El Consejo de Ministros aprobó ayer la ampliación de la prohibición de los desahucios hasta el final del estado de alarma, es decir, el 9 de mayo. Como siempre, hay que esperar a la publicación del Boletín Oficial del Estado (BOE) para descubrir la letra pequeña del decreto ley.
El ministro de Transportes, Movilidad y Agenda, Urbana, José Luis Ábalos, explicó en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros que se trata de “un decreto claramente extraordinario para un momento de excepcional dificultad que pretende preservar el derecho constitucional a la vivienda sin perjuicio de los propietarios”.
Para empezar, el texto expone negro sobre blanco que “será necesario para poder suspender el lanzamiento que se trate de viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas y que las personas que las habitan sin título se encuentren en situación de vulnerabilidad”. Es decir, si usted tiene una casa alquilada y el inquilino no paga, y no es dueño de al menos nueve más, puede iniciar o continuar los trámites de desahucio.
Otras excepciones
El texto también indica, para tranquilidad de los propietarios, que “en ningún caso procederá la suspensión a que se refiere este artículo si la entrada o permanencia en la vivienda” ha tenido lugar en los siguientes seis supuestos:
- Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física, si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada, sin perjuicio del número de viviendas de las que sea propietario.
- Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.
- Cuando la entrada o permanencia en el inmueble sea consecuencia de delito.
- Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
- Cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante por parte de la administración o entidad que gestione dicha vivienda.
- Cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del presente real decreto-ley.
Cómo parar el desahucio
El real decreto-ley aprobado ayer indica que “la persona arrendataria (el inquilino) podrá instar, de conformidad con lo previsto en este artículo, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva”.
Para que opere la suspensión del desahucio, la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica que ya reflejaba el real decreto-ley de marzo.
A continuación, el letrado de la Administración de Justicia dará traslado de dicha acreditación al demandante, quien en el plazo máximo de diez días podrá acreditar ante el juzgado, por los mismos medios, encontrarse igualmente en la situación de vulnerabilidad económica o en riesgo de situarse en ella, en caso de que se adopte la medida de suspensión del lanzamiento.
Una vez presentados los anteriores escritos, el letrado de la Administración de Justicia deberá trasladar inmediatamente a los servicios sociales competentes toda la documentación y solicitará a dichos servicios informe, que deberá ser emitido en el plazo máximo de diez días, en el que se valore la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador, y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente.
El juez, a la vista de la documentación presentada y del informe de servicios sociales, dictará un auto en el que acordará la suspensión del lanzamiento si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador. Si no se acreditara la vulnerabilidad por el arrendatario o bien debiera prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador acordará la continuación del procedimiento, según el BOE.
Acreditada la vulnerabilidad, antes de la finalización del plazo máximo de suspensión, las Administraciones públicas competentes deberán adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna.
Una vez aplicadas dichas medidas la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al Tribunal, y el Letrado de la Administración de Justicia deberá dictar en el plazo máximo de tres días decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento.
Compensación a propietarios
El real decreto-ley también recoge en la disposición adicional segunda el derecho de arrendadores y propietarios a la compensación por la paralización del alzamiento de su vivienda y el perjuicio económico sufrido, tal y como avanzó este medio.
Los arrendadores afectados por la suspensión extraordinaria prevista tendrán derecho a solicitar una compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.
La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordara la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma.
No obstante, especifica el texto, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.
La solicitud de compensación podrá presentarse hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma declarado, es decir, hasta el 9 de junio de 2021, debiendo formular el arrendador una exposición razonada y justificada de la compensación que considere procedente sobre la base de los criterios indicados anteriormente.
Para hacer frente a las posibles compensaciones a propietarios, el Gobierno aprobará por real decreto las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 en el plazo máximo de un mes a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley. En el mismo real decreto se establecerá el procedimiento que se seguirá para la presentación, tramitación y resolución de solicitudes.