la reforma del inmueble con vistas al Pilar.

Esto implica no solo redistribuir el espacio interior, sino también construir una nueva fachada, abrir huecos para ventanas, adaptar instalaciones y cumplir con todos los requisitos de habitabilidad exigidos por la normativa municipal.

Rentabilidad de la operación

Pese a la complejidad técnica y administrativa, el atractivo de este tipo de operaciones está en los números. Cuando se planifica correctamente desde el inicio, el cambio de uso puede convertirse en una inversión altamente rentable.

"Compramos el local en unos 120.000 euros, y cada piso se reforma por unos 60.000 más gastos internos. La idea es venderlos en 190 o 195.000 euros", detalla Matías sobre los pisos con vistas al Pilar, los cuales tendrán de 53 a 57 m2.

Con este planteamiento, el margen de beneficio resulta considerable, incluso después de asumir los costes de obra, licencias, impuestos y gastos asociados. "El beneficio será un 20% si sale bien", resume.

Pese a estas cifras, sobre el papel todavía, la rentabilidad nunca está asegurada. Depende de sendas cuestiones como la ubicación, un buen estudio de la reforma necesaria (ya que se puede disparar el presupuesto) y que los inmuebles resultantes tengan salida en el mercado.