En la compra de una vivienda lo normal es abordar las mayores preocupaciones antes ser propietario. Tasación, hipoteca, papeleo, euríbor, plazos, notario… pero pocas veces después te has preguntado '¿qué garantía tiene?'

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Cuando por fin te dan las llaves de tu nueva casa, la mayor preocupación para los que quieren vivir en ella y se han hipotecado pasa por mantener los ingresos para poder seguir pagando la letra. Luego hay otras más banales como la decoración o si los vecinos serán majos y harán mucho ruido o no.

Sin embargo, conviene ser consciente de que tienes una serie de derechos y garantías que te protegen de problemas imprevistos que pueden desembocar en un buen disgusto. Incluso en el peor de los casos llegar a perder la vivienda.

Garantías generales

Con carácter general ante cualquier tipo de vivienda, con independencia de si es obra nueva o segunda mano, si la compras a un particular o a una empresa, el comprador cuenta con unas garantías legales. Le protegen frente a defectos jurídicos/legales o defectos físicos/técnicos.

La primera recomendación al empezar los trámites para comprar una vivienda es pedir una nota simple, puesto que el registro de la propiedad es el garante de esa protección jurídica.

Sede del Colegio de Registradores. Colegio de Registradores

Cualquier persona puede cerrar la adquisición de una vivienda mediante un contrato privado entre ambas partes y no elevarlo a público con su inscripción en el registro. No es obligatorio. Pero claro, en el caso de que la casa tuviera un embargo, cualquier carga o el que la vende no fuera el propietario real, no podrías reclamar. Incluso si luego la vende a otra persona y sí la inscribe en este organismo público, te quedas sin ella y sin el dinero.

“Si quieres tener garantías, no compres nada que no conste inscrito a nombre de quien te lo vende porque no tendrás la protección del registro”, avisa la socia directora del área de Inmobiliario y Urbanismo de Ceca Magán Abogados, Marta Ulzurrun. “El registro te protege frente a la titularidad de quien te vende, la situación de cargas o gravámenes y defectos físicos que no hayas podido ver cuando has visitado el inmueble”, ahonda.

En cuanto a un defecto o vicio técnico que no hubieras visto antes de sellar la compraventa, la ley también permite reclamar una rebaja de precio o una resolución del contrato a través de un procedimiento judicial. “Si te ha causado daños, además, una indemnización”, explica la socia directora del bufete.

Los plazos son cortos, por lo que conviene no demorar la reclamación. Por vicios o defectos ocultos, seis meses desde que aparecen. En el caso de que hubiera un embargo o carga que desconocías, un año. “Pero estos plazos pueden verse incrementados, reducidos o incluso excluidos por contrato; hay que tener cuidado”, advierte Marta Ulzurrun. Es más, también es posible contractualmente reforzar esta garantía o que te quedes sin ella. Aquí las partes son libres.

Como consumidor

Además de las garantías generales, existe una protección para las personas físicas que compran viviendas, ya sean nuevas o usadas, a personas jurídicas (empresas) con respecto de la veracidad de la información de venta.

Además, el promotor de la vivienda si ha hecho publicidad con unas condiciones (precio, calidades, superficies, etc.) y no son ciertas o no las respeta en el momento de la entrega de llaves, el comprador está protegido y puede reclamar por su incumplimiento.

“Las reclamaciones hay que hacerlas ante los organismos de consumo de las correspondientes comunidades autónomas”, explica a Invertia Marta Ulzurrun. El denunciante puede conseguir una intermediación para que se solucione el problema e incluso una sanción al promotor.

Seguro decenal

La Ley de Ordenación de la Edificación establece que todas las empresas constructoras y/o promotoras de un edificio de viviendas deben contratar un Seguro Decenal de Daño. De esta manera, garantizan una respuesta ante defectos de estructura o edificación.

De hecho, según recoge el portal Acierto.com, en dicha ley se concreta que para hacer efectiva esa obligatoriedad no se permite la inscripción de la obra nueva en el registro de la propiedad sin el seguro decenal. De no contar con él, el promotor no podría obtener una financiación hipotecaria (como ocurre en las viviendas particulares vinculadas a una hipoteca y la obligatoriedad de contratar un seguro de daños) ni comercializar las viviendas.

Grúas en una imagen de archivo.

El artículo 19 de la citada ley fija tres plazos para reclamar responsabilidades a los constructores de las viviendas:

- Diez años para los daños causados por defectos que afecten a la cimentación, las vigas, los forjados y en definitiva, aquellos que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

- Tres años para los defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad.

- Un año para los defectos que se hayan producido en los acabados de la obra.

Si compras una vivienda a un particular o empresa y tiene menos de diez años, debes pedir el seguro decenal al propietario actual, a quien se lo debería haber entregado la promotora, ya que te cubre de posibles defectos durante los plazos descritos anteriormente.

Compra sobre plano

En el caso concreto de que una persona compre una vivienda sobre plano, recuerda Marta Ulzurrun, “todas las cantidades que entregas a cuenta anticipadamente tienen que estar garantizadas con un aval o seguro de caución para que si no entregan la vivienda en plazo o lo hacen con defectos se pueda resolver y que devuelvan el dinero”.

Hay que tener cuidado con el contrato porque pueden incrementar los plazos o las indemnizaciones, pero también se pueden reducir”, concluye a socia directora del área de Inmobiliario y Urbanismo de Ceca Magán Abogados.

No son como los aparatos electrónicos que vienen con la garantía en la caja y debes guardar la factura, pero las viviendas también cuentan con una serie de garantías que todo comprador tiene que conocer y reclamar.